Здравствуйте . Взял кредит под залог квартиры. Пока. Работал платил дава года исправно . Потом болезнь, инфаркт, комиссия признала негодным , пенсия.Работал в полиции. Долго искал работу. Наконец нашел но первая зарплата только через месяц . На мне висят ещё два кридита. Сбербанк списывает пенсию всю до копейки. Я проктически голодаю а у меня семья и малолетняя дочка. Я их осень люблю. Но в семье начались проблемы с женой. У меня единственная квартира в не прописаны все мы в толки , другого жилья нет. Просрочка по платежам уже третий месяц. Подскажите как сохранить единственн квартиру .
Ответы юристов (1)
Согласно ГПК РФ
Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам
1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
переход права на заложенный жилой дом (квартиру), земельный участок осуществляется в соответствии с ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ((в ред. от 06.12.2011) и по правилам § 3 гл. 23 ГК путем обращения взыскания на это имущество по судебному решению, независимо от того, является ли жилье единственным для залогодателя и членов его семьи. Следует при этом учитывать и то, что согласно п. 1 и 2 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества служат основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в этом жилье залогодателя и членов его семьи (бывших членов семьи). Освобождение такого жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном ФЗ (ст. 35 ЖК).
Вам стоит обратиться в банк за предоставлением рефинансированного кредита, объединив все три в один, с большим сроком, тем более что у вас есть работа и можно будет как-то существовать.
Невозможно предсказать в жизни все, поэтому никто не защищен от ухудшения материального положения. Если в залоге у банка осталась квартира, а платить по кредиту нечем, самое первое, что необходимо сделать в такой ситуации, это взять кредитный договор, подписанный обеими сторонами, и внимательно перечитать его. Там есть пункты, которыми должен руководствоваться заемщик, если он оказался неплатежеспособным или если он не в состоянии внести платеж. Если условия не совсем понятны, лучше всего обратиться за консультацией к юристу. Он сможет подробно объяснить, какие именно санкции может применять банк.
Следует отметить, что ипотека и любые кредиты, связанные с имуществом, сильно отличаются от каких-либо других разновидностей кредитования. Особенность этого вида заключается в предмете сделки, которым является недвижимость. Другими словами, с момента подписания договора недвижимость находится в залоге банка, пока заемщик не выплатит всю сумму по этому договору.
Основных причин решения проблем кредита с залогом не так уж много, и к ним относятся следующие:
- Работа. Человек мог потерять свою единственную работу. Также ему могли урезать зарплату или перевести на другую должность с низкой оплатой;
- Бизнес. Если заемщик является бизнесменом, его бизнес вполне мог разориться;
- Здоровье. В некоторых случаях у человека появляются серьезные проблемы с его здоровьем, в результате чего он может временно неплатежеспособным;
- Форс-мажор. Сюда можно отнести любые непредвиденные ситуации, которые пагубно повлияли на финансовое состояние заемщика или его квартиру.
Основные способы
Чаще всего должники с залогом используют один или несколько способов:
- Реструктуризация. Этот процесс подразумевает собой изменение срока возврата долга за квартиру, а также изменение его конечно суммы;
- Продажа части имущества. Реализация части имущества для продажи в уплату долга;
- Рефинансирование. Под этим процессом понимается предоставление еще одного кредита, который смог покрыть все предыдущие.
Война
Под борьбой с банкой понимаются следующие действия:
- Оспаривание законности договора как целиком, так и отдельных его частей;
- Уменьшение штрафов и санкций. Здесь же нужно вести борьбу за отмену дополнительных услуг и за снижение процентов;
- Препятствие взысканию залога, которым является квартира;
- Возражение против работы коллекторов как третьих лиц.
Чего можно добиться: иногда эти действия могут привести к положительным результатам в деле кредита с залогом. В частности, должник может избавиться от некоторой части долга или отодвинуть время возврата. Но это только в том случае, если банк нарушил действующие законы. Чаще всего все эти действия приводят к ухудшению здоровья и нервов.
Банки в скором времени могут перестать охотиться за должником, и тогда за дело возьмутся приставы по борьбе с проблемами кредита с залогом, из-за которых должник:
- Не сможет устроиться официально;
- Не сможет вылететь за границу;
- Не сможет оформить имущество.
Иногда может быть и так, что банки просто забудут о подаче иска, и тогда должнику остается только ожидать, пока не истечет срок, отведенный под исковую давность. Этот срок равняется трем годам. После того, как три года закончатся, заемщик может смело позабыть о том, что у него были кредиты. Также есть вероятность того, что все долги рано или поздно спишутся из-за того, что банк обанкротился. Правда, долг спишется только в том случае, если он не был продан.
Чего можно добиться: Бегство – это слабый, но тоже метод при решении проблем с залогом. Правда, в таком случае жизнь человека начинает превращаться в старую игру «Кошки-мышки». Другими словами, человек будет бояться любого стука во входную дверь, перестанет отвечать на звонки или будет несколько минут думать, прежде чем сделать это. Плюс ко всему, вся эта ситуация будет негативно сказываться на нервах как самого заемщика, так и на нервах и здоровье его родных и окружающих его близких людей.
В результате последних обновлений в действующем законодательстве любой человек имеет право объявить себя лицом-банкротом. Это тоже действенный способ, так как он позволит избавиться от долгов перед финансовыми организациями. Правда, этот способ решения проблем с залогом не всегда удобен, и на то есть несколько причин:
- Необходимо будет оплачивать работу финансового управляющего, причем делать это придется на протяжении 6 месяцев минимум;
- Человеку, который решил официально стать банкротом, придутся расстаться практически со всем имуществом для того, что погасить имеющиеся на данный момент просрочки;
- Есть очень большой риск того, что всплывут те финансовые сделки, которые должник не хотел бы как-либо афишировать.
Чего можно добиться: в итоге, как только человек окажется банкротом на официальной основе, он может просто позабыть о том, что у него есть долги или залоги. Но этот способ эффективен и имеет хоть какой-нибудь смысл только при условии, что сумма взятых кредитов и долгов по ним намного больше, чем суммарная стоимость всего имущества должностного лица.
Один из самых удобных и здравых во всех смыслах вариант – это манипуляция со своей недвижимостью, то есть со своей квартирой. С ней можно поступить двумя способами – или продать ее, или сдавать в аренду. Важный момент: на осуществление этих операций на законном основании необходимо получить соответствующее разрешение от банковской организации.
Аренда
Логично, что перед тем, как сдавать квартиру, ее необходимо освободить. Решить этот вопрос вполне могут помочь близкие друзья или родственники, если у них есть для этого несколько свободных метров жилой площади. Если ситуация позволяет, то можно не стеснять родственников или друзей, а просто снять квартиру или комнату подешевле. Деньги, которые будут выплачивать квартиросъемщики, можно будет отдавать банку, тем самым погашая основной долг. В таком случае залоговое жилье будет за должником.
Начало здесь точно такое же – необходимо для начала определиться с тем, где будет находиться семья. После этого необходимо обратиться к квалифицированным риэлторам с многолетним стажем. В итоге ипотека вместе с оставшейся суммой кредита просто-напросто перейдет к другому человеку, тогда как первоначальный заемщик полностью освободится от каких-либо обязательств. Конечно, для этого необходимо первоначально согласовать все эти действия с банковской организацией.
Как можно решить проблему с юридической стороны:
- Первое, что необходимо сделать, это поговорить с компетентным, квалифицированным сотрудником банковского учреждения. Необходимо спокойно объяснить ситуацию. Квалифицированный сотрудник не будет угрожать, а поможет найти выход из сложившейся ситуации.
- Бывает и так, что переговоры не приводят ни к чему положительному, и тогда банк требует взыскать квартиру из-за нарушений условия договора. Здесь может помочь суд. К примеру, в ФЗ «Об ипотеке», в статье 54.1 пункте 1 сказано, что суд может отказать банковской компании во взыскании, если должник допускает незначительные нарушения, а размер требований банка несоразмерен стоимости квартиры или имущества.
- Если банк обратился в суд из-за большой задолженности, есть еще один пункт в статье 54 того же закона. В нем сказано, что взыскание в случае чего можно отсрочить максимум на год, если, конечно же, должник сможет предоставить уважительные причины нарушения условий договора. Но относится этого не ко всем. Этот пункт работает только на тех, у кого объектом является земельный участок сельскохозяйственного назначения. Также этот же закон распространяется на тех, у кого квартира не имеет никакого отношения к их предпринимательской деятельности. И еще один момент: в законе не написано, какие именно причины являются уважительными, поэтому здесь все зависит только от решения суда в случаях с кредитом.
Всегда есть возможность найти хоть какой-нибудь выход, если нет возможности выплачивать ипотеку или какой-либо другой кредит. Иногда можно побеседовать с сотрудником банка для того, чтобы урегулировать вопрос и найти взаимовыгодное решение, а иногда проще действительно обратиться в суд и постараться как-то улучшить ситуацию в свою сторону. В большинстве случаев должнику банк старается идти навстречу, так как в противном случае и у банка будет много проблем из-за бумажной волокиты и разбирательств.
Важно! По всем юридическим вопросам, которые связаны с имущественными отношениями, с арендой или покупкой жилья, продажей жилья, если жилье находится в залоге у банка, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните на номер 8-800-777-32-63 юридической линии по жилищным вопросам, который работает на всей территории России.
Юристы по жилищным вопросам и адвокаты по жилищному праву и судебным процессам связанными с жилищными, имущественными отношениями, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с учетом наработанной юридической практики и проконсультируют Вас по всем вопросам.
К нам обратилась Ирина (имя изменено), у которой квартира была под залогом. Как рассказала Ирина, деньги под залог недвижимости брали у частного лица, дочка хотела сделать свой бизнес, но бизнес не пошел. На данный момент, если в течение недели не погасить залог, включаться штрафы и проценты по квартире и она перейдет к другому собственнику, а у нее кроме дочки еще внук с внучкой. Она пыталась продать квартиру через риэлторов, которые обещали погасить задолженность когда найдется покупатель. Покупатель нашелся, а риэлторы сказали что денег нет. Кредитор поставил условие, сначала деньги, потом он снимет обременение и что ходим то и делаем с квартирой. Что делать она не знает.
Квартира (трехкомнатная) находилась в Московской области. Действительно покупатель был и готов был ждать, у покупателя была ипотека, перед сделкой квартира должна была быть без каких либо обременений. Залог квартиры составлял примерно 70% от ее рыночной стоимости. В квартире были прописаны 4 человека, в том числе 2 ребенка. Собственник квартиры 1, именно Ирина (имя изменено), которая к нам обратилась. До начала начисления штрафов и пеней оставалось 5 дней. Денег на очередной платеж по залогу у Ирины не было. Документы на квартиры и договор займа Ирина предоставила.
Проводим переговоры с банком покупателя: если мы снимем квартиру с обременения, одобрят ли она на нее ипотеку. Ведем переговоры с покупателем: согласятся ли они подождать 2 недели после перехода права на квартиру к ним, с выездом семьи Ирины (имя изменено), это время было необходимо для поиска нового жилья, если не получиться его найти сразу во время сделки. При положительном решении банка, мы своими денежными средствами гасим залог. Снимаем обременение с квартиры. Проводим сделку купли продажи. И на остаток средств покупаем Ирине жилье.
Ирина (имя изменено) согласилась. Мы составили новой договор займа, на Ирину (имя изменено), с отсрочкой платежа. Погасили старый залог у частного инвестора. Сняли с квартиры обременение. Была не большая загвоздка с документами на квартиру, все документы для банка оперативно сделали. Банк все одобрил. И была совершенна сделка купли/продажи недвижимости.
На остаток средств Ирине приобрели 2 коммунальные комнаты в трехкомнатной квартире. С хорошими соседями. В благоустроенном районе с детским садом, школой и магазинами поблизости. По времени все заняло около 45 дней.
Вот один из эпизодов в нашей практике. Если у вас аналогичная ситуация, не отчаивайтесь, вот один из вариантов решения, который может быть. Потеря трехкомнатной квартиры и переезд в коммуналку значительно лучше, чем остаться на улице вообще ни с чем.