Многие из нас не доверяют риэлторам. Дурную славу им обеспечили, конечно, мошенники, «черные» агенты. Но дело не только в них. Зачастую мы чувствуем себя неуверенно даже, когда обращаемся за помощью к специалистам, работающим официально.
Многие из нас не доверяют риэлторам. Дурную славу им обеспечили, конечно, мошенники, «черные» агенты. Но дело не только в них. Зачастую мы чувствуем себя неуверенно даже, когда обращаемся за помощью к специалистам, работающим официально. Боимся, что с нас потребуют дополнительные выплаты или не выполнят свои обязательства.
Проблема осложняется тем, что в России по-прежнему нет закона, регламентирующего оказание таких услуг. Все договоры риэлторских агентств – разные. Приходится опираться только на Закон о защите прав потребителей и Гражданский кодекс.
Итак, какие подводные камни может содержать договор с агентством недвижимости?
Первое, что нужно сделать, перед тем, как заключить договор с агентством недвижимости, получить у фирмы образец документа. Сможете заранее с ним ознакомиться, а не торопливо читать в офисе. Откажутся – вам же лучше! Стоит подумать о поиске другого агентства. И заодно о плюсах юридического сопровождения сделок с недвижимостью.
Важно! Договор на оказание услуг агентства может преследовать одну цель – заключение договора о продаже квартиры (или покупки). Соответствующий пункт должен быть обязательно. Если агент не найдет подходящее жилье, нельзя будет привлечь его к ответственности.
Кстати, уважаемые фирмы условием для выплаты вознаграждения риэлтору считают переход прав собственности на недвижимость. Менее уважаемые включают в договор строчку о том, что вознаграждение не будет возвращено, если покупатель в одностороннем порядке отказался от услуг. Это нарушение Гражданского кодекса.
То же касается выплаты неустойки. Её не надо платить, если заказчик – покупатель жилья или продавец – в одностороннем порядке отказался от услуг агента. Даже если такой пункт есть в договоре, есть шанс признать его недействительным.
Стоит ли говорить, что все услуги, которые оказывает риэлтор в рамках договора, необходимо не только перечислить, но и подробно описать:
- Размещение информации о продаваемом жилье в СМИ или интернете;
- Сбор документов;
- Организация показа жилья и переговоры с потенциальными контрагентами;
- Подготовка договора на продажу квартиры;
- Подача документов для регистрации права собственности.
Если в договоре будут пробелы, плохой агент может воспользоваться этим, и вы будете не вправе предъявить ему претензии. Поэтому лучше предварительно провести правовую экспертизу документов. Деньги-то на кону наверняка немалые.
Важно! Если договор с агентством недвижимости содержит положения, напечатанные мелким шрифтом, очень внимательно изучите их. Может быть, как раз они содержат туманные формулировки и ловушки.
И еще один совет. Если в договоре имеется пункт о запрете встреч владельцев жилья с возможными покупателями, то, скорее всего, вам назвали заниженную стоимость квартиры, а продать её хотят подороже, чтобы получить разницу. Так вы потеряете свои кровные денежки. Чтобы избежать подобного, перед тем, как обратиться к риэлтору, лучше заказать оценку стоимости квартиры у независимого оценщика.
Если сделка прошла удачно, напомним, вас еще ждет оформление права собственности, а затем приятный бонус – налоговый вычет.
Что делать, если договор заключен, но у вас появилась возможность купить или продать жилье на более выгодных условиях? Расторжение договора в одностороннем порядке возможно. Однако при его подписании этот вариант нужно учесть и чётко описать обязательства сторон, чтобы не было взаимных претензий. Они могут грозить судом.
Запомните! Агент не имеет право требовать какие-либо штрафы или неустойки. Единственное, что вы должны оплатить, – фактические выполненные работы. Чтобы с этим не возникло сложностей, их лучше оформлять актом выполненных услуг.
Важно! Если вы решили расторгнуть договор на оказание услуг агентства, самое правильное – передать руководству фирмы официальное уведомление об этом либо направить его заказным письмом, предварительно сохранив для себя копию. Уведомление может стать доказательством в случае суда.
Если вы уже передали риэлтору вознаграждение авансом, агентство обязано его вернуть. Иначе заказчик имеет право подать в суд. Тогда агентам придется выплатить штраф за отказ добровольно выполнить требования клиента. Но вести спор с риэлторской фирмой в суде без помощи юриста – гиблое дело! Он поможет подготовить иск.
Сегодня сдать жилье в аренду без помощи риэлторских агентств практически невозможно. Не всех это радует, но есть и плюс. Прибегнув к помощи агента, можно очень быстро снять или сдать квартиру. Если, конечно, он не оказался прохвостом.
Поэтому не путайте договор оказания агентских услуг, договор между агентством и собственником квартиры с договором информационных услуг. Иначе вам могут дать номера телефонов хозяев квартир или потенциальных арендаторов, которые будут молчать.
Важно! Основная цель соглашения – найти подходящую квартиру и заключить договор найма жилого помещения. Это должно быть в договоре на оказание услуг агентства.
В договоре аренды обязательно должны быть следующие основные пункты:
- Срок. Заключить договор можно на любой период или бессрочно.
- Ответственность сторон в случае нарушения условий документа.
- Условия расторжения договора. Например, за какой срок стороны должны предупредить об этом.
- Порядок и размер платежей, в том числе за коммуналку.
- Действия сторон в случае порчи имущества, отсутствия платежей.
Если этих условий в договоре не будет, владелец квартиры и арендатор не смогут защитить свои права и интересы.
Важно! При подписании договора нужно составить Акт передачи имущества, находящегося в квартире, описать, в каком оно находится состоянии, есть ли дефекты.
Продажа или покупка квартиры – дело хлопотное и очень ответственное. Не беритесь за него без консультации юриста по недвижимости!
29 ноября 2018 Антон Величко 2439
Как отказаться риэлтора и оказания услуг, если заключен договор при продаже квартиры (после подписания), если передумали продавать, как отказать в сотрудничестве при покупке квартиры после просмотра, если сам (-а) нашел (-ла) покупателя.
Разберем условия, когда клиент вправе расторгать соглашение с посредником и агентством недвижимости при приобретении или реализации жилья, можно ли отказаться от риэлтора, если найдены покупатели и другие ситуации.
Отказаться от услуг риэлтора при продаже квартиры можно в нескольких вариантах:
- без заключения договора;
- с подписанным договором.
Причины для отказа, исходя из практики:
- продавец сам нашел покупателя;
- передумал продавать;
- покупатель сам нашел собственника.
Последствия отказа от услуг посредника могут включать финансовое возмещение затрат агентства недвижимости, в которые входит:
- оплата суеты за сбор документов;
- реклама продажи жилплощади;
- штрафы и пени за отказ от сотрудничества с агентством до истечения срока договора;
консультации; - оценка стоимости жилья;
- разработка маркетинговых мероприятий по продаже жилья;
- организация просмотров, переговоры;
- все, что угодно, что придумает риэлторская компания, список может продолжаться до бесконечности.
Так вот, все, что перечислено выше, это «хотелки» агентства недвижимости. по закону, оно не имеет право брать с продавца или покупателя штрафы, а расходы на оказанные услуги возмещаются только тогда, когда они фактически доказаны.
Основанием, на котором с вас, как покупателя или продавца могут потребовать какие-то деньги — подписанный договор.
Не подписывайте акт (-ы) выполненных работ! Что бы вам про его «информационный» статус не балаболили маклеры! Если так получилось, что подмахнули подписью не глядя бумажку, которая оказалась актом, то придется подать в суд исковое требование о признании акта ничтожным. В противном случае маклеры могут выиграть суд и придется оплачивать им не только размер комиссии, но и штраф за пользование их деньгами.
Внимательно прочитайте соглашение (договор) и убедитесь, что вы платите только когда переход права произошел, но не ранее.
Санкции и штрафы пропускаете — они не законны (источник: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2016)).
Если в договоре указано, что вы доверяете посреднику совершение каких-либо действий от вашего имени (доверенность), то напишите письменное уведомление, где указываете, что:
- отказываетесь от услуг риэлтора в одностороннем порядке;
- отзываете доверенность с указанием пункта договора, где она прописана.
Убедитесь, что у посредника нет доказательств (которые он может предъявить суду и тот их примет) того, что он нашел для вас покупателя. Например, это может быть «информационный» договор (о нем речь ниже, где рассматриваем ситуацию с покупателем) или акт выполненных работ.
Продавец имеет больше шансов, по сравнению с покупателем, оплатить специалисту по недвжимости доказанные и фактически понесенные расходы, особенно, если подписан договор и акт выполненных работ.
Какие выплаты может потребовать риэлтор при подписанном договоре и не подписанном акте работ:
- оплату чека за выставление в рекламу вашего объекта недвижимости, если чек получен от агрегатора объявлений, например, АВИТО и иные платные сервисы;
Если вы платили при заключении договора с риэлтором на продажу квартиры какие-либо финансовые средства, то можете отказаться от услуг риэлтора и вернуть деньги, согласно ч.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей».
Для этого пишете уведомление об одностороннем расторжении договора с агентством недвижимости, отсылаете ценным с описью (заказным или с уведомлением) письмом, в котором излагаете ваше желание расторгнуть соглашение и просьбой вернуть деньги, плюс ставите срок в 10 дней. Если ответа, после указанного срока, не получаете, подаете исковое в суд, в котором требуете расторгнуть договор и взыскать оплаченные денежные средства.
Типичная ситуация: покупатель ищет подходящий вариант в источниках Интернета, находит искомый объект недвижимости, звонит по указанному номеру и попадает на риэлтора. Договаривается на просмотр, приезжает, а его не пускают на порог и не показывают квартиру, пока не подпишет договор. При этом посредник убедительно вещает, что никаких обязательств подпись не несет, т.к. это отчет для собственника.
Однако, внимательно почитав договор, покупатель обнаружит наличие обязанностей, а именно оплатить посреднику комиссионное вознаграждение в случае заключения сделки с продавцом.
Как вам ситуация? И как быть?
Вы можете подписать договор под принуждением, т.к иначе вам не покажут квартиру (вы фактически стоите рядом с домом, а не на пороге и поэтому найти квартиру без посредника не сможете. Подписывайте, потому что деваться вам некуда. Есть норма, по которой можно подтянуть такого риэлтора: ч.2 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», которая не допускает навязывание услуг за это предусмотрена ответственность по ст. 14.8 КоАП РФ.
Для того, чтобы привлечь по такому договору риэлтора за ущемление ваших прав в договоре должно быть четко прописано условие его исполнения, например, формулировка о том, что показ квартиры осуществляется в случае согласия покупателя оплатить комиссию агентства недвижимости в размере таком-то и согласие выражается подписанием договора.
Не знаю, понятно ли объяснил. В общем, построение предложения в условиях показа, прописанных в договоре должно быть таким, что вас вынуждают подписать соглашение, иначе не покажут квартиру.
Вы же понимаете, что на словах риэлтор говорит вам одно, а в договоре совсем иное написано, поэтому, настаивайте, чтобы в договор внесли правки. Говорите, что не против его подписать и хотите посмотреть квартиру, но пусть напишут то, что озвучивают на словах!
Включайте «дурака», до тех пор пока они либо не внесут нужные вам изменения, либо не покажут жилье без договора.
Что еще следует учесть перед просмотром, когда вам предлагают подписать подобное соглашение — требуйте, чтобы агент по недвижимости показал договор с собственником. Если договора нет, а вам втюхивают «информационный» договор, отправляйтесь искать хозяина или агента, с которым собственник работает по договору!
Маклеры практикуют двойную комиссию, т.е. берут деньги за услуги с обоих сторон сделки и часто это выясняется при личной встрече с собственником, когда покупатель вносит аванс или задаток.
Соглашение, которое агент может подсовывать покупателю на подпись перед показом, это договор на возмездное оказание услуг. Статья 782 ГК РФ гласит о том, что вы можете отказаться от услуг риэлтора после подписания договора, оплатив ему фактические затраты.
п. 11 Постановления Пленума ВС РФ (28.06.2012) № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъясняет, что все отношения между риэлторами и сторонами сделки регулируются Законом «О защите прав потребителей» (далее — ФЗЗПП).
В свою очередь ст. 32 Закона «О защите прав потребителей» гласит, что покупатель может отказаться от услуг риэлтора при покупке квартиры в любой момент времени, компенсируя фактические растраты, которые предусмотрены подписанным соглашением.
Штрафы, пени и требования оплатить услугу в полном объеме, оставить аванс в агентстве, в качестве компенсации — ничтожные требования, согласно Закона «О защите прав потребителей». Посредники просто пользуются юридической неграмотностью участников сделки.
Что можно отнести к фактическим растратам посредника:
- билет на проезд в трамвае, метро, автобусе, электричке;
- и т.п.
Поэтому фактически вы будете должны оплатить посреднику дорогу до квартиры и обратно. На большую сумму он вряд ли предоставит доказательства в суд, и поэтому в возмещении убытков ему откажут, как сейчас это происходит в подавляющем большинстве случаев.
Чтобы суд был на вашей стороне, обязательно обеспечить фактические доказательства правильного отказа от услуг посредника. Для этого направляете письмо на адрес агентства недвижимости. Варианты оформления письма:
- с уведомлением;
- ценное с описью;
- заказное.
В письмо кладете уведомление, написанное от руки. День получения этого уведомления будет считаться датой, когда вы официально отказались от договора риэлтора.
Советы и рекомендации для продавца и покупателя:
Если агенты после вашего отказа грозят судом, переносите это спокойно. Если вас вызвали в суд, то будьте готовы подать встречное исковое заявление с выдвинутыми требованиями.
Вы узнали можно ли отказаться от услуг риэлтора если не был заключен договор и если он был подписан, советы и юридические рекомендации.
Доброго времени суток, друзья!
В России на сегодняшний день нет специального закона, регулирующего деятельность риэлторов. Равно как нет никаких критериев по качеству их работы, объему оказываемой работы, предмета этой работы и прочее.
Деятельность риэлторов регулируется Гражданским кодексом РФ и Законом РФ «О защите прав потребителей» постольку, поскольку нет специального закона об этом.
Благодаря низкой правовой грамотности населения и законодательного регулирования риэлтерской деятельности риэлторы допускают обманы и мошенничества в отношении людей.
А. решил купить квартиру, начал поиск в Интернете предложений о продаже. Найдя интересный вариант, он позвонил по телефону, на другом конце провода ему сказали адрес и согласовали время осмотра квартиры.
А. приехал на осмотр, где его встретила риэлтор и выдвинула условие – для осмотра квартиры она должна подписать информационный договор на осмотр квартиры с А., убеждая человека в том, что данный договор носит исключительно информационный характер и является формой отчета для продавцов, в интересах которых она выступает. А., являясь профессиональным юристом, ознакомился с текстом договора и обнаружил условие, которое говорит об обязанности А. выплатить вознаграждение риэлтору в размере 2% от стоимости сделки в случае заключения договора купли-продажи с ее клиентом.
А. указал на этот очевидный обман риэлтору, на что последняя пожала плечами и указала, что осмотр квартиры возможен только после подписания данного договора.
А. подписал договор под принуждением, не имея реального волеизъявления на это.
После осмотра квартиры А. выразил желание заключить сделку с продавцами. В назначенное время продавец и покупатель собрались в офисе риэлтора, где обе стороны выяснили следующее.
Продавец заключил агентский договор с риэлтором на поиск покупателя и показ квартиры. При этом риэлтор вынудил А. заключить договор на осмотр квартиры в личных интересах, что влечет двойную необоснованную выгоду для него.
Иначе говоря, риэлтор решил получить оплату и с продавцы, и с покупателя, за одну и ту же услугу.
Продавцы и А. были возмущены ситуацией, при этом риэлтор пыталась дать на подпись А. еще один договор – агентский – на оказание услуг по составлению документом для регистрации и консультаций. Саму же сделку за 8 тыс. рублей оформлял нотариус, сидящий в соседнем кабинете. Возник вопрос – а в чем работа риэлтора, если кроме показа, навязанного покупателю, и довода сторон сделки до кабинета нотариуса он ничего реального не сделал?
Я не думаю, что поведение риэлтора в данной ситуации честное и законное.
Что делать в таком случае? Выход имеется, и он достаточно простой.
Все «информационные договора» с риэлтором являются договором о возмездном оказании услуг. При этом следует обратить внимание на содержание статьи 782 Гражданского кодекса РФ:
«Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов».
В пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», которое в силу ст. 126 Конституции РФ, ст. ст. 9, 14 Федерального конституционного закона от 07.02.2011 N 1-ФКЗ «О судах общей юрисдикции в Российской Федерации», имеет для судов общей юрисдикции обязательный информационный характер, разъяснено, что на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.
Положения ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» также предоставляют потребителю право отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Такой отказ допустим в любое время, однако до оказания услуг, факт которого должен быть подтвержден актом об оказанных услугах.
Данный отказ с вашей стороны может быть немотивирован, поскольку отказ является вашим исключительным правом и на это и не требуется согласия риэлтора. Установление в договоре запрета в любой форме на отказ от договора является недействительным.
Часто риэлторы пишут в информационных договорах условие о том, что в случае подобного отказа заказчик обязан оплатить услугу в полном объеме, либо указывают неустойки и штрафы или иные санкции, возможность оставить аванс по договору у себя и пр.
Данные условия договора являются ничтожными, поскольку противоречат требованиям Закона РФ «О защите прав потребителя». В случае судебного спора следует указать об этом суду в виде самостоятельного встречного иска или в виде письменного возражения на иск.
В случае отказа от договора у риэлтора есть единственное право по закону – оплата в его пользу с вашей стороны фактически понесенных им расходов. Это может быть проезд риэлтора в маршрутном транспорте до места показа объекта и тому подобные траты.
В суде риэлтору достаточно трудно доказать эти расходы, поэтому процент отказа им в исках достаточно высокий при условии наличия с вашей стороны письменного отказа от договора до подписания акта выполненных работ.
Следует иметь в виду, что к таковым расходам суды не относят внутренние расходы, например на заработную плату сотрудникам.
Это условие идеально применимо в случаях, если заказчиком является физическое лицо и услуга, навязанная риэлтором, не является для физического лица предпринимательской, т.е. услуга заказана для личных или семейных целей.
Сам отказ от договора следует отправить ценным письмом с описью вложения, составленный в простой письменной форме. Это важно, т.к. в случае обращения риэлтора в суд с иском к вам факт такого отказа будет исследоваться судом, и если не будет доказан факт отказа, то у суда не будет иной возможности как взыскать денежную сумму в пользу риэлтора по договору. В судах относительно формы отказа существуют двоякая практика – одни суды считают, что закон не требует обязательной письменной формы отказа, другие суды настаивают на том, что такой отказ должен быть выражен в письменном виде.
Для минимизации рисков в суде общение осуществляйте в письменной форме с фиксацией вручения писем оппоненту.
О том, как составить такой отказ (претензию) вы можете почитать здесь.
Внимание – если вы не согласны с действиями риэлтора и считаете заключенный договор несправедливым, навязанным и незаконным, то не подписывайте акт выполненных работ.
Если же вы подписали акт выполненных работ, то следует обращаться с исковым требованием о признании недействительным (ничтожным) договора в разумный срок.
Морально нужно быть готовым к подаче риэлтором искового заявления к вам. Если такое произойдет, не стоит унывать – включайте закон, анализируйте договор, заявляйте при необходимости встречные исковые требования.
Если у вас имеются вопросы, то вы можете задать их мне на электронную почту kingdom.end@gmail.com либо Вконтакте.
Если вам понравился мой пост и вы нашли его полезным, то ставьте лайк и подписывайтесь на мой профиль. Спасибо!