Для большинства граждан России ипотека который год подряд остается единственным доступным способом покупки жилья. Темпы выдачи средств под залог недвижимости растут. По данным из ежегодного послания президента РФ Владимира Путина Федеральному собранию, в 2017 г. банки страны оформили рекордное количество ипотечных кредитов – более 1 млн. Для сравнения: в 2001-м их было выдано всего 4 000. Но аналитики Центрального Банка (ЦБ) России отмечают, что и процент просрочек от заемщиков увеличивается.
Экономические потрясения последних лет привели к негативным тенденциям:
доходы населения, как и его покупательская способность, снижаются;
ставки по ипотеке, выданной в иностранной валюте, растут;
процент просрочек выплат по кредитам остается стабильно высоким;
темпы строительства обгоняют скорость увеличения спроса на жилье.
С одной стороны, средние ставки по рублевой ипотеке снижаются. По прогнозам главы Минэкономразвития Максима Орешкина, в 2019 году они могут упасть до отметки 8-9 %. По данным портала Banki.ru, диапазон ставок колеблется в пределах 6-13,35 %. В регионах можно найти кредитные продукты на жилье и со ставкой от 2 % годовых.
С другой стороны, девальвация рубля серьезно ударила по благосостоянию граждан, оформивших займы в иностранной валюте. Также завершена программа господдержки ипотечного кредитования. На фоне снижения доходов населения, экономической нестабильности и инфляции в 2,2 % (по данным на 2018 год) это неминуемо приведет к увеличению количества людей, не имеющих средств на покупку жилья. А следом придет экономический кризис, по мнению экспертов, он не за горами. Именно со снижения ставок, роста числа кредитов с лояльными условиями и повального увеличения процента просрочек от заемщиков и начался обвал ипотечного рынка в США 10 лет назад.
В 2017 году уровень доходов жителей России упал на 1,7 %.
Какими способами государство может стабилизировать ситуацию на рынке ипотечного кредитования:
реструктуризацией кредитов (с пересмотром графика и объема платежей);
рефинансированием ипотеки (погашением текущего займа и выдачей нового на более выгодных условиях от банка-залогодержателя или конкурирующей организации);
перерасчетом валютных кредитов по фиксированному курсу;
Пример жилищного кредита с отсрочкой – ипотечный продукт Сбербанка для молодых семей, по которому при рождении ребенка заемщикам разрешают выплачивать только проценты вплоть до достижения малышом 3-летнего возраста.
Повысить обеспеченность граждан России жильем можно только путем снижения ипотечных ставок и наращивания уровня доходов населения, который за последние 4 года упал на 12 %. Решение проблемы упирается в поиск бюджетных средств. Проценты по кредитам на недвижимость можно уменьшить за счет снижения ключевой ставки ЦБ РФ и увеличения объема льготных ипотек с госсубсидированием. При этом основной груз ложится на плечи налогоплательщиков. Еще один вариант высвобождения финансовых ресурсов – сокращение других статей государственного бюджета.
По словам главы АИЖК Александра Плутника, к 2020 году удастся снизить ипотечные ставки до 7 %.
Во время кризиса при задержках зарплат, назревающих сокращениях или просьбах работодателя пойти на неделю-другую в отпуск за свой счет без промедлений ищите альтернативные источники дохода. На случай увольнения, болезни или другой непредвиденной ситуации имейте финансовую подушку безопасности в несколько ежемесячных платежей по вашему жилищному кредиту.
При финансовых затруднениях или просрочке по кредиту не прячьтесь от банка – сразу официально обращайтесь с просьбой о реструктуризации вашей ипотеки. Чем раньше вы это сделаете, тем выше вероятность, что залогодержатель пойдет вам навстречу и вы найдете компромиссное решение. Если же банк уже прибегнул к штрафным санкциям и они оказались непомерно велики, обратитесь за консультацией к кредитному юристу. Есть шанс через суд добиться уменьшения объемов пеней. Известны случаи, когда с помощью иска заемщики в несколько раз сокращали размеры штрафов за просрочку по кредиту.
Экономика любого государства регулярно переживает кризисы. Главная сложность для людей, берущих или уже взявших ипотеку, – периодичность и глобальность таких потрясений предугадать непросто. Масштабы последствий зависят от превентивных и своевременных экстренных мер правительства, направленных не урегулирование ситуации. Умение быстро ориентироваться в изменившихся условиях игры, наличие запасного плана, финансовая и юридическая грамотность помогут свести к минимуму негативное влияние экономических перипетий на ваш бюджет.
Правильный выбор застройщика и жилого комплекса – способ снизить риски при оформлении ипотеки. Каталог домов от надежных девелоперов с сортировкой объектов по категориям поможет сделать взвешенный выбор квартиры:
Мир живет в долг, и эта истина сомнений не вызывает. Современная жизнь так устроена, что ни шага нельзя ступить без денег. Человек должен ежедневно за что-то платить: пища, городской транспорт, бензин, лекарства, коммунальные услуги, связь, подарки близким и коллегам по работе и т. д. Но существуют и более серьезные статьи расходов, на которые нужны совсем другие суммы.
Если вы собрались поменять старый телевизор или холодильник, купить автомобиль, приобрести или расширить жилплощадь, то вполне вероятно, вам просто не хватит собственных сбережений. Очевидный выход из положения – обратиться в банк за кредитом. Тем более что в последние годы только ленивый не брал там потребительский кредит. Но не опасно ли это делать в кризис? Каковы риски? Такие вопросы задаст себе любой здравомыслящий человек. Мы в этой статье попытаемся ответить на них.
За последний год рынок кредитования в России изменился кардинально. Собственно, условия кредитования – это зеркало состояния экономики. С января по декабрь 2014 года ключевая ставка, определяемая Центробанком России, поднялась с 5,5% до 17%. Что такое ключевая ставка? Ключевая ставка – это процентная ставка, по которой Центробанк России кредитует коммерческие банки сроком на 1 неделю. По этой же ставке Центробанком РФ принимаются депозиты от коммерческих банков.
Понятно, что выдавать кредиты под проценты ниже ключевой ставки банки не будут, и, учитывая всевозможные дополнительные издержки, кредитная ставка в коммерческом банке может доходить до 30% годовых.
Учтем также кризисное состояние экономики России. Рубль с середины июня опустился в цене почти вдвое, резко выросли цены на потребительские товары, упал спрос, многие предприятия оказались на грани выживания. Главной причиной этого стало резкое падение цены на нефть с июня 2014 года. На начало 2015 года цена с 115-120 долларов за баррель нефти марки Брент в июне 2014 года упала до 50 долларов за баррель. Эксперты нефтяного рынка и серьезные нефтяные игроки не исключают падения стоимости нефти до 20 долларов за баррель и даже ниже. То есть, от продажи нефти выручка в казну сократилась в 2,2-2,3 раза. В России просто не хватает валюты.
Еще одна причина – санкции, главное следствие которых – финансовая изоляция России. Введены они были США, ЕС и некоторыми другими странами в ответ на аннексию Крыма и поддержку военных действий на востоке Украины. Крупнейшие банки и корпорации оказались отрезанными от западных кредитов, что только усугубило положение с валютой в стране и удешевило рубль.
Будут ли бизнес и граждане брать кредиты под 30% годовых, да еще в условиях, которые не гарантируют постоянного заработка в течение года? Вопрос, вероятнее всего, риторический. На таких условиях кредитования не будет. Собственно, именно это заявляли эксперты сразу после введения последней ключевой ставки в 17%.
Эксперты по экономике не скрывали, что подобные драконовские меры временны и ключевая ставка в ближайшее время откатится назад. Глава Минэкономразвития А. Улюкаев резко высказался о необходимости срочного возврата ключевой ставки к значению начала декабря 2014 года, когда она составляла 10,5%. Такая мера, по его словам, позволила бы вернуть кредитование во многие секторы российской экономики. Предложено это сделать в течение первого квартала 2015 года, что, будем надеяться, и произойдет.
Кстати, для сравнения ключевые ставки центральных банков нескольких экономически развитых стран:
- США – 0,25%
- ЕС – 0,05%
- Норвегия – 1,25%
- Япония – 0,1%
- Австралия – 2,5%
- Великобритания – 0,5%
- Канада – 1%
- Швейцария – 0%
- Швеция – 0%
Как видите, даже вернувшись к 10,5%, Россия не приблизится к странам с развитой экономикой по доступности кредитования.
Попробуем порассуждать о том, насколько удобно брать кредит в период кризиса. Вот общие для кризисов факторы, которые могут повлиять на решение:
Чем глубже и разрушительнее кризис, тем меньше шансов взять кредит в банке. Почему? Многие банки полностью сворачивают кредитование, боясь потери денег. В кризис 2008 года многие банки полностью прекратили кредитование на длительные периоды. Сейчас экономика только вступает в кризис, но первые признаки скорого отказа от кредитования многие банки уже демонстрируют.
Здесь тоже все понятно. В кризисы в банках резко возрастает доля проблемных кредитов. Для компенсации банкиры увеличивают ставки на кредитные продукты. Таким образом, человек, берущий кредит, вынужден покрывать банкиру убытки, которые тот получил от невозвращенных заимствований. Выгодно в таких условиях брать кредит? Конечно, нет.
Особенно это касается импортных товаров. Возможна ситуация, когда взять кредит на покупку дорогостоящей вещи выгоднее, чем копить на нее, зарабатывая. Обесценивание национальной валюты в период кризиса может быть настолько быстрым, что накопления будут все больше отставать от возрастающей из-за инфляции стоимости. Именно в таком случае кредит может оказаться нужным. Однако каждую конкретную ситуацию нужно тщательно просчитывать, не упуская различных факторов и рисков.
Яркий пример – недвижимость, цены на которую всегда привязаны к курсу валюты. Рынок недвижимости консервативный и очень жесткий. Чужаков туда просто не впускают, а решения принимает ограниченный круг людей. Поэтому, как правило, цены на недвижимость в валюте не меняются. Исключения составляют периоды наиболее глубоких кризисов, когда покупательская способность падает настолько, что фактически некому становится покупать. В таких случаях возможно серьезное падение цен на недвижимость именно в валютном исчислении.
Если же покупатель в таких условиях берет рублевый ипотечный кредит, то реальная переплата его за недвижимость окажется огромной, если учесть еще и проценты по ипотеке.
Однако предсказать движение денег не так просто, и даже у опытных биржевых спекулянтов случаются порой роковые просчеты, влекущие за собой большие убытки.
Решать, конечно, каждый будет сам. Можно посоветовать одно – ни в коем случае не руководствуйтесь эмоциями. Только расчет, холодный расчет, учитывающий даже то, что может возникнуть неожиданно и перевернуть все ваши ожидания.
Если вы уже приняли решение брать кредит, будьте внимательны с кредитным договором. В кризис банки бывают особенно изобретательны в коварстве. Ваша задача – не верить рекламе, а во всем убедиться лично. Три условия, о которых нужно помнить всегда:
- низкая процентная ставка за кредит;
- отсутствие скрытой комиссии;
- оформление на выгодных для заемщика условиях.
Если вам неясна какая-либо мелочь в договоре, не подписывайте его до полного выяснения. Если вас что-то смущает, если чувствуете, что вас не устраивает этот банк, смело меняйте его на другой. Вы должны быть абсолютно уверены в открытости и порядочности работников банка.
Способ 1: договориться с банком
В случае, когда заемщик понимает, что ему не хватит средств заплатить очередной платеж по кредиту, необходимо сразу же идти в банк. Причем не стоит оттягивать визит до крайней даты платежа. Лучше решить вопрос как можно быстрее, чтобы избежать появления просрочек. Конечно, банки сейчас крайне неохотно соглашаются на предоставление кредитных каникул, рефинансирование, отсрочки и прочее. Но посудите сами: если человек сам пришел и сказал, что у него нет денег для оплаты, то кредит гарантировано попадает в категорию проблемных. А в дальнейшем это может вылиться в затяжные судебные разбирательства, передачу дела коллекторским агентствам и прочее. Поэтому сотрудники кредитного отдела банка понимают, что необходимо изменить условия кредитного договора так, чтобы человек смог погашать свой кредит:
- Могут быть предоставлены кредитные каникулы. Например, в ближайшие 2 месяца заемщик оплачивает лишь проценты по займу. А за это время он сможет найти новую, более высокооплачиваемую работу или подработку.
- Могут быть изменены условия кредитного договора с тем, чтобы сумма ежемесячного платежа стала меньше. В таком случае, правда, кредит растянется на более длительный срок. Соответственно, сумма процентов, выплачиваемых банку по кредиту, увеличивается. Но это реальный шанс избежать штрафных санкций, если денег для погашения займа не хватает.
- При наличии оформленной ипотеки или иных крупных кредитов можно попробовать договориться об их рефинансировании. Но это маловероятно. И, в первую очередь, из-за того, что процентные ставки по кредитам сейчас не ниже, чем были, например, год назад.
Способ 2: обратиться в суд
Судебных заседаний боятся многие заемщики. И совершенно напрасно. Есть реальные случаи, когда банк просто списывал с должника сумму всех штрафных санкций и процентов, обязывая его вернуть банку только тело самого кредита, то есть ту сумму, которую человек и занимал. Некоторые юридически подкованные юристы даже советуют своим клиентам самим обращаться в суд. И уж точно не избегать посещения судебных заседаний, когда заемщик должен предстать в качестве ответчика. Что же делать, чтобы суд списал проценты и штрафные санкции по кредиту? Финансисты говорят, что необходимо:
- являться на каждое судебное заседание;
- предоставить копию трудовой книги, если заемщик потерял работу или переведен на более низкооплачиваемую должность;
- подготовить документы, свидетельствующие, что доход семьи уменьшился (жена или муж лишились работы, безотлагательное лечение требуется близким родственникам, в семье появился ребенок, что также повлекло увеличение расходов).
В таком случае судья станет на сторону заемщика, а не банка. И велика вероятность, что ни проценты, ни начисленные штрафы на просрочку платежей возвращать не придется.
Впрочем, возможно, вскоре процедура списания процентов через суд еще более упростится. Депутаты в Госдуме задумались, как облегчить участь заемщиков. И сейчас законодатели работают над законом, предусматривающим списание процентов в случае полного погашения тела кредита. Но будет ли принят такой законодательный акт, пока что остается вопросом.
Способ 3: стать банкротом
Напоследок стоит отметить, что статистические данные на начало 2015 года свидетельствуют, что, как минимум, 6 миллионов человек из 40 миллионов заемщиков в России хоть единожды имели просрочки по платежам по кредиту. Кризис в стране, скорее всего, откорректирует эту цифру не в лучшую сторону. Поэтому стоит найти наиболее подходящий для себя способ погашения кредита. Это позволит и спать спокойнее, и обратиться за получением кредита снова, если через несколько лет возникнет такая необходимость.