Самым распространенным видом обеспечения кредитов является залог недвижимости – квартиры, комнаты, дома, гаража, земельного участка, но бесплатный сыр в кредитной мышеловке оказывается весьма недёшев. Ипотеку под залог уже имеющегося жилья берут нечасто – в основном если другие кредиты для покупателя недоступны.
Те, кому нужна сумма побольше или условия кредитования получше, выбирают кредит с обеспечением – под гарантии поручителя или залог имущества. Самым распространенным видом обеспечения является залог недвижимости – квартиры, комнаты, дома, гаража, земельного участка. Кстати, еще одна из причин обращения именно к этой форме кредита – плохая кредитная история. Без залога в этом случае вам кредита не дадут, а с залогом – пожалуйста. Залог недвижимости выступает гарантией того, что при неплатежеспособности заемщика кредитор получит свои деньги назад, продав заложенное имущество заёмщика.
Кредит под залог недвижимости может быть ипотечным, когда идёт на покупку жилья, строящегося или вторичного, и нецелевым, когда заемщик тратит его по своему усмотрению. Ипотечный кредит в общем случае имеет более низкую процентную ставку и существует в массе разновидностей. Несколько отличающиеся условия будут при приобретении готового и строящегося городского жилья, загородной недвижимости и при строительстве дома. По специальным процентным ставкам выдается кредит по военной ипотеке и с участием материнского капитала. Наиболее низкая ставка – около 12% — будет при ипотеке с господдержкой. Разумеется, далеко не все банки участвуют в подобных программах.
Нецелевой кредит под залог недвижимости предлагают по немного более высоким ставкам. Зато количество предложений от банков и различных компаний весьма велико. Выбрать есть из чего.
Далее следует обратить внимание на процент по кредиту. Конечно, в принципе, чем меньше – тем лучше. Но есть и другие условия, которые необходимо учесть:
- срок кредитования
- наличие или отсутствие комиссии за предоставление кредита
- возможность досрочного погашения
Процент за кредит обычно зависит и от срока, на который этот кредит берется. Чем срок больше, тем выше ставка. Например, самый известный российский банк предоставляет нецелевой кредит под залог недвижимости от 15,5% годовых, с периодом кредитования до 20 лет. Комиссионные за предоставление кредита отсутствуют.
Не следует пренебрегать возможностью предварительно самостоятельно просчитать с помощью онлайн-калькулятора свои ежемесячные платежи и оценить свои возможности в этом отношении. Не забываем также про то, что выплата тела кредита и процентов по нему – не единственные ваши затраты на обслуживание кредита. Как правило, банки настаивают, чтобы заёмщик застраховал свою жизнь и трудоспособность, а также предмет залога – от повреждения и утраты, в том числе – утраты собственности. Для заёмщика это означает дополнительные минимум 1,5% к кредитной ставке. Даже в тех случаях, когда страховка по условиям договора не обязательна, её наличие или отсутствие повлияет на величину процента по кредиту. Оценка стоимости недвижимости – тоже расходы, но разовые и незначительные, 4-5 тысяч рублей.
Безусловное требование – наличие прав собственности на недвижимость, предоставляемую в залог. Ещё одно из основных требований – регистрация в РФ (кстати, регистрация именно в том регионе, где заёмщик получает кредит, не всегда обязательна). Возрастные требования к заемщику таковы: минимальный возраст обычно – 21 год, максимальный, на момент возврата кредита по договору – в интервале 65-75 лет. Некоторые банки вводят ограничения по стажу работы за последние несколько лет и на последнем месте работы. Кроме ограничений по стажу бывают ограничения и по роду деятельности заёмщика. Препятствием к получению кредита в уже упомянутом банке, например, может послужить то, что заёмщик или созаёмщик являются индивидуальными предпринимателями, собственниками или ответственными лицами малого предприятия. Во многих банках, правда, в этом виде кредита такого ограничения нет.
К предмету залога тоже предъявляются определенные требования. Главное, что интересует в нём банк, — ваша недвижимость должна быть ликвидна и гарантированно реализуема по цене не ниже размера выданного кредита. Ещё, конечно, должна быть определенная гарантия того, что за период действия залога данная недвижимость не будет снесена или уничтожена стихией. Поэтому деревянный дом для залога не годится. Плачевное состояние недвижимости или неудачное расположение тоже может послужить причиной отказа в выдаче кредита. При получении кредита под залог в Москве важно, чтобы ваша недвижимость находилась не далее 100 км от МКАД, а лучше – гораздо ближе. И ещё неприятное известие для владельцев квартир в панельных и блочных пятиэтажках в Москве: для залога ваши квартиры не подходят, даже если ваши дома не включены в программу сноса. Может быть под пятилетнюю кредитную программу деньги вам дать кто-то и согласится, но на больший срок – вряд ли. В тех городах, где программы сноса пятиэтажек нет, нет и препятствий к принятию в залог пятиэтажных хрущёвок.
Также сложности могут возникнуть при оформлении в залог квартир с перепланировкой. Но тут, что называется, возможны варианты. То, что не устроит один банк, вполне может устроить другой. Скорее всего, перепланировку вас попросят узаконить.
Ещё одной весомой причиной для отказа является наличие несовершеннолетних владельцев недвижимости. Ведь в этом случае продать её банку будет чрезвычайно сложно, а иногда и просто невозможно. Ну, и конечно, право заёмщика на недвижимость не должно быть ничем ограничено, то есть недвижимость не должна находиться под обременением, в том числе – быть предметом судебных споров, что подтверждается выпиской из ЕГРП.
В разделе «Права банка» запросто может быть прописано право банка в одностороннем порядке менять процентную ставку, либо что-то ещё, касающееся платежей. Такой договор, конечно, лучше не подписывать. Кроме того, банк может попытаться навязать вам невыгодного страховщика, поэтому вопросы страховки следует заранее проработать.
Но самое удивительное – многие банки берут комиссию или пени за досрочное погашение вами кредита, а то и вообще могут запретить это делать. Комиссия может браться и за выдачу кредита. Вполне могут быть прописаны мелкие поборы за открытие и обслуживание счёта, за услуги нотариуса, оценщика и так далее. С некоторыми из поборов можно смириться, другие – потребовать исключить.
И самое главное: внимательно изучите, какие штрафы и пени полагаются вам за просрочку платежа. И очень важно, чтобы в договор не проникла фраза о возможном досудебном изъятии предмета залога в случае просрочки. Это значит, что вас смогут выселить из вашей квартиры, что называется, без суда и следствия.
После предварительного одобрения кредита вас пригласят в банк для составления договора. Вам нужно будет по списку, предложенному банком, предоставить пакет личных документов: общегражданский паспорт РФ с регистрацией, свидетельство о браке или его расторжении, заверенная ксерокопия трудовой книжки, справка о зарплате 2 НДФЛ и прочее, что может потребовать банк.
Также необходимо предоставить пакет документов на предмет залога, включающий правоустанавливающие документы на недвижимость, кадастровый паспорт и другие документы. Может понадобиться справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, необходимо будет и согласие супруга на залог недвижимости.
Далее проводится оценка вашей недвижимости специалистами банка или независимыми оценщиками и определяется окончательная сумма кредита. Наконец, заключается кредитный договор и одновременно с ним – договор залога на закладываемую недвижимость. После регистрации обоих договоров в регистрационных органах банк будет готов перечислить вам кредитные средства.
Недвижимость остается в вашем пользовании, но вносится запись об её обременении залогом в Единый государственный реестр прав. Поэтому продать, подарить, а часто и сдать в аренду вы её не сможете.
- Ипотеку на новостройки под залог имеющегося жилья берут редко потому, что далеко не все готовы покупать «виртуальный» объект в строящемся доме в залог уже имеющейся и вполне реальной собственности. Так что такой продукт обычно используют для покупки вторичного жилья.
- Далеко не у всех есть «лишняя» квартира, которую можно предоставить в качестве залога.
- К тому же заложенной квартирой впоследствии сложнее распоряжаться — на любые действия с ней (например, для официальной сдачи в аренду) нужно согласие залогодателя, то есть банка.
- Еще одна причина низкого спроса на этот банковский продукт — менее выгодные условия, чем на обычную ипотеку: как правило, и ставка несколько выше, и первоначальный взнос больше. Обычно первоначальный взнос равен 20-40% от общей стоимости предмета залога.
- Еще одно препятствие для заемщика, желающего предоставить в залог готовое жилье, — качество и рентабельность объекта. Не каждую квартиру банки готовы принять в качестве залога. Требования достаточно жесткие: дом должен быть построен не ранее 1965 года, имущество должно находиться в Москве или Московской области, никто в квартире не должен быть зарегистрирован по месту жительства, в помещении не должно быть неузаконенных перепланировок и так далее.
Когда мы слышим предложение банка взять кредит под залог квартиры, первое, что приходит нам на ум – риск остаться без жилья. В принципе, такой заем — весьма неоднозначный способ решения финансовых трудностей. С одной стороны мы вроде как повышаем свои денежные возможности, предоставляя в залог собственную квартиру.
При этом, с другой стороны, стоит учитывать риски и подводные камни, которые в особенности актуальны для нашей страны. Однако если как следует разобраться в этом вопросе, то становится понятно, что в таком займе есть и свои перспективы, и положительные стороны.
В первую очередь нужно начать с ознакомления с кредитными предложениями в разных банках. После чего вы сможете сделать выбор в пользу подходящих вам условий выдачи и обслуживания займа. Для того, чтобы кредит не принес вам впоследствии горького разочарования, при анализе банковских предложений журнал о банках и финансах PFJ.ru рекомендует обращать внимание на размер процентной ставки, наличие различных комиссий и страховок.
Кроме того, проследите за наличием и величиной штрафов за просрочку платежа, а также за условиями досрочного погашения кредита. После того, как выбор сделан, можно отправляться в отделение банка и подать заявку на оформление займа — или воспользоваться соответствующей интернет услугой . Затем остается ждать решения кредитора. На рассмотрение заявки может потребоваться от 15-30 минут до нескольких дней (в редком случае неделя), все зависит от того, как в данном банке работает скоринговая система.
После того, как решение по вашему вопросу будет принято, сотрудники банка вас оповестят в телефонном режиме. Если банк одобрил вашу заявку, можно приступать ко сбору всех необходимых для оформления кредита документов.
В первую очередь вам понадобятся:
— паспорт с регистрацией и российским гражданством;
— какой-либо дополнительный документ, удостоверяющий вашу личность;
— документы на предполагаемый залог (в данном случае это квартира) в том числе и свидетельство о том, что вы являетесь ее собственником.
Однако не стоит забывать, что банк имеет право потребовать какой-либо еще дополнительный документ. После того как вы предоставите весь пакет требуемых бумаг, можно переходить к подписанию кредитного договора. Хотелось бы напомнить, что внимательное его прочтение на начальной стадии оформления, может впоследствии уберечь вас от возникновения неприятных сюрпризов. После завершения всех формальностей вы сможете получить кредитные средства — хоть на расчетный счет, хоть «на руки».
Кредит под залог квартиры относится к нецелевым ипотечным займам, то есть вам не нужно отчитываться перед банком на что вы планируете расходовать эти деньги. Особенность такого займа – это срок кредитования, его длительность может составлять около 20-30 лет, при том, что классический потребительский заем выдается на срок не более 5 лет.
Однако на какую сумму может претендовать человек, решивший взять кредит под залог квартиры? Как правило, большинство банков готовы одолжить не более 70-80% от стоимости недвижимости. К примеру, владелец квартиры стоимостью 200 тыс. долларов, может получить не более 150 тыс. долларов. Кстати, в некоторых банках существует ограничение на сумму займа — несмотря на стоимость предполагаемого залога, кредит может составлять не более 200-300 тыс. долларов.
Процентная ставка при такой ипотеке немного выше, чем при классических кредитах на жилье и колеблется в диапазоне 10-18% годовых. Оформляя кредит под залог квартиры на срок 20-30 лет, такая разница в процентах может привести к фатальным последствиям.
Для оформления такого займа вам не обойтись без заключения ипотечного договора. После его подписания ваш кредитор получит определенные права на вашу недвижимость как на залог в этой сделке. В результате если у вас возникнут проблемы с погашением займа, банк имеет право подать на вас в суд, чтобы потребовать свой залог, то есть вашу квартиру. Многие ошибочно полагают, что суд станет на их сторону и не позволит банку отобрать у них жилье.
Как бы не так — подписанный вами договор ипотеки дает кредитору все полномочия реализовать залог на законных основаниях с целью компенсировать свои расходы. Однако если сумма оставшегося долга незначительная (10-20 тыс. рублей), то банк не станет продавать вашу квартиру, стараясь найти компромиссное решение.
Представьте ситуацию: вам необходимо срочно получить определенную денежную сумму, например, для приобретения чего-то очень важного и нужного. Но ваша заработная плата, к сожалению, не позволяет вам сделать это. В этом случае на помощь вам придет банк, предложив кредит под залог недвижимости. Далее в статье мы проанализируем, что может повлиять на решение о взятии кредита, рассмотрим все «за» и «против». В случае непонимания каких-либо сложных финансовых терминов, вы всегда можете обратиться к банковскому словарю за раъяснениями.
Итак, в первую очередь нужно решить, какие ежемесячные платежи не станут для вас непосильной нагрузкой в финансовом плане, и какая сумма вам необходима для реализации ваших намерений. Кроме того, необходимо определится с валютой, в которой будет оформлен заем. Рублевый кредит будет иметь более высокий процент, по сравнению с валютным. Но, во-первых, при оформлении кредита в иностранной валюте нужно будет каждый месяц проводить обмен денежных средств, во-вторых, нестабильный курс может ввергнуть вас в немалые убытки.
Сумма, на которую можно рассчитывать при оформлении кредита под залог недвижимости составляет 70-80% от стоимости жилья.
Наибольшее влияние на решение кредитной организации выдать вам заем оказывает тот факт, являетесь ли вы единственным собственником жилья или собственников несколько. Если вы единственный собственник, при прочих равных условиях, решение будет в вашу пользу.
Также значение имеет оценка жилья по следующим параметрам:
- Год постройки. Новое строение ценится выше, чем здания, построенные в 70-80 годы.
- Снизить сумму кредита может расположение квартиры на крайних этажах.
- Важна также жилая площадь квартиры, тут действует правило «чем больше, тем лучше»
- Недопустимы неузаконенные перепланировки.
И если с передачей квартиры в залог обычно проблем не возникает, земельные участки в качестве залога банки принимают менее охотно. Во-первых, сложно выявить точную оценочную стоимость земли, во-вторых, реализовать участок в случае невыполнения заемщиком своих обязательств банку сложно, поэтому такой кредит относят к рисковым.
Также банки с неохотой принимают в залог комнаты в общежитии, по такому кредиту вы можете получить отказ. Но даже если банк и пойдет вам навстречу — процентная ставка будет выше. Таким образом, невысокое качество объекта залога оказывает сильное влияние на условия кредитования. Если же денежные средства необходимы в срочном порядке, а банк не устраивает объект залога, можно обратиться в небанковские кредитные организации.
К заемщику банком также выдвигаются определенные требования, которые варьируются в каждом конкретном случае:
- Стаж от 6 месяцев на последнем месте работы
- Регистрация на территории РФ
- Подтверждение дохода
- Возраст (на момент погашения задолженности не должен превышать, к примеру,65 лет)
- Категория клиента (рабочий, служащий)
На сегодняшний день распространенным видом кредита под залог недвижимости является ипотека. Стоимость жилья растет год от года, и не все могут приобрести квартиру за наличный расчет. Но решаясь на ипотеку надо помнить, что в случае образования просроченной задолженности вам будут начислены немалые штрафы и пени, а впоследствии банк вполне может стать владельцем вашей недвижимости. Кроме того, все кредитные организации требуют первоначальный взнос порядка 30% от общей стоимости жилья.
Поэтому, прежде чем оформлять кредит под залог недвижимости еще раз оцените его преимущества и недостатки. Только лишь все обдумав и приняв взвешенное решение можно сделать правильный выбор, как в отношении кредитной организации, так и в отношении кредитного продукта.