При принятии решения о приобретения жилья с помощью ипотечного кредитования необходимо, в первую очередь, знать каковы требования к самим заемщикам и залогодателям.
Заемщик — это сторона кредитных отношений, получающая средства в пользование (в ссуду) и обязанная уплатить их в установленный срок и уплатить ссудный процент.
Залогодатель — это должник, предоставивший залог в качестве гарантии о возврате долга. Проще говоря, залогодатель – лицо, на которое оформляется недвижимость, приобретаемая в ипотеку.
Требования к заемщикам:
— Заемщиком является гражданин Российской Федерации.
— Возраст заемщика от 21 года до 65 лет (включительно) на момент полного погашения ипотечного кредита.
— Заемщик должен быть зарегистрирован по месту жительства/месту пребывания на территории Российской Федерации.
— Заемщик должен обладать полной дееспособностью. В отношении заемщика нет действующих судебных разбирательств, не снятой/не погашенной судимости.
— Заемщик не является несостоятельным (банкротом) и не признавался таковым в течение 5 лет, предшествующих подаче заявления-анкеты на получение ипотечного кредита.
— Заемщик имеет подтвержденный доход, соответствует требованиям к кредитоспособности и платежеспособности.
Состав заемщиков:
— Число заемщиков по одному ипотечному кредиту – не более 4 человек. Все заемщики по одному ипотечному кредиту являются солидарными заемщиками (имеют солидарные права, обязанности и ответственность).
— Если заемщик, который будет включен в число собственников приобретаемой недвижимости, состоит в зарегистрированном браке, то его супруг также должен выступать по такому ипотечному кредиту солидарным заемщиком и должен быть включен в число собственников приобретаемой недвижимости, за исключением случая, когда между супругами заключен брачный договор (установлен режим раздельной собственности в отношении приобретаемого недвижимого имущества).
— В число заемщиков может быть включено лицо, не имеющее подтвержденного дохода, но соответствующее требованиям, предъявляемым к заемщику, и являющееся взаимозависимым лицом заемщика, имеющего подтвержденный доход.
Требования к залогодателям:
— Число залогодателей по одному ипотечному кредиту неограниченно.
— Если залогодатель один, он должен являться заемщиком, если залогодателей несколько, то хотя бы один из них должен быть заемщиком.
— В число залогодателей могут быть включены:
Участники целевых социальных программ или иных мероприятий по обеспечению жильем граждан (в том числе несовершеннолетние), являющиеся взаимозависимыми лицами заемщика;
Несовершеннолетние, являющиеся взаимозависимыми лицами заемщика на основании решения органа опеки и попечительства, содержащего разрешение на распоряжение имеющимся в собственности несовершеннолетнего жилым помещением (долей в нем) с обязательством наделить его правом собственности в приобретаемом жилом помещении либо на основании вступившего в законную силу решения суда о наделении несовершеннолетнего правом собственности на приобретаемое жилое помещение.
Требования к кредитоспособности и платежеспособности заемщиков
Оценка кредитоспособности и платежеспособности заемщиков производится в соответствии с действующей на дату оценки Методикой оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика.
Если у вас есть вопросы касаемо оформления ипотечного кредитования, то смело обращайтесь в агентство АО «Дагипотека».
Залогодатель – это лицо, которое непосредственно осуществляет предоставление материальных предметов в залог.
В ст. 335 Кодекса содержатся основные понятия касательно лиц, могущих быть залогодержателями, и определение круга лиц, которые наделены возможностью предоставления вещей в залог. Далее мы рассмотрим, кем могут быть участники залоговых правоотношений, границы и степени ответственности залогодателя, и некоторые другие вопросы.
Ст. 335 Кодекса регламентирует круг лиц, которые могут иметь основания возникновения залога и которые рассматриваются как участники залоговых правоотношений:
- залогодатель, непосредственно являющийся должником;
- залогодатель, представленный в виде третьего лица;
- залогодержатель, выступающий кредитором по обязательству.
Залогодержатель – это лицо, в пользу которого осуществляется предоставление имущественных ценностей со стороны должника или иного лица. Обычно, залогодержателем представляется кредитор.
Залогодатель – это лицо, которое непосредственно осуществляет предоставление материальных предметов в залог.
В большинстве случаев, залогодателем является должник. Однако не исключено, что может произойти смена такого лица.
Пример типичного случая – АО осуществляет передачу в залог собственных имущественных ценностей для защиты рисков невыполнения обязательств производственного кооператива перед банком. При этом распределение правовых статусов соответствующих лиц будет таким:
- должник – производственный кооператив;
- залогодатель – АО;
- залогодержатель – кредитное учреждение.
Ч. 2 ст. 335 Кодекса устанавливает, что правовой возможностью осуществлять передачу имущественных ценностей в залог располагают:
- собственник материального предмета;
- лицо, обладающие правом хозяйственного ведения на соответствующую вещь.
При этом, если собственник вещи может осуществлять передачу в залог без каких-либо ограничений, на лиц, имеющих лишь право хозяйственного ведения, закон установил определенные основания возникновения залога — первоначально получить согласие собственника такой вещи, и лишь после этого осуществлять соответствующую процедуру по передаче залогодержателю.
Ст. 335 ГК РФ устанавливаются меры ответственности залогодателя после того, как будет зарегистрировано соответствующее уведомление о возникновении залога.
Ситуация № 1:
- в залог передается вещь, которая не принадлежит лицу в рамках имущественного права;
- залогодержатель, принявший такую вещь в залог, не знал и не должен был знать о неправомерности передачи вещи в залог лицом, не являющимся собственником таковой;
- в рамках вышепредставленной ситуации у собственника заложенной вещи появляются соответствующие права и обязанности, присущие лицу со статусом залогодателя.
Данные права и обязанности могут быть предусмотрены ГК РФ, залоговым соглашением или иными нормативными актами.
Ситуация № 2.
Обстоятельства те же, однако:
- вещь была утеряна собственником или лицом, которому собственник передал данное имущество по праву владения;
- вещь была украдена или иным неправомерным методом выбыла из владения вышеуказанных лиц;
- прав и обязанностей, возникновение которых произошло для собственника в ситуации № 1, в данной ситуации для собственника вещи не возникает.
Ситуация № 3.
Если предмет является таким, на отчуждение которого должно быть получено согласие определенного лица, залогодатель должен получить такое же согласие для передачи имущества и в залог. Исключением из общего правила является обстоятельство, при котором залог возникает на основании закона.
Ситуация № 4.
Предмет был предоставлен в залог залогодержателю, при этом:
- такая вещь перешла в рамках правопреемства к нескольким гражданам;
- далее у правопреемников возникают права и обязанности залогодателя;
- правопреемники начинают нести соответствующие последствия за невыполнение обязательств, защита которых реализуется залогом, в надлежащем порядке — в размере доли полученного права на имущество.
Если же предмет является неделимым, правопреемники получают статус солидарных созалогодателей.
Ч. 1 ст. 298 Кодекса определяет, что частное учреждение не обладает правом на отчуждение вещей:
- которые собственник закрепил за данной организацией;
- приобретенных на средства, предоставленные собственником.
Законом не регламентирована возможность частного учреждения выступать в статусе залогодателя.
Возникновение права залога даже не происходит касательно имущества, поступающего в самостоятельное распоряжение учреждения в результате осуществления деятельности, приносящей доход (если учредительная документация позволяет осуществлять таковую).
Бюджетное учреждение не обладает возможностью по отчуждению без соответствующего разрешения собственника:
— движимого имущества, имеющего особую ценность, которое было закреплено собственником за учреждением, либо приобретено в рамках средств такового.
Однако закон делает исключение для имущества, которое находится у бюджетного учреждения на праве оперативного управления. Такими вещами бюджетное учреждение может распоряжаться по собственному волеизъявлению, если другое положение не установлено законом.
Залогодатель – это лицо, которое оформило закладную (ценную бумагу) на имя банка, который предоставляет средства в кредит.
Зачастую это ипотечное кредитование. Если Залогодатель не выплатит в срок положенную сумму, то банк может по своему усмотрению пользоваться заложенным имуществом.
Кроме непосредственно кредитуемого лица, залогодателем может являться третье лицо, которое закладывает собственное имущество или право на него. Сторона, которая заключила имущественное обязательство и давшая залог, подкрепляет таким образом и гарантирует выполнение договора.
Залогодателем, также как и залогодержателем, может выступать лицо юридическое или физическое, либо государство. В залоговом правоотношении субъектами могут быть как юридические лица, так и физические, а также административно-территориальные образования, которые обладают гражданской правосубъектностью или государственные организации.
своевременно страховать и в полной стоимости заложенное имущество;
сразу ставить в известность залогодержателя если возникают угрозы потери или порчи заложенного имущества (в согласии со ст.атьей 343 Гражданского кодекса Российской Федерации);
каждому последующему залогодержателю честно сообщать сведения обо всех предшествующих залогах этого имущества и отвечать за убытки, которые были причинены залогодержателям из-за невыполнения своей обязанности (в согласии со статьей 342 Гражданского кодекса Российской Федерации );
залогодатель лично несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если другое не предусмотрено договором о залоге (статья 334 Гражданского кодекса Российской Федерации );
в случае предъявления другими лицами требований к залогодателю о признании за ними права собственности или других прав на заложенное имущество, требований о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо других каких-то требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого заложенного имущества, то в этом случае залогодатель обязан немедленно сообщить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде, он должен обязательно привлечь такого залогодержателя к участию в деле (пункт 1 статья 33 Закона об ипотеке);
пункт 2 статьи 33 Закона предписывает, что в указанных выше случаях залогодатель должен использовать соответствующие обязательствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации;
закон возлагает на залогодателя обязанность сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существенность, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств (пункт 1 статьи 44 Закона);
залогодатель, если он заключает еще дополнительный последующий договор об ипотеке, должен в обязательном порядке и незамедлительно сообщить об этом залогодержателей по предыдущим ипотекам.
Залогодатель имеет право (в соответствии с действующим законодательством):
пользоваться предметом залога по назначению и извлекать из него прибыль и доходы, если, конечно, другое не предусмотрено договором и не вытекает из самого существа залога;
передавать предмет залога в аренду или безвозмездное пользование другому лицу или другим приемлемым образом распоряжаться им (но только с согласия залогодержателя), если другое не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, также залогодатель имеет полнле право отчуждать предмет залога(тоже только с согласия залогодержателя);
завещать заложенное имущество (статья 346 Гражданского кодекса Российской Федерации ). Условия договора об ипотеке или другого соглашения, которые ограничивают это право залогодателя, по закону считаются ничтожными;
до продажи предмета залога в любое время прекратить на него обращение взыскания, а также его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство (пункт 7 статья 350 Гражданского кодекса Российской Федерации );
восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом в разумный срок, если договором не предусмотрено другое (пункт 2 статья 345 Гражданского кодекса Российской Федерации );
в случае обращения взыскания на заложенное имущество — земельный участок — сохраняет право ограниченного пользования той частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением (пункт 4 статья 340 Гражданского кодекса Российской Федерации );
если другое не предусмотрено Законом об ипотеке и письменным договором, то залогодатель имеет право (кстати без обязательного согласия залогодержателя) сдавать в аренду заложенное имущество, также передавать его во временное (безвозмездное) пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять ему право пользования (правда ограниченного) этим имуществом при таких определенных условиях:
а) срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срок обеспеченного ипотекой обязательства;
б) в пользование имущество предоставляется исключительно для целей, соответствующих предназначению имущества ( в согласии с пунктом 1 статьи 40 Закона).