Получить деньги в долг в большом количестве и на длительный срок можно, предоставив банку в залог собственную квартиру или дом. Залог в виде недвижимого имущества является своеобразной гарантией для кредитора. Ведь, если должник не выплатит долг, то имущество можно выставить на торги и вернуть деньги. Большинство банков выдает заем в сумме до 70% от оценочной стоимости недвижимости.
Согласно отчету Первого кредитного бюро, на 1 марта 2019 года потребительские займы с залогом занимали 12,7% в общей структуре портфеля банков. По итогам февраля 2019 года, в среднем один заемщик был должен банку 899 тысяч тенге. Эта сумма уменьшилась с начала года на 0,5% и за февраль на 0,2%. Средний размер кредита также стал ниже (-1,6 % с начала года) и составил по итогам февраля 511 тысяч тенге. За тот же период совокупная ссудная задолженность по кредитам физлиц выросла до 6,07 трлн тенге против 6,03 месяцем раннее. Количество кредитов выросло на 1% и составило 11,9 млн единиц.
Как банку, так и заемщику весьма выгодна такая сделка. При оформлении залогового займа банки предлагают клиенту более приемлемые проценты и более крупные суммы. В свою очередь фининститут может быть на 100 процентов уверенным в том, что получит свои деньги.
Среди основных преимуществ займа под залог недвижимости:
— в большинстве случаев при рассмотрении заявки банком результат положительный;
— выгодная ставка вознаграждения — на сегодняшний день от 15,7% (ГЭСВ — 17,26%);
— более долгий максимальный срок погашения займа — до 15 лет;
— сумма займа — в зависимости от стоимости залога может доходить до 50 миллионов тенге.
— возможность кредитования с упрощенным финансовым анализом дохода;
— специальные условия для клиентов, получающих зарплату в банке-кредиторе.
Своим клиентам, а именно держателям зарплатных карт или владельцам депозитов, многие банки дают скидки по кредиту до 3% от ставки вознаграждения. Согласно изменениям в Закон «О платежах и платежных системах», фининституты в обязательном порядке уведомляют клиента о взимаемых комиссиях. В линейке продуктов банков предлагаются займы как с взиманием комиссий, так и без, но под более высокий процент.
Минусы:
— величина займа ограничивается 70 процентами от стоимости квартиры;
— срок рассмотрения заявки быстрый, но вот на заключение договора можно потратить порядка месяца;
— необходимость делать оценку имущества;
— на недвижимости будет стоять обременение — то есть никаких операций (продажа, обмен, дарение и т.д.) с ней делать будет нельзя.
— есть риск лишиться квартиры или дома, если платежи систематически не перечислялись, и заемщик не справился с выплатой долга.
Согласно поправкам в законодательные акты, внесенные в 2015 году, запрещается банкам отнимать имущество должников при незначительных нарушениях, а именно если:
— сумма неисполненного обязательства (без учета неустойки (штрафа, пени) составляет менее 10% от стоимости заложенного имущества, определенной сторонами в договоре о залоге;
— период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
В качестве обеспечения денежных средств банки берут:
— частный дом и так далее.
В основном к залогу выдвигают такие требования:
— жилье не должно быть в аварийном состоянии, старше 50-60 лет и должно находиться в черте города либо не далее 250 км от него, в сейсмически безопасной зоне;
— материал стен — кирпич, монолит, железобетон;
— не принимаются в залог строения с саманными, каркасно-камышитовыми стенами;
— предпочтительно, чтобы квартира не находилась на первых и последних этажах;
— перепланировки должны быть узаконены;
— не должно быть долгов по комуслугам;
— дом должен быть достроен, технически инвентаризирован и зарегистрирован в госорганах;
— земля, где расположен дом, не должна быть в долгосрочной аренде и иметь особый статус (для транспорта, связи, нацбезопасности и т.д.).
Недвижимость можно предоставить в залог как свою, так и третьего лица, выступающего залогодателем. Также скорее всего потребуется нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних членов семьи и других совладельцев (а по несовершеннолетним — согласие органов опеки и попечительства) на предоставление залога и его внесудебную реализацию.
К получателям залоговых займов банки выдвигают в основном следующие требования:
— заемщик должен быть гражданином Республики Казахстан;
— возраст — от 21 года. Максимальный возраст зависит от срока займа — к моменту погашения займа заемщик не должен достичь пенсионного возраста;
— не менее 4 месяцев на последнем месте работы до даты подачи заявления на получение кредита. При этом общий непрерывный стаж работы физического лица должен составлять не менее 6 месяцев.
С официальным доходом и сумма займа выше, и срок дольше. Можно получить деньги и без подтверждения дохода, но в таком случае процентная ставка будет выше. При этом все равно какой-то косвенный доход надо будет показать. Минимальный доход должен покрывать ежемесячный платеж по кредиту, расходы на иждивенцев, товары первой необходимости, коммунальные услуги, транспорт, связь и другие имеющиеся у заемщика обязательные платежи. Ежемесячный платеж не должен превышать 50% от дохода.
— максимальное количество созаемщиков не может быть более 3 физических лиц.
Большинство банков запрашивают стандартный пакет документов:
— Документ, удостоверяющий личность
— Копия свидетельства о заключении брака заемщика/созаемщика (если заемщик/созаемщик состоит в браке);
— Документы, подтверждающие получение дохода в валюте запрашиваемого кредита за 6 предшествующих месяцев до даты обращения в банк;
— Правоустанавливающие документы на предоставляемую в залог недвижимость.
Оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимость остаются в банке до конца действия договора о залоге.
Банк имеет право запросить при необходимости дополнительный пакет документов.
По состоянию на 19 апреля 2019 года, кредиты под залог недвижимости предоставляли следующие банки второго уровня: Halyk Bank, ForteBank, Нурбанк, Bank RBK, АТФБанк, Сбербанк, АТФБанк, Альфа-банк, АзияКредит Банк, Евразийском банке, Цеснабанк, Банк Каssa Nova, Алтын Банк (только в городах Астана, Алматы, Атырау, Актау).
О приостановлении программ залогового кредитования сообщают в Банке ЦентрКредит, ВТБ Банке, Capital Bank Kazakhstan.
Большие цели требуют больших денег, а с этим у многих могут быть проблемы. И когда надежды получить крупный кредит нет, у заемщика остается все же шанс оформить кредит под временный залог своей квартиры. Ценный залог в глазах банков является лучшей гарантией возврата средств, независимо от того, берется ли кредит наличными с залогом квартиры или оформляется типовая ипотека. Что это все такое, как работает, как же взять кредит себе под залог квартиры и стоит ли?
Несмотря на привлекательность такого вида залога, как недвижимость, выдаются кредиты всего в двух случаях, а не повсеместно и всем подряд:
Покупая квартиру таким образом, вы должны понимать, что она автоматически выступает залоговым имуществом по договору и на нее накладывается обременение, которое будет снято лишь тогда, когда вы полностью выполните свои обязательства перед банком. Это не значит, что до тех пор квартира будет принадлежать банку. Нет, вы сразу становитесь ее полноправным владельцем, можете проживать в ней, однако, обязуетесь не нарушать правила и существующие для таких случаев ограничения по использованию залогового имущества.
Это когда у вас уже есть квартира и вам нужны деньги в долг, крупная сумма, а с помощью залога недвижимости хотите или повысить свои шансы на положительное решение банка по вашей заявке, или получить более выгодные условия, или и первое, и второе. Действительно, столь крупный залог работает только на вас, так как банки будут испытывать к вам большее доверие, да и более низкую ставку предложат охотнее, ведь риски по залоговым по сравнению с беззалоговыми кредитами для банков в разы меньше.
Порядок распоряжения залоговым имуществом в Казахстане регулируется статьей 315 ГК РК. Чаще всего, оформляя квартиру как залог, гражданин автоматически лишается всех прав по распоряжению квартирой кроме проживания в ней, если договор не предусматривает иного. То есть теоретически он может ею распоряжаться и иным образом, но только с разрешения залогодержателя, то есть банка, но на практике, конечно, банки редко дают свое согласие, если только изначальный договор каких-либо опций не включает.
- Ни продавать, ни дарить, ни перезакладывать квартиру, ставшую залогом, нельзя. Более того, ее нельзя сдавать в аренду, если того не разрешает ваш договор или некоторые его условия не были изменены после согласования с банком.
- За сдачу такой квартиры в аренду, даже если у вас нет долгов, можно остаться и без квартиры, и без денег. Несмотря на то, что практика, когда квартиру, купленную по ипотеке, сдают в аренду ради оплаты платежей по кредиту, достаточно распространена, делать этого без согласия банка, категорически нельзя. И последствия могут быть очень серьезными вплоть до того, что с вас могут просто потребовать немедленно выплатить всю сумму долга. Если у вас такой возможности не будет, квартиру выставят на продажу для погашения оформленного вами кредита.
- Перепланировку без согласия банка тоже делать нельзя – на строительные и ремонтные работы также накладываются ограничения. Самостоятельно можно только производить поклейку обоев, покраску стен, выстелить напольное покрытие, а также делать иные работы, которые никак не отразятся на планировке жилья, которое стало залогом по кредиту.
В свою очередь, банк также не может использовать залоговое имущество в случаях, не предусмотренных договором. Если же определенные условия договора позволяют ему это делать, банк, как залогодержатель, обязуется на регулярной основе отчитываться перед залогодателем, то есть заемщиком, об использовании имуществе в залоге.
Иногда договор может предусматривать и удобные для залогодателя условия, а именно, возложение на банк обязанности по извлечению из залогового имущества прибыли для оплаты кредита. Однако, не стоит применять это условие в договоре, если вы планируете жить в квартире, которую выставляете как залог – для вас это не актуально.
Как правило, для оформления таких кредитов требуют стандартный перечень документов, который практически не отличается от тех документов, что нужно предоставить, оформляя обычный потребкредит:
- Ваше удостоверение личности и, конечно, ИИН.
- Документы или справки о доходах с зарплаты или иных статей дохода сроком за последние полгода.
- Выписка о том, что делались пенсионные отчисления в течение последнего полугодия.
- Документы, устанавливающие и подтверждающие ваше право собственности на квартиру, которую вы собираетесь выставить, как залог.
- Письменное согласие иных собственников залогового имущества, заверенное у нотариуса, если таковые были указаны в договоре приватизации выставляемой как залог квартиры.
Каким должен быть договор?
- Договор должен заключаться исключительно в письменном виде, получить кредит, как онлайн займ не получится, а также содержать указание предмета залога, его полное и точное описание, индивидуальные признаки, а также его оценки. В обязательном порядке указываются сроки исполнения, размер обязательства, а также полные сведения о заемщике, выступающем залогодателем по договору, и банке, которому отводится роль залогодержателя. Также в договоре должна содержаться информация о правах как залогодателя по использованию залога, так и залогодержателя. Все эти пункты являются обязательными, и при отсутствии любого из них договор считается недействительным и в силу вступить не может.
- Если у жилья, выставляемого как залог, имеются иные собственники кроме залогодателя, для заключения договора необходимо заверенное у нотариуса письменное согласие оных.
- Если в семье залогодателя есть члены семьи, не достигшие совершеннолетия, в обязательном порядке рассматривается способность родителей обеспечить им должную жилплощадь в случае утраты залогового жилья в связи с неуплатой кредита.
- Заемщик вправе получить свой экземпляр договора в обязательном порядке.
Не все банки открыто говорят о причинах отказа, однако общая статистика позволяет вывести следующий перечень причин, по которым отказывают чаще всего:
- если дом старый (старше 50 лет), аварийный или и вовсе подлежит сносу;
- если на квартире уже есть обременение третьих лиц;
- если нет должного пакета документов, устанавливающих право собственности на квартиру;
- не берутся под залог доли квартир или комнаты;
- не берутся под залог квартиры, если родители не смогут, по мнению банка, обеспечить несовершеннолетних детей жильем в случае утраты квартиры в связи с неуплатой долга;
- также не берутся под залог квартиры, если в числе родственников залогодателя есть члены семьи, проходящие лечение в психиатрических больницах, или находящиеся в местах лишения свободы – учитывайте это, ведь их интересы не могут не приниматься во внимание.
Для заключения договора кредитования обязательно наличие оценки залогового имущества, то есть определение его рыночной стоимости. Без оценки ни один банк кредит даже мелкий не выдаст. Процедура оценки вовсе несложная, однако, зачастую затягивается в связи с нехваткой документов на квартиру и их долгим оформлением или же в связи с тем, что в квартире была сделана, но не узаконена перепланировка. Покуда в план квартиры не будут внесены соответствующие изменения, компания не сможет предоставить вам документы об оценке квартиры.
- В первую очередь, оформляется договор с фирмой, уполномоченной проводить оценку, и предоставляются ей все необходимые для этого документы.
- В назначенный день и время приезжает эксперт, который проверяет квартиру, фотографирует ее, а также составляет полный отчет по указанной квартире в течение 2-х рабочих дней, который содержит всю информацию о квартире и непосредственно ее оценку.
Оформить такой кредит достаточно просто, если к этому подготовиться и не создавать себе проблем неузаконенными перепланировками и т.д. И банк будет к вам лояльнее, и ставки ниже, но не забывайте о том, что цена тому – риск потери квартиры, если вы не выполните свои обязательства в срок.
Разумно мыслящий казахстанец вряд ли отважится сейчас взять кредит в долларах. Благо, предоставлением тенгового кредитования сейчас занимаются многие финансовые институты.
Однако некоторые банки уже подняли ставки по тенговым кредитам на 1-3% годовых, причем операторы call-центров отрицали, что ставки выросли совсем недавно. Некоторые БВУ, наоборот, снизили ставки кредитования. Поскольку подготовка этого материала началась еще до перехода к плавающему курсу тенге, разницу в ставках было несложно подсчитать. Отметим, что часть банков приостановила кредитование в нацвалюте.
В Казахстане есть возможность взять кредит (например, на ремонт квартиры – именно условия такого кредита мы изучали) и без залога, но под более высокий процент. Под такой гарант, как жилье, банки могут выдать сумму, почти сопоставимую со стоимостью залога, причём зачастую даже без подтверждения доходов. Но рассчитать срок возврата кредита нужно ответственно и желательно с учётом возможных форс-мажоров (вроде перехода на другую работу или декретного отпуска жены).
Важным условием займа во многих банках является обязательное страхование недвижимости, то есть предмета самого залога.
Чтобы не ограничиваться общим и размытым представлением о кредитовании под залог недвижимости, мы решили задать для банков конкретные параметры. Рассмотрим два случая. В первом — кредит на сумму 1,5 млн тенге берётся несемейным жителем Астаны на капитальный ремонт жилья. Квартира однокомнатная, с балконом, на 3 этаже в кирпичной «хрущёвке», не ранее 1971 года постройки. Во втором случае — кредит на сумму 3 млн тенге на капитальный ремонт нужен семье, проживающей в столице. Параметры квартиры те же, только комнат две.
Рейтинг будет основываться на выплатах в тенге от минимальной переплаты к максимальной. Для ориентира мы укажем средние цены на квартиры, исходя из стоимости квадратного метра жилья в июле 2015 (и курса доллара в пределах коридора, установленного ранее Нацбанком), так как населению всё же привычнее ориентироваться в долларовых ценах на жилье.
Исходные данные для рейтинга