Когда вдруг срочно нужны деньги многие обращаются к близким родственникам, друзьям или коллегам. Но, во-первых, собрать большую сумму по друзьям проблематично, во-вторых часто при этом расстраиваются хорошие отношения и возникает недопонимание по срокам возврата долга, в-третьих, информация о том, что вам срочно нужны деньги становится достоянием всего близкого круга. Поэтому самый оптимальный и распространенный способ получить денежную сумму — это взять кредит в банке под залог недвижимости. Это дает вам конфиденциальность, необходимые денежные средства на решение своих вопросов, а также четко регламентированный график погашения кредита.
Есть три основных вида кредита под залог недвижимости: стандартный залог недвижимости, ломбард недвижимости, лизинг недвижимости. Рассмотрим их основные положительные и отрицательные стороны.
Кредит под залог недвижимости – выдается большинством банков и делится на два вида: целевой и нецелевой. При целевом кредите банк выдает вам деньги строго на определенные цели, такие как покупка новой недвижимости или закрытие действующих кредитов. И вы обязаны документально подтвердить, что использовали кредит по назначению. Для решения различных личных вопросов подходит нецелевой кредит, когда банк дает вам средства на любые цели, будь то деньги на строительство дачи или вложения в бизнес, закрытие долгов, оплата медицинских услуг, путешествий и пр. Как правило, максимально возможная сумма кредита под залог недвижимости определяется в пределах 60-80% от рыночной стоимости предмета залога. Срок кредитования при стандартном залоге варьируется от 10 до 15 лет. При залоге вы остаетесь владельцем недвижимости, но на нее накладывается обременение.
Несомненным преимуществом стандартного кредита под залог недвижимости является процентная ставка. Она ниже ставки по ломбарду или лизингу. Однако для оформления обычного залога вам потребуется предоставить все личные документы, а также документы по работе. Для такого кредита важна ваша кредитная история, так что если у вас есть просрочки, то стандартный залог вам не подойдет. И конечно же из-за тщательной проверки при стандартном залоге довольно сильно растягивается срок выхода на сделку и получения денег. Итак:
- нужны все документы
- при целевом кредите нужно подтверждение
- важна кредитная история
- большой срок до выхода на сделку
Поэтому стандартный кредит под залог недвижимости подходит вам если вам не сильно срочно нужны деньги и время для сбора всех документов. А также вы уверены в своей кредитной истории и работодателе. Тогда такой кредит станет для вас наиболее выгодным. Если нет, то можно воспользоваться следующими видами кредитования:
Ломбард под залог недвижимости – это кредит, созданный специально для максимально быстрого получения денег под ваш объект. Его можно получить независимо от вашей кредитной истории, размера зарплаты, места работы или возраста. Он не делится на целевой и нецелевой кредит, то есть использовать деньги можно для совершения любых действий: оплаты дорогостоящего ремонта, срочного выкупа имущества, покупки нового бизнеса и т.д. Для банка приоритетом при рассмотрении заявки является ваш объект, потому выход на сделку происходит в самые короткие сроки: 1-2 дня. Достаточно всего лишь предоставить паспорт и документы о собственности на недвижимость.
К самым значительным плюсам можно отнести то, что в залог принимается недвижимость в которой прописаны дети или пенсионеры. А также отсутствие необходимости документального подтверждения дохода. При получении ломбарда недвижимость остается в вашей собственности. Такие преимущества ломбарда под залог недвижимости конечно же влияют на процентную ставку и она выше, чем для обычного залога. Уменьшается и сумма, которую может выдать банк . При ломбарде дают до 50-60% от стоимости недвижимости сроком до 3х лет. Итак:
- деньги на любые цели
- выход на сделку за 1-2 дня
- любая кредитная история
- не нужно документальное подтверждение дохода
- возможен залог с прописанными детьми и пенсионерами
- процентная ставка выше
- срок кредита
Ломбардный залог недвижимости подойдет вам если деньги нужны срочно, еще буквально «вчера». А также если у вас есть проблемы с кредитной историей или в объекте прописаны дети. Также можно воспользоваться еще одним видом залога:
Лизинг недвижимости — это долгосрочная аренда недвижимого имущества с правом выкупа. При чем же здесь залог недвижимости и как с помощью лизинга получить деньги? Дело в том, что лизинг применяется как при покупке новой недвижимости, так и при залоге, когда срочно нужны деньги. То есть возможна следующая схема: происходит покупка вашей недвижимости лизинговой компанией с ее передачей вам по договору лизинга в аренду с обязательством выкупа вами квартиры обратно после выплаты кредита. Т.е. право собственности на квартиру возвращается к вам после выплаты всех сумм, причитающихся лизингодателю, но при этом вы спокойно пользуетесь и проживаете в недвижимости после подписания договора о лизинге.
Основное преимущество лизинга недвижимости в том, что не потребуется подтверждать свои доходы, собирать справки и во внимание не принимается кредитная история. Лизинг можно оформить даже если были судимости, чего нельзя сделать при других видах залога. Срок лизинга от 1 до 10 лет. Ставки довольно высокие, но учитывая все остальные плюсы многим клиентам такой вид кредита подходит. Итак:
- деньги на любые цели
- выход на сделку за 1-2 дня
- любая кредитная история
- не нужно документальное подтверждение дохода
- возможно лояльное отношение к судимостям
- процентная ставка выше
- недвижимость переходит в собственность лизинговой компании
Лизинг недвижимости очень специфичная программа кредитования, однако она имеет место быть при определенных жизненных ситуациях и поможет срочно получить деньги под залог.
Надеемся, что вышеописанные виды кредитов под залог помогут вам найти свою программу для получения кредита, будь то обычный залог недвижимости, ломбард недвижимости или лизинг.
Банк – «кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц» (выдержка из Федерального закона №395-1 «О банках и банковской деятельности»). Для ипотечника важно, кто и на каких условиях его прокредитует ((мы часто встречали операторов на рынке, которые, не являясь банками, выдавали ипотечные кредиты). Поэтому не так важно, где получить кредит, важно, на каких условиях он выдан (например, каковы требования к недвижимости) и каковы первоначальный взнос и итоговая переплата. При этом стоит опасаться разного рода потребительских кооперативов и касс взаимопомощи (практика показывает, что любая даже самая кабальная ипотека лучше (дешевле) в несколько раз, чем эти формы кредитования, поэтому настоятельно не рекомендуем обращаться в любые компании-кооператива).
С развитием сфер деятельности порождает разнообразие денежных ресурсов, необходимых для ведения деятельности. Это коснулось также сектора кредитования. Наряду с традиционным кредитом на рынке появился такой источник пополнения средств, как лизинг. Оба банковских продукта используются для временного удовлетворения потребности в заемных средствах. Так чем отличается кредит от лизинга?
Лизинг представляет собой договорную процедуру, при которой лизинговая компания приобретает в собственность у конкретного продавца имущество и передает его во временное пользование клиенту. После погашения стоимости актива и комиссии кредитора право собственности на актив может быть передано клиенту. Этот пункт должен быть прописан в договоре. В независимости от того, выкупит клиент имущество или нет, лизинговая компания в течение всего срока действия договора несет ответственность за объект.
Кредит – это займ, который банк предоставляет для покупки конкретного актива. Чаще всего приобретаемое имущество является залогом по сделке.
Рассмотрим детальнее, что схожего, чем отличается лизинг от кредита? Что выгоднее для предприятий и физических лиц?
Кредит, как и лизинг, характеризуются такими критериями, как срочность, платность и возвратность. В обоих случаях происходит погашение ссуды путем возврата средств кредитору. Деньги предоставляются на конкретный срок и за определенную плату. Погашение задолженности позже указанного срока является нарушением условий договора.
Сравнивать оба банковских продукта имеет смысл только при покупке дорогостоящего актива, например, автомобиля, оборудования или недвижимости. Сама суть лизинга заключается в том, что банк или компания приобретает по требованию клиента определенный актив, а затем передает его во временное пользование клиенту. Поэтому рассматривать лизинг для пополнения оборотных средств организации не имеет смысла.
Вообще клиентами лизинговых компаний чаще являются организации или ИП, а не физические лица. Потребность в данном продукте возникает, когда предприниматель хочет приобрести дорогое оборудование, транспортное средство или недвижимость, но ему не хватает собственных средств. Тогда он обращается в компанию, которая приобретает это оборудование, а затем сдает его в аренду. Клиент обязуется поэтапно выплачивать стоимость актива и проценты компании.
Кредит является более привлекательным для потребителя. Имущество сразу переходит в собственность клиента. Погашать сумму займа с процентами все таки придется, но для этого у клиента есть от 5 (автокредит) до 30 лет (ипотека). Да и переплата по целевому кредиту будет меньше, чем по лизингу.
Чем лизинг отличается от кредита для физических лиц? Так же как и в случае с кредитованием предпринимателей, основным фактором является способ использования имущества. В случае с лизингом речь идет только о временном пользовании с возможностью последующего выкупа актива. В периоды роста процентных ставок спрос на лизинг увеличивается.
У физических лиц появляется возможность приобрести сельскохозяйственную технику, недвижимость, транспортное средство, не переплачивая большие суммы кредитору. В кризисные периоды лимиты предоставления заемных средств в банках занижаются.
Банковский кредит может направляться на пополнение любых как основных, так и оборотных средств. Лизинг можно использовать только в качестве основного капитала. Соответственно, договор оформляется на среднесрочный или долгосрочный период.
Купленный в рамках лизингового договора актив не отражается на балансе предприятия. Со всех вносимых в рамках договора платежей не взимается налог на прибыль. Эти затраты ложатся на текущие расходы компании. Так что экономия на налогах является еще одним преимуществом лизинга для предпринимателей.
Основное отличием между этими двумя продуктами заключается в том, что кредит всегда выдается в виде денежных средств. В то время как в лизинге идет речь о предоставлении имущества во временное пользование. Купленное в кредит имущество сразу отражается в балансе организации, а переданное на условиях лизинга — только после выкупа у лизингодателя и при условии, что этот пункт прописан в договоре.
Еще чем отличается кредит от лизинга? Преимущество лизинга заключается в том, что для его оформления чаще всего не требуется залог. В редких случаях банк может запросить небольшой процент от суммы сделки. Кредит предоставляется под залог купленного или любого другого имущества. Причем его стоимость может в несколько раз превышать объем кредита. Это вызывает массу проблем у представителей малого и среднего бизнеса.
Для кредитора более выгодным является договор лизинга. У арендатора появляется больше свободы действий в отношении объекта сделки. Затраты на обслуживание имущества могут быть включены в ежемесячную плату. В случае с кредитом клиенту приходится самостоятельно искать средства для оплаты страховки, налогов и госпошлины.
Ранее уже говорилось, что условиями договора может быть предусмотрена возможность выкупа актива. Но возвратный лизинг может работать и по другой схеме. Например, предприятие продает часть оборудования лизинговой компании, а затем забирает его обратно на условиях финансовой аренды. Лизингодатель выплачивает аванс (примерно 30% от стоимости) и ежемесячные платежи. По завершении срока действия договора имущество снова становится собственностью организации.
Договор заключается обычно на срок до 5 лет. Суммы ежемесячных платежей зависят от стоимости оборудования и его ликвидности. Чем новее и более востребованный актив, тем меньше денег придется платить в качестве взноса.
Еще чем отличается кредит от лизинга? Оформить договор аренды гораздо легче, чем взять кредит. Во втором случае клиенту нужно предоставить целый пакет документов, залог и гарантии. На тщательное изучение всех документов и кредитной истории клиента банк тратит минимум 2-3 недели. Только после этого выносится окончательное решение о выдаче займа.
Если финансовые показатели деятельности компании оставляют желать лучшего, то в кредите будет отказано. В тоже время получить имущество в аренду могут предприниматели, которые переживают временные финансовые трудности. В случае с лизингом решение принимается максимум за 5 дней.
При подписании договора лизинга клиенту нужно будет внести авансовый и страховой платеж. При оформлении кредита клиенту дополнительно придется уплатить комиссию банка, процент за конвертацию валюты и услуги нотариуса. Вот, чем отличается лизинг от кредита. Автомобиля покупателю не видать, если в другие организации не доплатить дополнительные сборы. При его покупке в кредит нужно на этапе регистрации договора уплатить транспортный сбор, услуги по постановке ТС на учет в ГАИ.
Еще чем отличается кредит от лизинга? В первом случае речь идет о более долгосрочном периоде финансирования сделки. Лизинг можно оформить на срок от одного до трех лет, в то время, как автокредит можно погашать 5 лет.
В таблице далее представлены основные критерии, по которым разнятся кредит и лизинг.
Срок принятие решения
5 (погашение кредита, процентов, комиссия, страховой платеж, и др.)
Вопрос: Банком выдан кредит лизинговой компании под обеспечение залога в виде транспортного средства. Данное транспортное средство передано в лизинг компании А, которая несет ответственность за сохранность предмета залога. Компания А, согласно условиям договора, заключила договор страхования транспортного средства, в котором указано, что банк в течение срока действия договора при наступлении страхового случая является выгодоприобретателем по указанному договору.
В течение срока действия договора наступил страховой случай — транспортное средство было украдено. Страховая компания согласна выполнить свои обязательства и перечислить страховое возмещение на счет банка.
Банк направит поступившее страховое возмещение в погашение задолженности заемщика и процентов по кредитному договору.
Подлежит ли обложению налогом на прибыль у банка сумма полученного страхового возмещения?
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 22 июня 2005 г. N 03-03-02/2
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу учета для целей налогообложения сумм страхового возмещения по договору страхования предмета залога, по которому банк является выгодоприобретателем, и сообщает следующее.
Исходя из письма лизингодатель взял в банке кредит и под полученный кредит заложил находящееся в его собственности транспортное средство, которое по договору лизинга передал лизингополучателю (компании А). При этом, несмотря на однозначное указание Гражданского кодекса Российской Федерации, что предмет залога должен быть застрахован только залогодателем (он же по договору лизинга — лизингодатель), предмет залога (транспортное средство) был застрахован лизингополучателем (компанией А).
По договору страхования выгодоприобретателем объявлен банк.
Как следует из письма, предмет залога (он же предмет лизинга) был украден, т.е. наступил страховой случай, и страховая компания согласна выплатить выгодоприобретателю страховое возмещение.
Согласно ст. 343 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором:
1) страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования — на сумму не ниже размера требования;
2) принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;
3) немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.
Гражданским законодательством однозначно указано, что предмет залога страхуется за счет залогодателя.
В соответствии с п. 3 ст. 338 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет залога, переданный залогодателем на время во владение или пользование третьему лицу, считается оставленным у залогодателя.
Таким образом, переложение обязанности залогодателя (лизингодателя) страховать предмет залога на лизингополучателя противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, согласно п. 2 ст. 345 Гражданского кодекса Российской Федерации, если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное.
Как следует из положений ст. 21 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», предмет лизинга может быть застрахован от рисков утраты (гибели).
То есть согласно гражданскому законодательству по договору лизинга стороны, если это предусматривается условиями договора лизинга, могут застраховать предмет лизинга от рисков утраты (гибели).
Этот договор страхования является разновидностью договора о добровольном страховании средств транспорта и не может рассматриваться как договор о страховании предмета залога.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 263 Кодекса расходы на добровольное страхование средств транспорта, в том числе арендованного, могут быть приняты для целей налогообложения, если расходы на содержание его включаются в расходы, связанные с производством и реализацией.
По мнению Департамента, приведенная в письме схема страхования предмета залога противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» и является по сути скрытой формой ухода из-под налогообложения.
Одновременно сообщаем, что согласно ст. 247 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком.
Прибылью признаются для российских организаций полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с гл. 25 Кодекса.
В ст. 251 Кодекса приведен закрытый перечень доходов, не учитываемых при налогообложении прибыли. Суммы страхового возмещения, полученные банком-выгодоприобретателем по договору страхования залога, заключенному получателем кредита, в указанном перечне не поименованы.
Таким образом, страховое возмещение, полученное банком-выгодоприобретателем по договору страхования залога, заключенному получателем кредита, включается в состав дохода, учитываемого при налогообложении прибыли.
Директор Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
М.А.МОТОРИН
22.06.2005