Заемщики принимают решение продать квартиру в залоге по ипотечному кредиту под давлением разных обстоятельств: смена работы или места проживания, снижение доходов и желание избавиться от непосильной финансовой нагрузки, развод супругов и сопутствующий этой процедуре раздел имущества. Специалисты компании «МИЭЛЬ» регулярно фиксируют множество обращений от граждан на эту тему. Поэтому мы решили объединить в одной статье всю полезную информацию о том, как продать залоговое имущество максимально безопасно и выгодно.
Следует отметить, что продать квартиру, находящуюся в залоге возможно. Однако, поскольку такое имущество является закладным, процедура сопровождается рядом юридических тонкостей. Рассмотрим нюансы подобных сделок и проанализируем все за и против.
Ипотека — одна из разновидностей обременения, являющаяся гарантией того, что банк вернет средства, выданные заемщику на приобретение вторичного жилья или в новостройке. Сделки по продаже таких квартир невозможны без разрешения кредитора. Если владельцы желают реализовать ипотечную квартиру, то с большой долей вероятности можно предположить, что уже образовалась просрочка по платежам. По условиям договора, когда заемщик регулярно нарушает кредитные договоренности, организация имеет право инициировать продажу с торгов либо обратить объект в собственность банка, чтобы возместить расходы.
Рассматривая вопрос о том, можно ли продать квартиру в залоге у банка, стоит учитывать, что сделка связана с несколькими важными обстоятельствами:
- существенное снижение цены — продавец может потерять до 20% стоимости объекта, если сравнивать с аналогичными вариантами без обременения;
- предварительная оценка ликвидности недвижимого имущества гарантирует безупречность титула квартиры;
- если объект выставляется на торги — юристы аукциона проводят обязательную проверку чистоты сделки.
Таким образом, покупка недвижимости у банка экономически выгодна для покупателя, но не для продавца. В связи с этим у собственников возникают вопросы: как продать залоговую квартиру с максимальной выгодой, куда обратиться за помощью и сколько по времени может занимать подобная сделка.
Офис агентства «МИЭЛЬ» на Чистых Прудах оказывает множество услуг в сфере недвижимости, включая продажу и выкуп так называемых проблемных квартир. Мы работаем с объектами, которые находятся в залоге у любых банков, включая Сбербанк, ВТБ, «Райффайзен-банк» и другие, поэтому готовы предложить несколько решений на выбор клиента для разных ситуаций:
- ваше жилье в залоге по кредиту;
- ипотека стала для вас обузой;
- ваша квартира под судом.
Поскольку продать квартиру в залоге по ипотеке или кредиту возможно лишь при полном отсутствии задолженности, владельцу не стоит надеяться на чудо — лучше обратиться к специалистам с опытом. Наше агентство может выдать аванс до продажи, закрыть ипотеку из средств компании и продать жилье по рыночной стоимости, даже вернуть часть средств за квартиру, находящуюся под арестом. После уплаты задолженности банк выдает официальный документ о погашении заемщиком своих обязательств, после чего эта информация отображается в базе Росреестра, который снимает обременение.
Иногда выходом из назревающего кризиса может стать рефинансирование ипотеки — способ перекредитования в рамках специальной госпрограммы.
Истории из жизни
Думал, что моя жизнь в столице окончательно наладилась, но внезапно все посыпалось: сократили с хорошей работы, на новом месте платили вдвое меньше, от переживаний серьезно пошатнулось здоровье. Тянуть ипотечный кредит стало не по силам, появились просрочки, начались звонки из банка. Казалось, помощи ждать неоткуда. Я понимал, что в итоге потеряю квартиру, за которую добросовестно выплатил большую часть. Случайно наткнулся на сайт агентства «МИЭЛЬ», которое в числе прочих услуг предлагало помощь в продаже квартир под залогом. Если честно, доверия к отзывам в Сети об этой фирме поначалу было маловато, но это был мой последний шанс, и я решился на риск. На первой консультации сотрудник фирмы ознакомился с документами, потом назначил встречу (чтобы произвести оценку параметров на месте) и уверенно сказал, что поможет решить мою проблему с минимальными потерями. Заключили с агентством договор на оказание услуги «Аванс до сделки», я смог закрыть долги, после чего обременение было снято. Конечно, я потерял некоторую часть стоимости квартиры, но зато не лишился ее вовсе. Мой риэлтор быстро нашел по внутренней базе хорошего покупателя, оформили куплю-продажу. Вырученных средств хватило на приобретение добротной «вторички» поменьше, в спальном районе Москвы.
Если вы угодили в затруднительную ситуацию и не в силах найти выход самостоятельно, вам помогут в компании «МИЭЛЬ Чистые Пруды». Наши специалисты досконально проконсультируют по любым вопросам. До момента подписания договора услуги консультантов бесплатны, поэтому первая консультация вас абсолютно ни к чему не обязывает!
Грамотно проведенная сделка приносит выгоду обеим сторонам. Выбирайте в помощники профессионалов, приходите в наш офис: подробно проанализируем ваш случай, предложим разумное решение, а также организуем правовое сопровождение процедуры.
Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________
Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
7 сентября 2018 Антон Величко 3634
Ситуация, если квартира в ипотеке банка — как не лишиться квартиры в залоге и не потерять деньги и единственное жилье.
Разберем, понятие квартиры в залоге у банков и правила, которые не позволят ее лишиться. И выясним почему, квартира в залоге у банка — это вариант, когда вы уже не хозяин имущества.
Продолжаем наш экскурс в мир ипотеки и кредитов под залог недвижимости. Как мы выяснили в предыдущей статье, о продаже залогового имущества, что не исключен вариант лишиться квартиры в залоге у банка.
Допустим, что вы получили ипотечный кредит под залог недвижимости или просто кредит под залог квартиры у банка, которая у вас уже имеется.
По правде говоря, это бег по острию ножа, но это мое мнение, с которым можно не согласиться, конечно. При стечении определенных обстоятельств можно лишиться своей собственности на раз.
Что обычно делают, чтобы этого не произошло? Правильно, вовремя оплачивают платежи по ипотечному кредиту (или обычному кредиту) и соблюдают остальные условия договора с банком.
При получении ипотечного кредита или обычного кредита под залог квартиры, которая у вас уже имеется банк с радостью пойдет вам на встречу.
Правда, скорее всего оценка вашей недвижимости будет ниже рыночной, а значит и размер кредита будет меньше.
Если вы вдруг будете не в состоянии погасить взятый вами кредит под залог недвижимости, ипотечный кредит (обычный кредит), то банк с той же радостью продаст вашу собственность, чтобы его покрыть.
При этом он заберет от суммы продажи, причитающуюся часть денег, а остальное отдаст должнику и будет в хорошем плюсе — кредит погашен досрочно и в полном объеме со всеми вычетами и штрафами.
Есть и плюсы кредита под залог недвижимости — банк может снизить процентную ставку по кредиту.
Также если вы уже безуспешно пытались получить кредит, то залог недвижимости может способствовать тому, чтобы вам его дали, т.е. наконец-то получить одобрение.
Другое дело — надо ли это вам такой ценой? Но каждый решение принимает самостоятельно и взвешено, особенно в случаях квартиры в залоге у банка.
Как только ваша недвижимость оказывается в залоге у банка — она уже не ваша.
С этого дня вы гость в своей квартире:
- вам нельзя продавать, менять, дарить и если прописано в договоре, регистрировать (прописывать) людей в квартире.
- Банк зачастую исключает возможность прописки новых людей в квартире, опасаясь того, что если вы пропишите несовершеннолетнего, то квартиру будет сложнее продать, если вдруг вы не сможете выплачивать кредит.
А зачастую случается так, что как раз в этот момент и надо прописать человека. Хотя, возможно, в исключительных случаях банк может пойти навстречу.
Другими словами какие-либо юридические действия с квартирой в залоге, вы можете проводить только с разрешения банка, письменного, конечно.
Это касается и сдачи в аренду недвижимости в залоге у банка. Правда, довольно часто квартиры сдают в аренду даже не удосуживаясь спросить мнение банка на этот счет.
Ну уж это на откуп каждому, кто так делает. Я здесь не для того пишу, чтобы говорить вам, что хорошо, а что плохо — это всегда ваше решение.
Моя цель дать вам информацию к размышлению. Ладно, лирики много:)
Вернемся к квартире в залоге у банка. Запрет касается всего, что может повлечь снижение цены квартиры в залоге, например ее перепланировка и т.д.
Перед подписанием кредитного договора на передачу кредита под залог недвижимости, всегда внимательно его изучайте. Особенно посмотрите условия гашения кредита.
Вы также должны знать, что если нарушаете сроки выплат по кредиту, банк может расторгнуть с вами договор (через суд) и выставить на торги недвижимость, что в залоге у банка.
Поэтому не давайте повода банку и вовремя выполняйте взятые на себя обязательства по кредиту и договору или вовсе не берите их на себя, если в этом нет острой необходимости.
Приветствуется ваше мнение о прочитанном, дополнение своим опытом, который обязательно найдет отражение на страницах проекта и послужит хорошим подспорьем другим читателям.
Большинство сделок связанных с куплей продажей квартиры происходит с привлечение заемных кредитных средств. Банки выдавая кредит на приобретение недвижимого имущества как правило требуют залог, как правило в залог отходит сам приобретаемый на заемные средства объект.
Залог квартиры в пользу банка влечет 2 основных последствия:
- В случае если заемщик (должник) не сможет своевременно вносить платежи по кредитному договору, либо проценты, то в этом случае в зависимости от конкретного кредитного договора, банк имеет полное право инициировать продажу квартиры, которая находится у него в залоге, с целью покрыть свои расходы. Также банк может обратить указанную квартиру в свою собственность, для того, чтобы в дальнейшем распоряжаться ей по своему усмотрению. Залог в пользу банка означает, что свои возможности банк может реализовать в первую очередь, даже если имеются иные кредиторы.
- Залог недвижимого имущества в пользу банка означает, что собственник этого недвижимого имущества, без согласия банка, не имеет права распоряжаться данным имуществом. То есть залогодатель не имеет права не продать, не подарить, не передать по договору ренты, без согласия банка, собственник не может.
Но все же, нередко заемщики принимают решение о продаже залогового объекта недвижимости, которое приобреталось на заемные денежные средства. Соответственно для того, чтобы продать такую квартиру необходимо получить согласие банка, но просто так, банк такое согласие не дает.
Для того, чтобы получить согласие банка, банку необходимо предоставить схему проведения сделки, согласно которой банк гарантированно получит выплаты по кредиту единовременно и в полном объеме.
Самая излюбленная схема банка выглядит примерно так. Для начала должник (т.е. продавец квартиры) гасит полностью кредит, после чего банк выдает справку об отсутствии задолженности, далее продавец с данной справкой обращается в Росреестр который в свою очередь снимает обременение в виде ипотеки, после чего заключается договор купли продажи с покупателем и соответственно по данному договору купли продажи, стороны регистрируют переход права собственности к покупателю.
Недочеты описанной схемы видны невооруженным глазом. В подавляющем большинстве случаев погашение кредита осуществляется деньгами покупателя, при этом в банке фиксируется, что деньги внесены продавцом (т.е. заемщиком) квартиры, поскольку он является должником по кредитному договору. Получается, что никто не мешает продавцу, после того, как кредит погашен, помахать рукой покупателю.
Конечно же здесь очевидно, что деньги покупатель может взыскать с продавца квартиры в судебном порядке. Но сначала нужно получить судебное решение и исполнительный лист и даже после того как покупатель выиграет судебное заседание и получит исполнительный лист, это еще не говорит о том, что он получит назад свои деньги.
Наиболее оптимальная схема продажи залоговой квартиры это схема с двумя ячейками. Данная схема дает гарантию всем участникам сделки получить то, что положено по договору. Банк в данном случае получает свои деньги, покупатель квартиру, а продавец справку о погашении задолженности.
Суть данной схемы в следующем. Вся сделка проводится в банке залогодержателе, там же и арендуются ячейки. Это является обязательным условием для ячейки в которую закладываются денежные средства на погашение ипотечного кредита.
Арендуются как минимум 2 банковские ячейки, в одну закладываются денежные средства для уплаты ипотечного кредита банку, во вторую закладывается остаток денежных средств которые получает продавец квартиры.
Для начала на государственную регистрацию сдается пакет документов, согласно которому регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю с сохранением залога в пользу банка. После получения зарегистрированных документов, свидетельствующих о регистрации перехода права собственности к покупателю, обычно таким документом является договор купли продажи квартиры с отметкой регистрирующего органа о переходе права, а также выписка из ЕГРП согласно которой право собственности зарегистрировано за покупателем.
После этого представитель банка достает из ячейки денежные средства предназначенные для погашения ипотечного кредита и вносит их на счет банка для погашения кредита. После чего, кредит считается погашенным и банк выдает справку об отсутствии задолженности.
Продавец и покупатель совместно предъявляют справку о погашении задолженности в регистрирующий орган, который в свою очередь снимает с квартиры обременения. И уже после предъявления в банк свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности в пользу покупателя без отметки о наличии залога, то есть когда обременение снято, продавец получает свою часть денежных средств.
Как видите вся схема довольно проста, но затратна по времени, но реализуется оно очень просто.
Также популярностью пользуется совершение сделок с погашением кредитной задолженности деньгами покупателя. В таком случае подписываются все документы которые подтверждают, что покупатель передал все денежные средства продавцу в счет оплаты квартиры и в последующем одновременно регистрируется и снятие обременения в пользу банка и государственная регистрация перехода права на покупателя.
Надо отметить, что в период, пока документы находятся на государственной регистрации права, а это по закону 10 рабочих дней, покупателю все же придется понервничать.
Так же есть схема с участием представителя банка, который и обеспечивает и регистрацию снятия обременения, также регистрацию перехода права собственности к покупателю. Но это уже более сложная схема и в таких ситуациях как правило нужен индивидуальных подход к каждой сделке и нужно разбираться с каждым договором отдельно. Все же это более сложный вариант и к нему прибегают крайне редко.
Ну вот и все, что я хотел вам рассказать относительно продажи залоговой квартиры. Если у вас остались вопросы, то задайте их на сайте.