Банки, являясь залогодержателями по ипотеке, могут переуступать свои права требования иным лицам. Если имеется закладная, то возможна передача полномочий по данному документу и его залог. Кроме того, для физических лиц имеется возможность взять ипотеку по переуступке в банке.
По общему правилу, лицо, которому передаются полномочия по основному обязательству, получает также права, которые необходимы для обеспечения его исполнения. Отметим отдельные особенности такой перемены лиц в обязательстве:
- На нее не требуется согласия ипотечного заемщика, если иное не предусмотрено договором. Если же в договоре уступка запрещена, но все же была совершена, то должник может подать иск о признании ее недействительной (но лишь при условии, что противоположная сторона сделки знала либо должна была знать о таком запрете).
- Должник должен быть письменно уведомлен о том, что состоялся переход прав кредитора к иному лицу. Это может быть сделано как первоначальным, так и новым кредитором.
- Права залогодержателя переходят к новому кредитору в том объеме, а также на тех условиях, которые имели место в момент перехода права.
Иногда ипотечный договор заключают в форме закладной, что значительно упрощает и ускоряет оборот недвижимости. Этот документ представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую право ее владельца получить исполнение по тому денежному обязательству, которое обеспечено ипотекой, а также удостоверяющую право залога на имущество.
После этого, к новому владельцу переходит вся совокупность прав, удостоверяемых данным документом. Кредитное учреждение может передать права на закладную любым третьим лицам. Если на ней имеются надписи, запрещающие передачу, то они являются ничтожными.
При передаче прав по закладной также происходит передача персональных данных физического лица-залогодателя. При этом согласие такого физического лица на эту передачу не является обязательным.
Если закладная отдается в залог с передачей ее залогодержателю, то в соответствующем договоре стороны имеют право договориться:
Залог закладной считается более простой процедурой, чем передача прав по данному документу.
Как правило, по мере возведения любой новостройки часть покупателей будущих квартир принимает решение перепродать жилье, что можно сделать с момента регистрации договора долевого участия до подписания акта приема-передачи объекта. При этом оформляется переуступка прав.
Рассмотрим пошагово, как взять ипотеку по переуступке в банке:
- Сначала желательно обратиться в тот банк, который кредитовал строящийся объект, потому как при этом шансы получить одобрение на ипотеку максимальные. Если же этот банк отказывает в оформлении кредита, то следует искать иное кредитное учреждение, где была бы возможна ипотека.
- Далее после одобрения заявки на кредит нужно собрать все необходимые документы на квартиру и прочие бумаги, которые потребует банк.
Как правило, банки соглашаются на ипотечное кредитование в тех случаях, когда соблюдены следующие условия:
- застройщик и участник долевого строительства заключили и зарегистрировали договор участия в долевом строительстве (причем такой договор должен быть полностью оплачен);
- участник долевого строительства и банковский заемщик заключили договор уступки прав по договору долевого участия, который подлежит обязательной госрегистрации.
Выдача кредитных средств участнику долевого строительства производится после оформления договора уступки прав и предъявления зарегистрированного документа в банк.
А. решил продать жилье в недостроенном многоквартирном доме, однако покупка такого жилья в кредит была оплачена им лишь наполовину. Банк, в который обратился покупатель Б. отказал ему в ипотеке, так как договор долевого участия не был полностью оплачен. Только после погашения кредита А. смог продать свою квартиру Б. (кроме того, при этом прошло достаточно времени для завершения возведения дома).
Гораздо сложнее будет обстоять дело с ипотекой по переуступке в банке, если участник долевого строительства сам покупал недвижимость в кредит, потому как в таком случае сделка по переуступке может быть совершена только в том же банке, где был оформлен кредит на покупку. Таким образом, новому владельцу придется согласиться на все условия этого банка, в том числе, на величину первоначального взноса, величину ставки кредитования и т.п.
Законодатель предусмотрел возможность для сторон ипотечного договора переуступать свои права иным лицам. Это может быть обусловлено различными обстоятельствами и соображениями.
Главное — соблюдать требования действующего законодательства, потому как в противном случае сделка по переуступке, как и любая иная, может быть признана недействительной.
Ипотечные заемщики часто сталкиваются в переуступкой прав. Инициатором сделки может быть кредитор при уступке прав требования по ипотеке другому банку или сам заемщик, когда покупает строящееся жилье по соглашению об уступке прав к договору долевого участия. Что нужно знать в этих ситуациях?
Уступка прав по ипотеке — это один из основных инструментов ипотечного рынка, позволяющий банкам привлекать новые средства для дальнейшего кредитования. Ведь при оформлении ипотечного кредита банк становится залогодержателем — получает закладную. Последняя подтверждает два права кредитора: на залоговую недвижимость и на получение всех выплат с процентами согласно ипотечному договору. И банк может эту закладную продать, тем самым передав оба своих права другому кредитору.
Закладные выступают «активами» банковских организаций, поэтому собрав достаточное количество этих ценных бумаг, банк совершает их продажу. Вырученные со сделки средства позволяют организации продолжать ипотечное кредитование граждан. Уступку прав часто совершают мелкие банки по отношению к более крупным кредитным организациям. Также эта операция является обязательной составляющей деятельности банков-партнеров АИЖК. И через несколько месяцев после оформления в них жилищного кредита все закладные стекаются в само Агентство.
Межбанковские сделки с закладными проходят без непосредственного участия заемщика. Сторонами в этом случае считаются лишь предыдущий и новый залогодержатели, которые заключают между собой договор о передаче прав требования. После этого закладная переходит в руки новому кредитору — вместе со всеми обеспеченными ею правами. Такая сделка обязательно проходит государственную регистрацию. Стороны подают в органы следующие документы:
- подтверждение об уплате госпошлины;
- заявление по договору об ипотеке, составленное текущим залогодержателем и новым кредитором совместно;
- договор уступки прав по договору ипотеки.
Несмотря на то что заемщик в сделке не участвует, изначальный кредитор должен в обязательном порядке оповестить должника об уступке прав. Делается это в письменном виде.
Вместе с извещением о совершении сделки прежний кредитор должен выслать новые платежные реквизиты: именно по ним заемщик будет производить все последующие платежи. Иногда сделка по уступке прав требования происходит настолько незаметно для залогодателя, что ему даже не приходится менять получателя платежа. Выплаты в таком случае принимает прежний банк и сам же переводит их текущему кредитору.
Сами же условия ипотечного кредита не меняются. Новый залогодержатель не имеет права менять текст закладной, а вместе с ним и условия кредита. Поэтому проценты останутся прежними, да и сами выплаты будут производиться в привычном объеме. Заемщику стоит отыскать договор страхования на заложенную недвижимость и найти графу «выгодоприобретатель». В случае если там прописан старый кредитор (название конкретного банка), то страховку придется переоформлять на имя нового залогодержателя. Если же в этой графе прописано безличное «текущий залогодержатель» — то это действие не требуется.
По завершении всех выплат по ипотечному кредиту заемщик имеет право немедленно получить закладную. И обращаться за ней ему стоит не в тот банк, где он брал ипотеку, а к текущему залогодержателю.
Ипотека на «переуступку» прав — это передача прав требования на квартиру в еще недостроенном доме. Совершить эту сделку можно лишь до того момента, как у хозяина жилища окажется на руках передаточный акт от застройщика. В этой операции принимают участие не только дольщик и покупатель, но и сам застройщик жилья. Чтобы сделку признали законной, стороны должны соблюсти два условия:
- Между застройщиком и дольщиком должны быть совершены все расчеты. Текущий «владелец прав» обязан полностью рассчитаться за жилье согласно условиям ДДУ. О полном расчете должен свидетельствовать соответствующий документ;
- Сторонами получено согласие застройщика. Здесь важно внимательно изучить текст ДДУ: несмотря на то, что по законодательству РФ согласие застройщика необязательно, в документах дольщика может быть прописано совсем другое. Строительная организация должна быть письменно уведомлена о планируемой сделке, и ее инициаторы должны также получить в ответ письменное согласие;
- Сторонами получено согласие банка, к которому обратился заемщик, на выдачу жилищного кредита на таких условиях.
Когда все расчеты совершены и согласие всех участников сделки получено, сторонам необходимо подписать соответствующий договор. После этого потребуется его государственная регистрация. На нее предоставляются сам договор уступки прав по договору ДДУ и совместное заявление правообладателя и правоприобретателя. За гос.регистрацию участникам сделки придется заплатить госпошлину.
У заемщика после совершения расчетов и подписания бумаг останутся следующие документы:
- основной договор;
- договор уступки;
- подтверждение о совершении всех расчетов между сторонами;
- согласие на сделку участвующих в ней сторонних организаций: застройщика и организации, выдавшей ипотечный кредит;
- акт передачи всех вышеперечисленных документов.
Получить ипотечный кредит на «переуступку» удастся не всем и не во всяком банке. Уступка прав по ДДУ, если и встречает в банках отклик, то лишь в том случае, когда все стороны: дольщик, застройщик и объект строительства соответствуют требованиям банка. Адреса аккредитованных новостроек можно узнать прямо с сайтов банков. Но не все банковские организации выдают подобные ипотечные кредиты — смело обращаться можно лишь в следующие банки:
- ДельтаКредит;
- Сбербанк;
- ВТБ24;
- Банк Москвы;
- МТС банк;
- Промсвязьбанк.
Подсказать подходящего кредитора может и приглянувшаяся новостройка. Нередко там висит рекламный баннер банковской организации, аккредитовавшей строительство. И при покупке такого объекта более выгодной может оказаться даже не уступка требования, а ипотека с господдержкой: на такие новостройки кредиторами предлагаются минимальные процентные ставки, плюс заемщик имеет возможность получить государственную помощь.
Читателей интересует, соглашаться или нет на схему с участием договора цессии (переуступки), если не хватает на первоначальный взнос по ипотеке. Чтобы непонятное слово не вводило в заблуждение, а также, чтобы максимально обезопасить себя от возможных проблем, рассмотрим подробнее, как цессия используется в России и что это вообще такое.
Определение понятия цессия – уступка прав требований, имущества, прав собственности, если есть подтверждающий документ (титул). Цессию используют и государства, но по договоренности относительно территорий.
Банки, в своей деятельности, очень часто заключают договор уступки с третьими лицами. Например, вы знаете, почему коллекторы выбивают долги? Какое они имеют отношение к кредитору банка? Самое прямое, если банк в договоре с заемщиком установил пункт, по которому имеет право передать долговые обязательства по договору цессии третьим лицам. Согласно такой уступке, заемщик должен уже не банку, а коллекторскому агентству. Обязательства по кредитному договору продают или передают бесплатно:
- уступающий право – цедент;
- приобретающий – цессионарий.
Важно! Перед подписанием кредитного (ипотечного) договора внимательно прочтите текст и уточните – оставил ли банк за собой право составить договор цессии.
Заемщик может вернуть деньги своему изначальному кредитору (цеденту). Тот должен обязательно оповестить об этом цессионария в письменном виде – отослать уведомление. Обоим платить не нужно. Если коллекторы не оставляют вас в покое, даже после внесения всей суммы долга, обратитесь сначала в банк с требованием уведомить цессионария о том, что вы уже рассчитались. Если ситуация не изменится – обращайтесь в Арбитражный суд с исковым заявлением.
Цессия используется не только в столь печальных ситуациях. Например, широко применяется предприятиями – передается дебиторская задолженность.
Разберём ситуацию: строится многоквартирный дом.
- Застройщик – имеет земельный участок и хочет построить здание (естественно, с выгодой для себя). Обязуется полностью расплатиться со строительной организацией (подрядчиком), вовремя обеспечивать стройматериалом, или оплатить все работы и возместить расходы по приобретению строительных материалов.
- Подрядчик – умеет строить и возводить здания. Делает это успешно, согласно заключенному с застройщиком договору.
Все было бы прекрасно, если бы у застройщика оказалось несколько сот миллионов свободных рублей. Но их нет. Зато есть покупатели, которые хотят купить квартиры в строящемся доме. Конечно, застройщик заинтересован в том, чтобы дольщиков было как можно больше. Тогда появятся свободные деньги – на них можно закончить строительство, расплатиться с подрядчиком и вовремя вносить платежи по кредиту в банк (застройщики тоже берут кредиты).
Объяснять, зачем это нужно застройщику и подрядчику – это вникнуть в бухучет, налоговую отчетность и специфику ведения строительного бизнеса в рамках закона и требований. Скорее всего, вам (если вы не специалист в этой области), такие подробности не к чему. Почему банки молчат? Банкам тоже выгодно, чтоб вы купили эту квартиру. Застройщик – его заемщик. Только сумма кредита исчисляется далеко не шестью нулями. Сумма вашей ипотеки – это детский лепет.
Что же нужно обязательно знать и проверять покупателю-участнику ДДУ:
- Договор долевого участия с указанной в нем стоимостью.
- Все документы, удостоверяющие имущественные права застройщика на квартиры.
- В ДДУ должно быть указано, что застройщик имеет право провести цессию с третьим лицом.
- Цессионарий должен показать документ об уступке – цессию.
- Застройщик обязан предъявить вам справку на фирменном бланке со всеми печатями, о том что согласен и действительно совершил уступку.
- Покупатель – участник ДДУ после получения одобрения банка подписывает обязательство (цессию) и передает первый взнос за квартиру.
- Цессионарий (в настоящей статье – это подрядчик) должен уведомить цедента (тут – застройщика), о том, что сделка совершена и деньги переданы после внесения вами первого взноса цеденту.
- Тут же, цессионарий – подрядчик отдает вам разницу в цене по договорам (в примере – это 400 тыс. руб.).
- То, что уведомление получено застройщиком вам необходимо знать. Поехать к застройщику и получить справку на фирменном бланке с печатями застройщика, о том, что цессия благополучно свершилась.
- Главное во всей этой схеме – надежность застройщика. Обязательно нужно удостовериться, что он имеет имущественные права на строящуюся недвижимость.
Еще один момент, о котором нужно знать: если договор займа, ДДУ, купли-продажи заверены нотариусом, то цессия тоже должна быть заверена нотариусом. Если совершена запись в Росреестрах (любых), то и уступка регистрируется в том же реестре.
Если вы не уверены в том, что сможете проверить все, что нужно и проконтролировать процесс – обратитесь к юристу по недвижимости.
Схема использования цессии при покупке от застройщика используется в России очень часто.