Риски покупателя при покупке квартиры, находящейся в залоге банка возникают из-за того, что потенциальный покупатель квартиры должен будет учитывать определённые требования банка-кредитора, в залоге которого находится квартира продавца.
Когда у заёмщика нет возможности платить по ипотечному кредиту, то остаётся одна возможность: продать квартиру, купленную в кредит, и «вырученными» от продажи деньгами расплатиться с банком.
Ранее я писал о нескольких способах продажи квартиры, находящейся в залоге. Но у всех этих способов есть серьёзный недостаток для заёмщика-продавца квартиры: квартира на момент продажи находится в залоге банка.
Почему недостаток?
Потому что потенциальный покупатель квартиры должен будет учитывать определённые требования банка-кредитора, в залоге которого находится квартира продавца, идти на определённые риски и финансовые затраты.
Рассмотрим возможные способы продажи квартиры, находящейся в залоге банка, но рассмотрим эти способы с точки зрения покупателя.
- Допустим, заёмщик-продавец предлагает покупателю внести задаток в размере остатка ссудной задолженности по кредиту, чтобы продавец мог погасить кредит. В этом случае, обязательства заёмщика-продавца перед банком будут выполнены, и он сможет продавать квартиру, не учитывая требования банка. Какой риск для покупателя?
Продавец деньги получил, кредит погасил, но квартиру по тем или иным причинам покупателю не продал.
Как покупатель будет возвращать свои деньги? - Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге.
После сделки банк получает деньги в размере остатка ссудной задолженности, даёт новому собственнику квартиры справку, что все обязательства перед банком выполнены, и новый собственник подаёт документы в органы юстиции, чтобы снять обременение.
Для покупателя это лишние трудозатраты и денежные расходы: снимать залог. - Покупатель покупает квартиру, а деньги передаются через аккредитивный счёт.
Сделка происходит так: в день сделки покупатель зачисляет деньги на счёт, открытый в банке, при этом определяются условия, при которых можно получить доступ к деньгам. Например, в случае регистрации договора купли-продажи на имя покупателя, доступ к деньгам на счёте, в части остатка ссудной задолженности заёмщика получает банк, а к разнице между стоимостью квартиры и остатком судной задолженности — получает заёмщик-продавец квартиры.
Если сделку по тем или иным причинам не зарегистрируют, то доступ деньгам на счёте получит покупатель, чтобы забрать свои деньги.
Обычно, при такой процедуре передачи денег, банк сразу даёт документы, необходимые для снятия залога. И регистрация снятия обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на нового собственника.
Какие риски у покупателя при таком способе?
А вспомните, что стало с деньгами на счетах банков, в случае банкротства банка. То есть, если за время сделки банк обанкротится, покупателю (если регистрация сделки по каким-либо причинам не произойдёт) будет проблематично забрать обратно свои деньги. И хоть вероятность такого события мала, покупатели всё равно предпочитают не рисковать. - Покупатель покупает квартиру, деньги передаются через ячейку депозитария банка, банк готовит документы для снятия обременения с квартиры. И регистрация снятия обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на нового собственника.
Это тот способ, который больше всего из перечисленных способов устраивает покупателя, только далеко не все банки готовы решать вопрос таким образом.
Существенный недостаток продажи квартиры, находящейся в залоге банка в том, что в качестве покупателя может рассматриваться либо человек с «живыми деньгами», либо тот, кто берёт кредит в том же банке, в залоге которого находится квартира. То есть, если человек хочет с помощью кредитных средств, например, банка ВТБ 24 купить квартиру, находящуюся в залоге Альфа банка, это сделать будет практически не возможно. То есть, круг потенциальных покупателей сужается.
Что следует из выше сказанного?
Что если у человека квартира в залоге банка, то продать ее, во-первых, сложнее, чем квартиру, не обремененную обязательствами, а во-вторых, приходится снижать стоимость, относительно той стоимости, по которой продаются аналогичные квартиры. И это снижение стоимости тем больше, чем более рискованную для покупателя схему передачи денег предлагает банк.
Но есть ли способ превратить недостатки в достоинства, чтобы покупатели желали купить квартиру, находящуюся в залоге даже по более высокой цене, чем продаются аналогичные квартиры?
Такой способ есть! Но о нём поговорим в следующий раз.
Здравствуйте! Подобрали квартиру для покупки. Она находится в залоге у банка. Ипотека еще не выплачена. Банк разрешил семье её продать, чтобы потом войти в новую ипотеку на большую квартиру. Заниматься продажей будет сам банк. Так нам объяснили продавцы. На что нам обращать внимание при покупке? Спасибо
А семьи был использован материнский капитал?
Не плохо бы узнать..
Добрый день, Валентина.
1. Если вы планируете приобрести квартиру в ипотеку, то вам необходимо одобрить ипотечный кредит в том же банке где Продавец до сих пор не выплатил ипотеку.
2. Если у вас наличные деньги, то Продавцу необходимо сначала снять обременение, т.е. погасить долг.
Спасибо за ответ. У нас наличка. А как Продавец погасит долг?
Валентина, для вас самое благоприятное будет если продавец после аванса и ДО сделки своими деньгами погасит ипотеку (найдет/займет/одолжит), для него это определенные риски, но не стоит их перекладывать на себя.
Самое главное- обратить внимание на схему покупки, предложенную банком. Банк предложил покрыть долг, снять обременение, а только потом выйти на сделку?
Лучше свяжитесь с банком (представителем банка, который будет контролировать проведение сделки), пускай он Вам объяснит алгоритм проведения такой сделки именно в их банке, поскольку вариантов ее проведения может быть несколько.
Главное, чтобы не получилась ситуация, когда Вашими деньгами закроется чужая ипотека и возникшие проблемы придется решать в суде.
Валентина, вопрос Ваш очень общий, несколько строчек предполагают просвещения Вас на час точно. Тут и подвариантов решения вопроса может быть несколько. Схема сделки зависит от политики банка и от умения отстаивать свои интересы. Что банк предлагает: перевод долга, ячейка, гашение долга продавца до регистрации Вашего права или все же после, что с обременением, что с мат.капиталом. Да не решаются такие вопросы с помощью онлайн форумов.
Если хотите купить недвижимость, то у Вас два варианта решения этого вопроса.
Вариант 1. Экономичный. Делать все самостоятельно, на свой страх и риск. Здесь все понятно и в лишних комментариях необходимости нет.
Вариант 2. Затратный. Обратится за помощью к риэлтору, который поможет Вам наиболее оптимально и с учетом Ваших интересов организовать и провести сделку, объяснит тонкости и нюансы, ответит на юридические вопросы, проконсультирует и подскажет и т.п.
Валентина, доброй ночи. Аналогичный вопрос тут: https://www.cian.ru/forum-rieltorov-kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-284182/
И аналогичный ответ там же. варианты развития сделки могут быть разные. Самый неудачный — это погасить долг продавца своими деньгами и потом получить отказ продавца в подписании договора купли-продажи. Иными словами — получить благодарность за погашение чужого долга. Банк не занимается сопровождением сделки, просто специалист банка готовит документы , а вы их подписываете. Важна последовательность в действиях и подстраховка — дашь на дашь.
Большое спасибо всем за ответы! Пойду в банк с представителем беседовать
Сама в такой ситуации, «бьюсь» уже почти месяц. Сбер. Все риски удалось узнать не от сотрудников банка, а от добрых людей. Договор дают только стандартный, где действительно, ни о каких гарантиях со стороны банка не упомянуто. Я должна погасить остаток долга продавца, а потом они снимут обременение и проведут сделку купли-продажи. Обратилась к независимым юристам, что бы за дополнительные деньги грамотно составили договор — получила такую ерунду, что смешно. Аккредитивный счет банк открывать отказывается, т.к. имущество залоговое. Титульного страхования на залоговый объект тоже не проводится, страховщики боятся. В общем, в нашей стране это только на словах и форумах просто. Все документы уже для покупки собрала, оценку провела, а движения нет. Если у вас что-то получится с ВТБ — дайте знать, пожалуйста))
А вам обязательно аккредитив нужен? Попробовал этот инструмент в Сбере пару месяцев назад — сырой он еще совсем, не стоит пока с ним связываться: сам факт того, что сделка в Москве, а условия раскрытия аккредитива проверяют в Екатеринбурге, вызывает легкую оторопь. Там по элементарным-то сделкам такие «тормоза» включаются, даже страшно подумать, что будет в сложной ситуации.Чем вам старые добрые ячейки не подходят? — всегда ими пользовались и всегда они были достаточно хороши. ДКП тоже имеет полную юридическую силу с момента его подписания сторонами, никто не имеет право вас обязать подписывать»стандартный» договор — напишите и подпишите нестандартный. Если вы уговорите Сбер заключить кредитный договор сейчас, а запустить его в действие (перечислить сумму кредита на кредитный счет) после погашения долгов перед банком предыдущего хозяина квартиры), то итоговый ДКП может получиться очень даже красивым и элегантным. Нужно только трехстороннее согласие и взаимопонимание всех трех участников сделки.
Александр, в том и беда, что даже аккредитив — это тоже способ, подсказанный не самим банком, а немного более опытным человеком, как вариант. Про ячейку не совсем мне понятно — по идее, она вскрывается после перерегистрации прав в Росреестре, то есть после переоформления квартиры на мое имя. А если она в залоге, своих денег у продавца на досрочное погашение нет — как она может быть переоформлена? Все действия происходят в одном банке, Сбере, но в разных городах.
Это все отработанные схемы — к ячейке получает доступ человек, прописанный в условиях доступа, при наличии у него заранее оговоренных документов. Т.е. к ячейки, в которой лежит первая часть вашего платежа, предназначенная для для погашения долга перед банком, условием доступа логично назначить документ, подтверждающий, что обременение «ипотека», т.е. залог перед банком, снято и квартира может свободно продаваться. Обычно такая ячейка оформляется на сотрудника ипотечного отдела банка (физ.лицо), а условием доступа может быть выписка из ЕГРН, в которой нет обременения. Получение кредита и оплата оставшейся суммы — вторая часть вашей сделки, там уже условиями доступа будет зарегистрированный переход права по ДКП и документ, подтверждающий залог уже вашей квартиры в пользу Сбера.
Все достаточно просто получается, нужно только не «выключать» голову и держать разум трезвым — это необходимое и, возможно, достаточное условие успешности проведения всей процедуры. Надо понимать и осознавать ваши риски, а также риски и мотивы ваших контрагентов для того, чтобы искать всех устраивающий консенсус. У всех участников интересы в сделке разные, поэтому логично, что каждый участник сделки преследует в первую очередь собственные интересы, и это нормально в бизнесе.
Вам надо еще продумать, у кого находятся расписки на оплату вами денег (они нужны вам, т.к. как подтверждают выполнение вам обязательств по договору) и как сделать так, чтобы эти расписки попали к вам в безусловном порядке. Возможно под расписки тоже потребуются отдельные ячейки.
В общем дерзайте — все у вас получится. 🙂
PS. Пропустил тот момент, что Сберы находятся в разных городах — это дополнительная проблема, потому что тот же Москвский Банк Сбербанка и Среднерусский банк Сбербанка — суть разные банки.
7 февраля 2019 Антон Величко 986
Покупка квартиры в залоге у банка риски покупателя недвижимости, особенности и опасности приобретения залогового жилья, читайте, чтобы не лишиться денег.
Широкое распространение ипотечных кредитов привело к росту продаж квартир, находящихся в залоге банка, выставляемых на торги кредитной организацией, в связи с отказом или невозможностью оплаты ипотечниками ежемесячных взносов.
Реализуемая с банковских торгов недвижимости выставляется по цене заведомо ниже рыночной и банки не знают, что велики риски у покупателя, но знаете ли вы?
Залоговая квартира — это жилплощадь, находящаяся в залоге у банковской организации, на которое наложено обременение в силу закона.
Закон разрешает банку изъять залоговую недвижимость, если платежи по ипотеке не поступали от полугода до 9-ти месяцев (ст. 334 ГК РФ и ст 37, 50 ФЗ №102 «Об ипотеке»
Варианты покупки залогового жилья:
- Покупатель погашает задолженность собственника перед банком;
- ДКП с участием банка ипотечника (расчет через две банковские ячейки – подробнее читайте ниже);
- Смена залогодателя (покупатель берет на себя обязательства по выплате ипотечного долга банку)
Чтобы объективно взвесить все за и против покупки квартиры, находящейся в залоге у банка, рассмотрим плюсы, а затем риски покупателя.
Плюсы приобретения квартиры в собственности банка:
- Получение выгодной цены за реализуемую с банковских торгов недвижимость;
- Качественное жилье (все знают, что банк перед выдачей ипотеки одобряет не только заемщика, но и объект залога);
- Юридическая «чистота» объекта недвижимости (хотя здесь можно поспорить);
- Сделку купли-продажи оформляют организаторы аукциона.
- Изъятие осуществляется в судебном порядке и это первый риск! Решение суда всегда можно оспорить в вышестоящей инстанции и вернуть недвижимость бывшему собственнику;
- Прописанные несовершеннолетние, например, часто ипотеку берут молодые семьи с детьми и прописывают на новой жилплощади маму и ребенка, которого без согласия суда так же нельзя выписать. Аналогичная ситуация по недееспособным;
- Жилье продается еще до выставления банком на торги и в этом случае, необходимо убедиться, что сумма продажи квартиры согласована продавцом и банком, во избежание приостановки сделки;
- Сроки заключения сделки с залоговыми квартирами на несколько недель дольше, чем обычные сделки купли-продажи недвижимости. За это время кредитную организацию могут лишить лицензии или она обанкротится, что частенько в последнее время, а вернуть обратно денежные средства почти невозможно;
- При приобретении жилья продавец использовал материнский капитал, в этом случае, органы опеки и попечительства, выяснив, что ребенок лишается доли в квартире, потребуют восстановить его в правах и он станет сособственником. А вам оно надо?
- Часто продавец предлагает погасить за него долг по ипотеке первым взносом, а затем оформить переход права собственности. Если так сделать, то собственник, расплатившись вашими деньгами с банком может передумать продавать жилплощадь и сделка затянется на годы;
Как минимизировать риски при покупка квартиры в залоге у банка?
Проще не приобретать подобную жилплощадь. А если уже решились, то:
- воспользоваться двумя банковскими ячейками, разбив оплату на две суммы — на погашение долга банку и оставшиеся деньги покупателю;
- подписать предварительный договор купли-продажи, включив в него штрафные санкции и прописав условия, при которых покупатель не будет чинить препятствия ни до сделки, ни после;
- оформлять не аванс, а задаток при подписании предварительного договора.
Вы узнали, о покупке квартиры у банка и риски покупателя при приобретении жилплощади у неудачливого ипотечника.