Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.
Материнский капитал изначально был введен в практику для того, чтобы частично решить демографическую проблему и помочь российским семьям при рождении ребенка. Именно поэтому выплата является строго целевой, ее можно использовать на определенные направления. Среди них и улучшение условий проживания всей семьи, в том числе и ребенка, предоставившего право на выплату. И далее о том, как купить квартиру на материнский капитал без ипотеки.
Новострой сейчас наиболее популярен среди граждан России, что обусловлено многими факторами. Квартиры на первичном рынке могут приобретаться по двум схемам:
- объект уже готов и возведен, а поэтому сделка осуществляется на основании договора купли-продажи;
- объект еще не готов, а только возводится. Сделка начинается с подписания договора долевого строительства.
В первом случае материнский капитал на покупку квартиры без ипотеки используется при наличии у заявителя документов, подтверждающих регистрацию сделки. И здесь все зависит от самого продавца, готов ли он разрабатывать нестандартный договор, прописывать частичную оплату средствами маткапитала после регистрации передачи права собственности. Как правило, застройщики уже готового жилья без проблем идут на такие шаги, привлекая новых покупателей.
Справка: Практика свидетельствует о том, что договор долевого участия может регистрироваться в Росреестре 3-4 месяца.
Относительно второго варианта, то есть некие сложности. Получить выплату физическое лицо сможет только после того, как будет зарегистрирован договор долевого участия в Росреестре. По времени это долго. И если жилье пользуется повышенным спросом, то есть вероятность, что объект по пониженной цене будет куплен ранее получения необходимой суммы.
Если с первичным рынком у обладателя государственной дотации проблем возникнуть не должно, то с вторичным рынком такие трудности могут быть. Как отмечают сами представители Пенсионного фонда, то теоретически использовать материнский капитал для приобретения жилья можно, практически – есть множество нюансов.
Главные особенности сделки:
- Пенсионный фонд одобрит сделку и перечислит владельцу средства только тогда, когда сама сделка будет зарегистрирована государством и на руках у заявителя будут документы, подтверждающие право собственности на жилье.
- Для получения регистрации продавец недвижимости должен согласиться продать объект, не имея на руках достаточной суммы. Если учесть особенности сделок на отечественном рынке, то есть специальные ячейки для хранения денег. Покупатель кладет всю сумму в ячейку, а продавец после смены владельца получает полную сумму. Не имея же материнского капитала, покупатель не сможет положить на хранение в ячейку всю сумму средств, а продавец не продаст недвижимость и не согласиться на регистрацию операции.
- Регистрация сделки по времени занимает минимум две недели. Два месяца необходимо для того, чтобы Пенсионный фонд рассмотрел заявления владельца государственного сертификата и перечислили деньги. Не каждый продавец будет ждать минимум три месяца, прежде, чем получит деньги.
Если продавец жилья готов ждать, готов доверять, то теоретически сделку можно осуществить. Но на практике на такие меры собственники продаваемых объектов не идут. Договориться можно с родственниками, но и в этом случае возникнет другая сложность. Поскольку материнский капитал нельзя обналичить, то любые операции по купле-продаже с недвижимостью между родственниками могут быть расценены как мошенничество.
Важная информация: Приобретать долю в квартире у родственников за средства материнского капитала запрещено законодательством. исключение – если это последняя доля и после сделки семья станет единоличным владельцем объекта.
Также нельзя забывать, что часто фактическая сумма сделки не равна той сумме, которая указана в договоре. Это делается только по одной причине – желании продавца сэкономить на оплате налогов. Так вот при использовании маткапитала необходимо будет указывать реальную сумму операции, а это также подходит не для всех продавцов.
Законодательно определено, что при оформлении приобретаемой недвижимости обязательно должно быть осуществлено распределение доли детям по материнскому капиталу, вне зависимости от их даты рождения. Кроме того, закреплена норма и о том, что купленная квартира должна принадлежать не только детям, но и обоим супругам.
При обращении в ПФР заявитель обязан предоставить расписку о том, что приобретаемое жилье будет оформлено в долевую собственность. Расписка в обязательном порядке подлежит нотариальному заверению.
Справочная информация: В компетенцию сотрудников ПФ, как и в компетенцию других органов не входит последующая проверка данного факта. Фактически проверить факт того, что квартира или дом оформлены в долевую собственность всех членов семьи, отсутствует.
Но если разделение долей по материнскому капиталу не будет осуществлено правильно, то любой ребенок, достигший совершеннолетия, или супруг (супруга) могут в судебном порядке оспорить данные действия. Тогда все манипуляции с недвижимостью, производимые ранее, будут признаны не действительными.
Несмотря на изученные особенности сделок на первичном и вторичном рынке операции с привлечением маткапитала осуществляются, хотя и не так часто. Поэтому далее общий алгоритм оформления:
- Выбор желаемого объекта.
- Подписание договора купли-продажи с указанием стоимости объекта, предоплаты и последующей оплаты средствами Пенсионного фонда.
- Регистрация договора в Росреестре. Регистрация права собственности на объект (к квартире будет применено обременение, поскольку произведена не полная оплата).
- Обращение в ПФ.
- Осуществление полного расчета и снятие обременения с квартиры.
Именно после того, как будет снято обременение, и заканчивается сделка. По продолжительности она может занять от двух до трех месяцев, если объект уже готов и введен в эксплуатацию, при покупке на вторичном рынке. При строящемся жилье процедура может проходить в течение 6 месяцев.
Но проблема может заключаться не только в самом продавце, но и в том объекте, которое выбрано для покупки. Поскольку использование выплаты предполагает улучшение жилищных условий, то и приобретаемая недвижимость должна соответствовать ряду параметров. Каким параметрам должна соответствовать недвижимость:
- По квадратным метрам она должна быть больше той, где ранее жила семья. Допустимо улучшение не за счет квадратных метров, а за счет качества жилья.
- Она не должно быть аварийной.
- Не должна располагаться в многоквартирном доме, который попал под реновации.
Кроме того, действует правило трех лет. Воспользоваться государственной дотацией до тех пор, пока ребенку, предоставившему право на маткапитал, не исполниться три года.
Полезная информация: Норма относительно достижения трехлетнего возраста ребенка не обязательна к выполнению в случае, если жилье покупается за счет ипотечных средств.
Таким образом, приобретение квартиры с использованием маткапитала и без привлечения ипотеки возможна, но есть ряд нюансов, которые не всем продавцам подходят. Необходимость указывать реальную стоимость объекта в договоре купле-продажи и ожидание в несколько месяцев отпугивает продавцом объектов.
Поэтому, если объект привлекателен и подходит по цене, то иногда целесообразнее оформить сначала ипотеку и полностью оплатить стоимость объекта, а потом за счет средств государственной помощи погасить долг перед банком.
Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.
На этапе сбора документов для сделки закажите выписку о размере или остатке материнского капитала. Для этого посетите МФЦ и предъявите следующие документы:
Адрес своего МФЦ можно узнать в интернете (для этого используйте портал «Мои документы»). Например, для жителей Москвы информация есть на этом сайте.
Выписка готовится 10 рабочих дней.
Если при покупке жилья вы используете средства материнского капитала, то договор купли-продажи будет несколько отличаться от обычного. Все члены семьи наделяются равнодолевой собственностью без исключения. В договоре указываются все данные по материнскому сертификату, а также сроки расчета и реквизиты счета продавца.
Подписанный сторонами договор купли-продажи подается на регистрацию в Росреестр.
После регистрации договора купли-продажи подайте заявление в Пенсионный фонд России о том, что материнский капитал перечислили на счет продавца.
Это заявление должны подавать вместе обе стороны, то есть и продавец, и покупатель. Для этого вам с продавцом нужно пойти в МФЦ и подать следующие документы:
- заявление;
- оригинал договора купли-продажи;
- материнский сертификат;
- реквизиты счета продавца.
До тех пор пока Пенсионный фонд не перечислит денежные средства, купленное вами жилье находится в залоге у продавца.
Как только продавец получит средства маткапитала на свой счет, он должен получить в банке выписку об этом.
После этого вновь посетите МФЦ вместе с продавцом и подайте заявление о снятии залога, приложив банковскую выписку.
Когда выписка из ЕГРН, подтверждающая снятие залога, будет готова, получите ее. Присутствие продавца уже не требуется.
Продавцы настороженно относятся к расчетам с использованием материнского капитала. Это более хлопотная схема: все процессы до полного расчета растягиваются на два-три месяца. К тому же деньги из ПФР перечисляются не сразу, что устраивает не всех. Но если желающих купить квартиру немного, то продавец будет рад такому клиенту.
Использовать сертификат на маткапитал для покупки новостройки или погашения ипотеки гораздо легче. Например, очень просто купить квартиру по ипотеке, погашая с помощью материнского капитала тело кредита. Заемщик обращается в банк, пишет заявление и прилагает к нему сертификат. Остальные действия берет на себя банк – он уже сам взаимодействует с Пенсионным фондом. Но при этом покупатель обязан наделить детей равнодолевой собственностью после погашения части долга с помощью материнского капитала.
- приобретается обособленная и пригодная для проживания часть недвижимости;
- купить жилое помещение или его часть с применением государственной дотации можно с целью улучшения жилищных условий.
Внимание! При оплате купленного жилья с применением семейного капитала налоговые вычеты не производятся, с этой целью используются бюджетные средства.
- заявление на использование государственной помощи по установленному образцу;
- паспорт собственника сертификата;
- документ о заключении брака и удостоверение личности супруга (в случае совершения им сделки).
Важно! При покупке вторичного жилья определяются доли собственности каждого члена семьи.
Наибольшее количество людей направляет средства мат. капитала на данные цели. Об этом говорит многочисленная судебная практика, который имеется по данным вопросом. Судебная практика – это тоже источник законодательства, поэтому, по праву может считаться нормативным актом.
Однако, для того, чтобы сделка купли-продажи состоялась, вторая сторона, а именно продавец, будь то частное лицо, или фирма застройщика, должны быть согласны на то, что будет производиться оплата материнским капиталом квартиры. Поэтому, об этом необходимо предупреждать заранее.
Если вы имеете желание получить материнский капитал под собственное строительство, то требуется наличие документов на право собственности самого участка и разрешение на застройку. Разрешение, даже если его получает физическое лицо, отнимет время: от 1,8 до 6 месяцев.
Купить квартиру с применением материнского капитала можно и на вторичном рынке жилья. Тем не менее, эксперты отмечают высокую техническую сложность данной сделки. Продавец, как правило, частное лицо, будет не готов ждать, когда Пенсионный Фонд примет положительное решение о расходовании данных средств. Покупка жилья на вторичном рынке по данной схеме более реальна лишь в сочетании с кредитом.
После этого нужно обратиться в Пенсионный фонд с установленным пакетом документов. Если покупка будет одобрена ПФР, деньги будут перечислены банку. Самому же покупателю необходимо в течение 6-ти месяцев с момента покупки квартиры выделить равные доли в ней всем членам семьи.
- изучить программы ипотечного кредитования, предусматривающие использование материнского капитала;
- выбрать наиболее выгодную ипотечную программу. Подать на нее заявку в банк;
- подобрать на вторичном рынке жилье, договориться с продавцом о проведении сделки;
- собрать документы на приобретаемую квартиру и передать их банку;
- подписать договор кредитования с банком и договор купли-продажи с продавцом;
- зарегистрировать покупку квартиры в Росреестре.
Сделки с материнским капиталом нередко срываются, так как государственные органы очень тщательно их проверяют. Продавцы часто стараются избежать оплаты больших налогов и не хотят ждать перечисления средств. Поэтому, если для оплаты покупки не используется ипотека, следует составить с продавцом преддоговор, в котором нужно учесть все риски.
- Продажа по доверенности. Покупателям обязательно нужно обращать внимание на такие вещи, так как доверенность не всегда подразумевает добровольную передачу полномочий. В итоге покупатели просто лишаются и имущества, и потраченных денег.
- Незаконная приватизация. Иногда после осуществления сделки новые собственники узнают, что они не единственные, кто имеет права на жилплощадь. Предъявить свои права могут те лица, которые не были включены в список владельцев во время приватизации.
- История сделок. Если квартира имеет плохую историю, особенно, если в ней участвовали различные юридические лица.
- Наследство. Если квартира была унаследована, то следует выяснить, нет ли других наследников. Иначе в итоге сделка будет аннулирована, а вот вернет ли покупатель свои деньги, неизвестно.
- Квартира, купленная за мат. капитал, не была оформлена на всех членов семьи, включая детей. Это условие при оформлении прав собственности обязательно должно быть соблюдено. Иначе купля–продажа может быть признана недействительной.
- Если один совладельцев является недееспособным или ограниченным в своих правах. Это может быть несовершеннолетнее лицо, психически неполноценный человек и т. д. В список можно включить без вести пропавших граждан или граждан, пребывающих в заключении.
- Если продажа недвижимости была осуществлена по поддельным документам. Такая покупка также не может быть законной, поэтому страдают в этом случае обычно покупатели.
- Когда дом находится в списке на расселение жильцов, но продавец утаил эту информацию от покупателя.
У читателей может возникнуть вопрос: если полный расчет за жильё не сделан, получит ли покупатель свидетельство о собственности? Да, получит, но с ограничением. До полной оплаты недвижимость останется в залоге у продавца. После окончательного расчета это обременение снимается.
Исключение составляют случаи направления средств материнского капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашения основного долга и уплату процентов по кредитам (займам), взятым на приобретение и строительство жилья. В таких ситуация ПФР позволяет направлять средства с государственных счетов на банковские до наступления трехлетнего возраста.
- распорядиться имуществом, часть которого принадлежит несовершеннолетнему ребенку, можно будет только с согласия органов опеки и попечительства.
- каждый член семьи, в том числе несовершеннолетние дети, должны будут иметь выделенную долю в квартире;
- будет находиться в собственности всех членов семьи;
Именно поэтому подобные нюансы лучше всего уточнить заранее, сделав соответствующую отметку о них в договоре. В преимущественном большинстве случаев для приобретения такого жилья вместе с материнским капиталом дополнительно оформляется и банковский кредит, а в идеале жилье покупается также у близких родственников.
- Поиск подходящего объекта недвижимости.
- Получение предварительного решения от банка.
- Обращение в Пенсионный фонд РФ и подача заявления с указанием цели использования средств.
- Оформление дополнительных документов.
- Ожидание перевода денежных средств в течение 2 месяцев.
Лучшим вариантом использования предоставленных государством денег является оформление ипотечного кредита. Однако, в большинстве случаев, люди приобретают квартиры в новостройках. При оформлении в ипотеку вторичного объекта недвижимости существуют определенные нюансы, которые нужно учитывать.
- Паспортные данные родителей в виде копий.
- Свидетельства о рождении (или усыновлении) детей.
- Материнский (семейный) сертификат.
- СНИЛС заявителя.
- Договор кредитования, выданный в банке.
- Заверенное у нотариуса обязательство выделить всем членам семьи долю в купленной недвижимости в течение 6 месяцев.
- Выписка из банка о сумме задолженности.
- Копия выписки из ЕГРН.
- Поиск жилья на вторичном рынке. Квартира должна соответствовать выдвинутым требования, то есть быть отдельным помещением, не стоять на балансе аварийного жилья и т.д.
- Продавец должен дать согласие на сделку. Многие отказываются от сделок с использованием средств сертификата в качестве расчета части стоимости жилья, так как ожидание получения денежных средств на расчетный счет требует порой целых 3 месяцев.
- Обратиться в Пенсионный фонд.
Путин также предложил ввести дополнительные варианты использования материнского сертификата за второго ребенка — выплачивать из маткапитала ежемесячные выплаты до 1.5 лет в размере регионального прожиточного минимума нуждающимся семьям и использовать средства до достижения ребенком 3 лет на оплату услуг по присмотру и уходу в дошкольных учреждениях (детских садах).
В первом случае, если бы он использовал субсидию для непосредственных расчетов за жилье, то в любом из этих договоров имелась бы запись об использовании средств маткапитала в качестве оплаты (это требование ПФР при переводе денег на покупку). Да и доли детям и супругу были бы выделены сразу (тоже по требованию ПФР), так как этому ничего не препятствует.
Материнский (семейный) капитал — существенная помощь гражданам, у которых как минимум двое детей. Данная поддержка от государства может помочь с решением проблемы не только покупки жилья, но и других жизненных сложностей семьи прописанных в соответствующих нормативных актах.
В соответствии с пунктом четвертым статьи десятой Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», недвижимость жилого назначения, которая приобретается (покупается, строится, реконструируется) на деньги или же их часть которые положены семье в качестве дополнительной поддержки за двух и более детей, должна быть оформлена на всех членов семьи по долям — родители, дети, начиная с первого и всех последующих рожденных детей.
Приветствуем! Покупка квартиры с материнским капиталом без ипотеки имеет свои нюансы и подводные камни. Сегодня наши эксперты подробно расскажут как проходят такие сделки, какие риски существуют и как все провести законным способом, чтобы получить маткапитал и не получить срок за незаконное обналичивание сертификата.
Далее вы столкнетесь с трудностями при попытке продать полностью эту недвижимость, поскольку квартира будет частично оформлена в собственность несовершеннолетних детей. Поэтому потребуется разрешение органов и попечительства. Кроме того, не следует забывать про налог при продаже недвижимого имущества, если квартира непродолжительное время была в вашей собственности.