Этот блог — некоторые мои мысли по ипотечному кредитованию. Делюсь ими с надеждой, что кому-то из вас они помогут разобраться в ипотечном кредитовании, улучшить жизненные условия и сэкономить деньги.
-
Мысли об ипотеке и недвижимости
- Ипотека — жива, но ей — хреново.
- Стоит ли помогать валютным заемщикам
- Снижение ключевой ставки и ипотека
- Другие записи блога
По Закону или по совести?
И, к сожалению, это разные вещи.
По Закону – банки на 100% правы. Они не должны прощать долги и имеют полное право требовать возврат кредита в той валюте, в которой заемщики этот кредит брали.
Банки квартирами не торгуют: они только деньги дают и все. А потому – их меньше всего должно волновать то, как меняется валютный курс.
— есть у нас те, кто принимает законы.
Если, действуя по Закону, более 100 тысяч человек становятся финансово не состоятельными, не означает ли это, что Закон, регулирующий действия сторон, не такой уж хороший? Не означает ли это, что в Закон необходимо внести поправки, благодаря которым валютный риск станет не возможным?
— Есть у нас банки.
То есть, в нынешней ситуации, в которой оказались валютные заемщики, виноваты (наравне с заемщиками) все перечисленные выше инстанции. Но отвечать предлагается одним только заемщикам.
Но, повторюсь: если следовать букве Закона, то все, кроме валютных заемщиков – вроде как и не при чем.
Теперь о мерах поддержки.
Чтобы о них говорить, нужно понимать корень проблем.
Какие меры предлагаются?
Одна из мер состоит в том, чтобы дать заемщикам новый кредит, сроком на год, позволяющий платить по действующему кредиту. Эта мера хороша была в 2008 году, но она абсолютно не решает проблем большинства нынешних заемщиков.
Чтобы понять, что произошло – подставлю цифры.
Допустим, доход заемщика – 70000 рублей в месяц, и у заемщика есть кредит в размере 100 тысяч долларов, по ставке 9% годовых на 25 лет. ? купил квартиру стоимостью 4 миллиона рублей.
Платеж по такому кредиту 840 долларов, что по курсу 32 рубля за 1 доллар составляет 26 880 рублей.
Но курс изменился, а доход – не увеличился.
? платеж 840 долларов по курсу 62 рубля за доллар составляет 52080.
А ведь курс опять может измениться.
Что предлагают банки (оговорюсь: не все, а некоторые)?
Допустим, заемщик платил по кредиту 5 лет, и за 5 лет заплатил банку аж 20000 в счет возврата основного долга. Осталось 80000.
Опять пользуемся кредитным калькулятором. 80000 х 65 = 5 млн. 200 тысяч рублей.
Подставляем в кредитный калькулятор банка: размер кредита, срок кредитования 20 лет, процентную ставку 17% годовых.
? получаем, что заемщик должен платить в месяц 76280 рублей.
Но это – больше, чем заемщик зарабатывает!
Спасет его новый кредит?
Нет! Потому что по двум кредитам ему придется платить больше, чем зарабатывает.
Берем кредитный калькулятор практически любого банка, и подставляем в него цифры: срок кредита, процентную ставку, размер кредита.
Я конкретные цифры не привожу потому, что они значения (в данном конкретном случае) не имеют: можно подставить почти любые.
Если калькулятора под рукой не оказалось — можете воспользоваться этим: Кредитный калькулятор
? если мы подставим циферки, то заметим очень интересную вещь: за срок кредита 25 лет заемщик вернет банку и кредит, и 2,5 — 3 кредита сверху. Вот так-то: взял — один, вернул — почти 4. (?менно поэтому, я всегда говорил всем заемщикам, что гасить кредит нужно досрочно: чтобы меньше денег отдать банку).
Представим, что заемщику простили часть долга. Допустим, половину. Это значит, что проценты будут начисляться на меньшую часть долга, и заемщик за счет кредитования вернет не 4, а два — три кредита: все-равно больше, чем взял.
Если же заемщику не помочь, а, действуя по Закону, отобрать квартиру, то получится забавная вещь. Какая?
А вот ту нам понадобится пример с цифрами:
— долг заемщика, к примеру, 100 тысяч долларов, что по курсу 32 рубля за доллар составляло 3 миллиона 200 тысяч рублей, а по курсу 62 рубля за доллар составляет 6 миллионов 200 тысяч рублей.
— квартира заемщика стоит, к примеру, 4 миллиона (когда заемщик брал кредит) и, с учетом подорожания, стоит сейчас 4 миллиона 500 тысяч рублей.
Не сложно заметить, что даже если она будет продана за 4 миллиона 500 тысяч, заемщик не сможет покрыть весь долг.
Но дело в том, что она не будет продана за 4 миллиона 500 тысяч. Почему? А для этого обратимся к отчету об оценке квартиры. ? если мы его откроем, то на самой первой странице отчета увидим две стоимости: рыночную и ликвидационную.
Ликвидационная стоимость — это стоимость, по которой квартира может быть продана, когда продажа носит вынужденный характер (наш случай), и составляет ликвидационная стоимость примерно 70% от рыночной. То есть, если рыночная стоимость составляет 4 миллиона 500 тысяч, то ликвидационная — 4500000 х 70% = 3150000.
Во как! Долг заемщика — 6 миллионов 200 тысяч, а за счет продажи квартиры банк сможет себе компенсировать лишь 3 миллиона 150 тысяч (а скорее всего, с учетом судебных издержек, и того меньше).
То есть, если заемщику помочь, банк понесет определенные потери, которые сможет компенсировать в будущем, за счет возврата кредита с процентами, если же заемщику не помочь — у банка тоже будут потери, но их компенсировать он не сможет: ни сейчас, ни в будущем.
Впрочем, говоря о помощи валютным заемщикам, я бы не стал говорить обо всех заемщиках скопом. Есть категория тех заемщиков, кому помогать нельзя. Но о них поговорим как-нибудь в другой раз.
Правительство утвердило новые условия господдержки ипотечников. Они начнут действовать с 22 августа.
Правила господдержки изменились. Их изложили в новой редакции, поэтому всё, что вы знали раньше, теперь не имеет значения. Всем, кто успеет попасть в программу, спишут до 30% долга по ипотеке в пределах 1,5 млн рублей. А некоторым даже больше.
В основном программа рассчитана на валютных ипотечников. У рублевых почти нет шансов. Мы объясним, кому положена помощь от государства. И если проходите по требованиям, теперь точно можно собирать документы.
Господдержку получат только те, у кого платеж увеличился на 30%.
Банк может списать 30% долга, но не более 1,5 млн рублей. Некоторым достанется вдвое больше. Решает комиссия.
Ипотечный кредит оформлен год назад или раньше.
У заемщика есть хотя бы один ребенок до 18 лет. Или студент на иждивении.
Заемщик без детей — инвалид или ветеран боевых действий.
Есть ограничения по доходу и площади квартиры.
Появились новые требования по владению другим жильем.
Придется договариваться с банком насчет неустойки.
Денег на всех не хватит.
Государство выделяет деньги, чтобы помочь некоторым ипотечникам погасить кредит. Заемщик заключает с банком договор о реструктуризации ипотеки, банк списывает часть долга, переводит валюту в рубли или снижает ставку.
Господдержку может получить не любой заемщик с ипотекой. Заявку может подать только тот, кто подходит под условия программы.
Вот кому дадут господдержку в этот раз:
- заемщикам как минимум с одним несовершеннолетним ребенком;
- семьям, в которых на иждивении есть студенты-очники до 24 лет;
- инвалидам и ветеранам боевых действий.
Но даже у семьи без детей есть шанс получить господдержку.
Господдержку получат заемщики, которые докажут, что им сложно погашать кредит.
Считать будут так:
- Посчитают среднемесячный доход семьи за три месяца до заявки.
- Вычтут из этой суммы ежемесячный платеж по ипотеке.
- Разделят остаток на всех членов семьи.
- Сравнят результат с двойным прожиточным минимумом в регионе.
Если остаток меньше, заемщик пройдет по доходам. Но это еще не всё.
В новых правилах есть требования к ежемесячному платежу. Господдержку дадут только тем, у кого ежемесячный платеж по ипотеке за всё время вырос минимум на 30%. Это обязательное условие помимо среднемесячного дохода.
Господдержку дают только по ипотечным кредитам на жильё: квартиры или дома. Оно должно быть в залоге у банка.
Вот требования по поводу жилья:
- оно единственное для заемщика;
- принадлежит на праве собственности или по договору участия в долевом строительстве;
- начиная с 30 апреля 2015 года заемщику, его супругу и несовершеннолетним детям не принадлежало более 50% в другом жилье;
- общая площадь в пределах лимита: однокомнатная квартира — не более 45 м², двухкомнатная — 65 м², трехкомнатная и далее — 85 м².
Если у вас не так, шанс всё равно есть.
По новым правилам заемщикам могут списать 30% долга в рублях по курсу на день реструктуризации. Максимум — 1,5 млн рублей.
Сумма не зависит от количества детей, как в прошлый раз. Каждый участник программы может получить от государства максимум. Даже семьи с одним ребенком.
Для многих валютных ипотечников эта сумма всё равно не спасет положение. В особых случаях ее могут увеличить. Сложные ситуации будет рассматривать специальная комиссия. Как она будет работать, решат до 1 сентября.
По новым правилам господдержку дадут, только если ипотеку взяли год назад или раньше. Год отсчитывают до даты заключения договора о реструктуризации.
Если банк рефинансировал валютную ипотеку в рубли и заключил новый договор, имеет значение дата первого договора — в валюте. А не того, который заключили при рефинансировании.
Когда заемщик обратится в банк, он напишет заявку. Банк ее рассмотрит и предложит новые условия. Их нужно зафиксировать в договоре о реструктуризации.
В правилах господдержки есть требования к этому договору.
Для валютной ипотеки:
- валюту нужно перевести в рубли по курсу на день реструктуризации. Можно ниже, выше нельзя;
- ставка по новому договору в рублях не выше 11,5%.
Для рублевой ипотеки:
- ставка по новому договору не выше чем та, что действовала на день реструктуризации.
По договору банк обязан списать 30% долга по ипотеке. За счет этого уменьшится ежемесячный платеж. Срок кредита по правилам уменьшать нельзя.
О долгосрочной ипотеке
Независимо от валюты договора банк должен простить заемщику неустойку. Это обязательное требование программы. Оно касается только тех сумм, которые не уплачены. Если часть неустойки заемщик выплатил или ее взыскали принудительно, эти деньги не возвращают.
Неустойку нельзя погасить за счет господдержки. Банк должен просто списать ее, как будто никаких санкций и не было. По этому поводу составляют мировое соглашение.
Нет, это запрещено и незаконно. Если с вас просят какие-то комиссии или доплаты, ссылайтесь на правила программы (п. 11). Или жалуйтесь в АИЖК .
Если вы не подходите по категориям заемщиков, доходу, ежемесячному платежу, площади квартиры или единственному жилью, есть шанс.
Господдержку могут дать, даже если площадь квартиры немного больше лимита. Или нет детей, но тяжело заболел супруг. Или если ежемесячный платеж вырос не на 30%, а чуть меньше, но это всё равно непосильно для семьи.
Окончательное решение примет межведомственная комиссия. Минстрой создаст ее до 1 сентября для особых случаев. Когда опубликуют официальный документ, мы расскажем, как это будет работать.
Сходите в банк и напишите заявление — вы ничего не потеряете.
Нет. Заявку нужно подавать заново. Все заявки и документы из прошлой волны больше не действуют. И рассматривать их не будут. Если даже заемщик проходил под условия программы господдержки в прежней редакции, в этот раз помощь он получит только по новым правилам.
Как и в прошлый раз — пока не кончатся деньги. На этот этап господдержки выделили 2 млрд рублей. Правительство считает, что их хватит примерно на 1300 кредитов. Это примерно 30% от всех валютных ипотечников, кто нуждается в помощи. А размер просроченной задолженности в девять раз больше, чем финансирование программы.
Денег на всех не хватит. Нужно торопиться с заявкой, документами и договором. В прошлый раз программу продлевали на два месяца, а закончили через две недели.
Нет, больше не дадут. Господдержку можно получить только один раз.
Программа не исключает участия рублевых ипотечников. Но есть обязательное условие: ваш ежемесячный платеж по ипотеке с момента оформления вырос на 30%.
Если у вас фиксированный платеж, шансов получить господдержку почти нет. Обращайтесь в банк и выносите свой вопрос на обсуждение межведомственной комиссии. Если там посчитают, что вам положена помощь, есть надежда.
Особо не рассчитывайте на этот вариант. Банки начнут принимать заявки с 22 августа. Не факт, что к этому времени успеют создать комиссию. Деньги будут выделять по очереди. Пока разберутся с вашей ситуацией, деньги могут кончиться.
Внимательно изучите новые правила, не полагайтесь на наш разбор. Если вы проходите по всем требованиям, сможете претендовать на господдержку на общих основаниях. Если нет, надейтесь на решение комиссии.
Сходите в банк. Уточняйте, какие нужны документы. И на каких условиях вам дадут господдержку. Обязательно решите вопрос с неустойкой.
Собирайте документы. Не берите лишних справок. Например, выписка о единственном жилье не нужна. Остальные справки закажите заранее.
Если придется подавать заявку на комиссию, не торопитесь. Подождите, пока опубликуют положение о ее работе, чтобы не потратить деньги зря. Там могут быть требования, под которые вы точно не подойдете.
Прислушивайтесь к нашим советам, но всегда помните, что в случае с господдержкой время — деньги. И только вы знаете, стоит ли потратиться на справки, даже если с господдержкой может не получиться. Но мы очень хотим, чтобы у вас получилось.
Проблемная ипотека: чего добиваются пострадавшие валютные заемщики? Сколько россиян имеют ипотечный кредит в валюте?
Основная часть валютной ипотеки, отмечают в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), сосредоточена в Москве и Петербурге, средний размер кредита составляет 10,9 млн руб. (в Москве — 19 млн руб.), что в 6,4 раза выше, чем по рублевой ипотеке.
В марте 2015 года Банк России считал, что в стране насчитывается 30 тыс. граждан, у которых есть валютная ипотека. Суммарный объем таких ипотечных ссуд оценивался в 136 млрд руб.
Сколько валютных заемщиков испытывают проблему с выплатами?
Чего добиваются валютные заемщики?
В конце 2014 — начале 2015 года ипотечники провели несколько массовых акций, требуя перевести кредиты в рубли по курсу на дату договора с банком. Ряд митингов и пикетов прошли в Москве, Санкт-Петербурге и других городах. В феврале заемщики дважды обратились с открытым письмом к президенту Владимиру Путину с просьбой вмешаться в ситуацию, а в конце месяца Общество защиты прав потребителей и Всероссийское движение валютных заемщиков подали иск к ЦБ с требованием признать незаконными бездействия Центрального банка РФ, выраженные в отсутствии защиты и стабилизации курса рубля.
В январе 2015 года владельцы валютной ипотеки начали в массовом порядке отказываться от платежей, предлагая банкам пересчитать остаток долга по курсу на дату договора плюс 30%. Другой вариант, на который готовы пойти заемщики, — перевод по текущему курсу в рубли после списания 60% ссудной задолженности.
Собирается ли государство принимать участие в решении этой проблемы? Что уже сделано?
20 апреля 2015 года премьер-министр Дмитрий Медведев подписал постановление о предоставлении помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков (не только валютных) — тем, чьи доходы в рублях снизились на 30%, а также тем, чьи платежи увеличились на 30% при переводе валюты в рубли. Как говорится в справке к постановлению, планировалось оказать помощь 22,5 тыс. заемщиков. Для реализации постановления Медведев 21 апреля подписал документ об увеличении уставного капитала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию на 4,5 млрд руб.
Почему банки не соглашаются на условия заемщиков?
Что предлагают банки?
Сколько стоит проблема валютной ипотеки?
Кто виноват в проблеме валютных заемщиков?
Заемщики обвиняют государство и ЦБ, которые, по их мнению, допустили обвал экономики и отправили рубль в свободное плавание, и банки, которые отказываются признать, что валютные риски — не только проблема граждан.
Были ли такие ситуации в других странах? И как они разрешались?
Пик валютного ипотечного кредитования в Польше пришелся на 2008 год: тогда почти 70% кредитов было взято в иностранной валюте, большинство — в швейцарских франках. Во время финансового кризиса курс злотого упал, таким образом, поляки столкнулись с увеличением своей задолженности из-за разницы в обменном курсе.
Летом прошлого года в Польше была начата подготовка законопроекта, который позволил бы 20% заемщиков, приобретших небольшие квартиры, конвертировать кредит в злотые на льготных условиях. Разница между текущей стоимостью кредита и его стоимостью в злотых на момент выдачи должна быть погашена заемщиком только наполовину, вторую половину банк спишет. Эта конвертация может стоить $2,5 млрд.
В Венгрии в 2014-м правительство заставило работающие в стране банки, в том числе международные, конвертировать кредиты, выданные в иностранной валюте, в форинты по льготному курсу. По оценке ЦБ Венгрии, конвертации подлежали кредиты на $14 млрд, а банки могли потерять до $406 млн ежегодных платежей своих заемщиков. Валютные ипотечные кредиты венгров были конвертированы целиком с 1 февраля 2015-го, когда ставки по кредитам в форинте практически сравнялись со ставками в иностранной валюте (около 2%).
Что ждет тех валютных заемщиков, кто не сможет договориться с банком о приемлемых условиях рефинансирования?
По сути единственный вариант — это продажа заложенной квартиры самостоятельно или на торгах после обращения на нее взыскания по суду. Причем если стоимость квартиры выше суммы долга, то разница должна остаться заемщику.
Никольская говорит, что у заемщиков еще остались возможности посудиться с банками, и сейчас юристы готовят серию таких исков, цель которых — получить льготные условия по реструктурированию валютного кредита. Однако пока судебная практика складывается не в пользу заемщиков. Например, в июне 2015 года Московский областной суд отменил принятое ранее Пушкинским городским судом решение, по которому клиентка банка ВТБ24 получила право погашать валютный ипотечный кредит исходя из курса 24 руб. за доллар.