Какие документы нужны при покупки квартиры в ипотеку вторичного жилья

Поиск квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем, можно обратиться в риэлторское агентство.
Осмотр жилплощади. На этом этапе обязательно нужно обратить внимание на документы, а также на техническое состояние не только квартиры, но и всего здания.
Проверка продавца. При покупке вторичного жилья всегда есть риск того, что продавец может оказаться не его собственником.
Проведение переговоров. Стороны должны обсудить стоимость объекта недвижимость, сроки и другие нюансы сделки.
Заключение договора купли-продажи. Присутствие нотариуса при подписании документа в большинстве случаев является обязательным.
Регистрация договора в Росреестре.

Максимально точно определите свои финансовые возможности. Это особенно касается случаев с ипотекой – вы должны быть полностью уверены в том, что сможете в течение предполагаемого срока выплаты кредита исправно оплачивать платежи и погашать проценты. Если возможные расходы на погашение ипотеки будут составлять более половины вашей текущей зарплаты, стоит еще раз подумать и взвесить все варианты.
Подберите желаемый объект недвижимости. Вы можете заняться этим как самостоятельно, так и привлечь профессионалов в этой области – агентов по недвижимости. Второй вариант хоть и потребует дополнительных затрат, но более предпочтителен, если в качестве риэлтора выступает действительно опытный работник.
Договоритесь обо всех необходимых моментах сделки с продавцом. Сюда входит проверка квартиры и документов владельца, торги и другие операции, более подробно о которых вы сможете прочесть далее в статье.
Заключите договор и совершите передачу денег, а также зарегистрируйте приобретаемую квартиру в качестве своей собственности.

правоустанавливающие документы (договор приватизации, мены, купли-продажи, дарения, справка о выплате взноса ЖСК);
паспорта всех собственников жилья;
справка о зарегистрированных лицах;
квитанция о внесении платежей за коммуналку;
выписка ЕГРП;
кадастровый паспорт, техплан объекта;
отчет о рыночной стоимости квартиры.

Поскольку многоэтажка не висит в воздухе, а строится на определенном земельном участке, стоит поинтересоваться и вопросом прав застройщика наданную землю. У него могут быть: договор покупку земли под застройку, либо договор долгосрочной аренды, заключенный с местным муниципалитетом.

паспорт;
второй документ, удостоверяющий личность (СНИЛС, копия водительских прав, военный билет);
заявление-анкета заемщика;
документ, подтверждающий занятость (копия трудовой книжки, выписка из трудовой книжки, справка от работодателя);
документ, подтверждающий доход (справка 2-НДФЛ, справка с места работы в произвольной форме)
свидетельство о браке или разводе.

Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
Чек об уплате госпошлины.
Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).

Все перечисленные требования необходимо неукоснительно соблюдать, иначе банк расторгнет сделку или просто ответит отказом на заявку заемщика. Такие условия основаны на желании кредитной организации получить в залог ликвидное имущество, стоимость которого может компенсировать непогашенный клиентом ипотечный кредит.

ксерокопии паспорта продавца;
кадастровый паспорт на недвижимое имущество;
копия документов о владении квартирой;
справка о зарегистрированных на данной жилой площади лиц;
выписка из ЕГРП;
разрешение органов опеки – если есть несовершеннолетние лица, которые принимают участие в сделке.

Относительно проверки квартиру на «юридическую чистоту». Сделка по доверенности всегда определенный риск. Вам для начала следует выяснить, где находится собственник, можно ли с ним увидеться или хотя бы переговорить по средствам связи (в ходе таких встречи, разговора нужно выяснить добровольность волеизъявления в продаже квартиры, причины по которым продавец не может сам участвовать в заключении и исполнении сделки и пр.). Далее следует нанести вместе с доверенным лицом визит к нотариусу для того, чтобы убедиться, что доверенность не отозвана, что её действительно удостоверял нотариус и пр.

К примеру, в случае с Москвой, право на получение такой ипотеки имеет молодая семья, проживающая в одной квартире с родителями, если на каждого человека, проживающего в квартире, приходится меньше 10 м2 площади. В таких условиях у молодой семьи появляется право на то, чтобы встать в очередь на получение субсидии. В других городах условия могут несколько меняться, нужно дополнительно уточнять по месту.

Сегодня очень часто граждане хотят воспользоваться финансовой помощью банка, но не знают, как можно купить квартиру в ипотеку, и с чего надо начинать свои действия. Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке занятие выгодное, что обуславливается возможностью обойтись без первоначального взноса, а также широким выбором различных вариантов жилья. Но самое главное – это возможность пользования приобретенным в ипотеку недвижимым имуществом практически сразу после оформления и регистрации гражданской сделки.

К ещё одним преимуществам можно отнести: демократичные цены на жилье и наличие сделанного ремонта. Когда квартира уже обжита и должным образом отремонтирована, то данное обстоятельство безусловно будет считаться положительным моментом.

Условия, при которых становится возможным продажа квартиры по ипотеке могут быть различными. В первую очередь, зависеть это будет от индивидуальных требований конкретного банка. Поскольку, когда речь идёт о приобретении нового жилья, то здесь банковские служащие будут руководствоваться чёткими положениями, которые прописаны в Федеральном законе N 214 (с последними изменениями). В случае с вторичным рынком таких “привязок” не будет. Правовое регулирование таких сделок осуществляется гражданским законодательством и внутренними инструкциями банка.

При покупке квартиры в ипотеку какой-либо пошаговой инструкции не существует, есть определённые действия на конкретных этапах, которые могут незначительно видоизменяться, что обусловлено внутренней политикой банка, а также вновь вступившими в силу изменениями в основные законы, регулирующие рассматриваемую сферу экономической деятельности. Причём последнее происходит гораздо чаще, хотя Законодатель обещает, что в ближайшее время каких-то кардинальных новшеств не предвидится, а законы в данной области приведены практически в полное соответствие и “созвучность” между собой.

Многие квалифицированные юристы в указанной области права утверждают, что произойти чего-то непредвиденного в ближайшее время не должно, так что оставим это на их совести и перейдем непосредственно к тому, как купить квартиру в ипотеку, а также с чего при этом начать.

Важно! Особых сложностей здесь нет: требуется лишь подобрать наиболее приемлемые условия, предлагаемые банком и проследить за тем, чтобы квартира впоследствии не оказалась под обременением.

Например, если говорить о хорошей работе службы безопасности сбербанка, то о последнем пункте беспокоиться будет не нужно, поскольку процедура проверки квартиры, которая в будущем становится предметом залога, отрегулирована и налажена здесь очень хорошо.

Итак, процесс покупки недвижимого имущества с привлечением финансовых средств банковского учреждения выглядит следующим образом:

гражданин должен определиться с самим банком и выбрать наиболее подходящие условия;
найти оптимальную для себя квартиру, которая будет соответствовать всем его запросам. Можно провести собственную проверку юридической чистоты выбранного объекта;
подготовить минимально необходимый пакет документов, если основные требуемые документы находятся в разных местах.

На последнем остановимся подробнее, поскольку реализация жилья всегда сопровождается предоставлением и оформлением каких-то документов, число и наименование которых будет зависеть от запросов конкретного выбранного банка и предмета залога.

Банковская ипотека на покупку жилой квартиры, как правило, будет сопровождаться следующим набором документов:

Паспорт гражданина РФ, а также второй на выбор официальный документ, который будет удостоверять личность (военный билет, водительские права). Указанные документы должны будут предоставить все поручители и созаемщики, если они требуются для выдачи займа под залог недвижимости.
Порядок покупки квартиры в ипотеку предполагает наличие всех справок, которые смогут подтвердить трудовую занятость заемщика, а также его доход, соответствующий возможности брать недостающую денежную сумму в банке. Это может быть трудовая книжка, действующий договор о трудоустройстве, справка 2-НДФЛ.
Также может понадобится свидетельство о заключении брака (при его наличии) и диплом о получении образования. Не будут лишними устанавливающие право собственности бумаги на то или иное недвижимое имущество, которое может выступать в качестве дополнительного залога, либо пассивного дохода будущего заемщика.

Банковские сотрудники вправе действовать в рамках внутренних Инструкций коммерческого учреждения и требовать от потенциального заемщика расширенного пакета документов. Куда могут входить квитанции, подтверждающие полное погашение ранее принятых на себя денежных обязательств, либо документы, которые будут отражать регулярное повышение квалификации сотрудника и т. п. Заемщику могут настоятельно рекомендовать оформить соглашение о страховании рисков, связанных с потерей трудоспособности, здоровья и жизни. А также застраховать титул, то есть риск, который возникает при появлении притязаний на предмет залога в будущем со стороны третьих лиц.

Следует всегда принимать во внимание, что при приобретении квартиры через ипотеку у каждого банка будут свои условия, которым должен будет соответствовать предмет залога, а именно:

момент ввода в эксплуатацию здания, а также его техническое состояние (процент износа, перспективы сноса и т. д.);
отвод и подвод жизнеобеспечивающих коммуникаций, их техническое состояние. Также требуется наличие отделённой кухонной зоны и санитарного узла;
отсутствие несанкционированных перепланировок, регистрация которых не проводилась в соответствии с законом РФ в этой сфере;
этажность и расположение здания (квартиры), в том числе местонахождение (населённый пункт, район и т. п.).

Важно! Вышеуказанные условия могут гарантировать получение назад банковским учреждением, выдавшим ипотечный кредит своих вложенных денежных средств, в случае, если у заемщика возникнут проблемы с их возвратом в будущем. Квартира будет продана с аукциона по решению суда, часть финансовых средств уйдёт на погашение взятых обязательств (основной долг и проценты со штрафными санкциями), часть судебным приставам исполнителям, а также придётся оплатить комиссию за проведение торгов. Остальные вырученные средства передаются непосредственно самому заемщику.

Нельзя назвать о том, что владелец может отказаться продавать свою недвижимость посредством привлечения банковской ипотеки. В таком случае необходимо обратить пристальное внимание на возможные причины такого отказа. Это может быть связано с нежеланием терять лишнее время, а также необходимостью указывать полную (фактическую) стоимость своего недвижимого имущества, что не для всех становится выгодным при выплате налогов на доходы физических лиц. Но могут быть и другие причины, так называемые “подводные камни”. Например, если имеются притязания третьих лиц, либо недвижимость может уже находиться в залоге.

При определении стоимости жилья, чтобы установить фиксированную сумму ипотечного кредита, банк руководствуется заключением собственных и независимых оценщиков. Причем рыночная цена здесь роли не играет, поскольку ликвидационная будет всегда на 10 – 20 % ниже. Таким образом кредитная организация компенсирует нежелательные потери и страхует вложенные вложенные денежные средства. Так что на приобретение квартиры по любому придётся добавить какую-то небольшую сумму из личных сбережений.

Не следует забывать, что банки часто “сидят” на договорных отношениях с оценочными и страховыми компаниями, в результате чего могут увеличиваться затраты заемщика. В таких случаях принципиальные споры с нерадивым сотрудником могут привести к отказу в выдаче желаемого займа.

Купленный объект должен стоить вложенных денежных средств, поэтому необходимо рассматривать ликвидные объекты, которые в будущем значительно будут прибавлять в стоимости. Таким образом, заемщику удастся компенсировать все понесённые затраты на обслуживание ипотечного долга. К тому же, точно не будет лишним застраховать риск, связанный с временной потерей трудоспособности, что поможет минимизировать возможную потерю залоговой квартиры. Более того, комплексное страхование, которое в последнее время завоёвывает популярность на рынке подобных услуг, может сопутствовать не только вышеописанным вещам, но и помочь снижению банковской ставке по ипотеке.

Когда заемщик получил положительный ответ по выдаче ипотечного кредита, необходимо поинтересоваться о возможном выборе способа получения указанных средств, поскольку здесь тоже есть варианты. Например, через депозитарий банка, либо простым перечислением денежных средств на счёт продавца после оформления сделки. Оптимальным способом считается аккредитив, то есть, когда вся сумма перечисляется заранее, но до момента совершения конкретной сделки, заемщик не сможет воспользоваться перечисленными финансами по какому-то иному назначению.

В данной статье представлена пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку (вторичка). Для большинства россиян оформление ипотеки является единственным возможным вариантом улучшения жилищных условий. Как выгоднее это сделать, на какие условия банка обратить внимание, чтобы не потерять деньги, и какие подводные камни ожидают заёмщиков?

С чего начинать оформление ипотеки? В первую очередь необходимо выбрать надёжный банк, предлагающий наиболее выгодные условия, и согласный выдать вам заём. Важно уточнить, выдаёт ли банк ипотеку именно на вторичное жилье. Для этого нужно посетить сайты ведущих банков и изучить предлагаемые ими условия. На большинстве даже есть специальные онлайн-калькуляторы, позволяющие рассчитать размер ежемесячных платежей и общую сумму выплат банку с учётом процентов.

Лидером российского рынка ипотечных кредитов является «Сбербанк». Через ипотеку «Сбербанк» можно оформить займ размером до 8 миллионов рублей до 30 лет, в том числе онлайн (за электронное оформление даже предусмотрен сниженный процент).

Чтобы расчёты оказались более точными, важно разобраться с понятиями. Например, необходимо выбрать вид платежа: «аннуитетный» или «дифференцированный». Аннуитетный платеж предполагает такой вариант платежей по кредиту, когда размер ежемесячный выплаты остаётся одинаковым на всём протяжении периода погашения. При дифференцированном подходе к начислению размер платежей к концу кредитного периода уменьшается, так как вся сумма платежа делится на равные части, а проценты начисляются только на остаток долга.

Разные банки предлагают разные ставки по ипотеке. В настоящее время наиболее низкая ставка составляет 6%, наиболее высокая — около 12%. Средний срок погашения ипотеки в России приблизительно равен 15 годам, но возможны как более короткие сроки (менее 10 лет), так и более продолжительные (до 30 лет).

После предварительных подсчётов нужно обратиться в понравившийся банк и получить одобрение на выдачу ипотечного кредита. Для этого необходимо посетить отделение банка и заполнить специальную анкету. Предварительно можно проконсультироваться со специалистами банка по телефону или онлайн.

Что нужно приложить к анкете? Во-первых, понадобится справка о доходах за предыдущий год по форме 2-НДФЛ. Её нужно запросить в бухгалтерии по месту работы. Если в предыдущем году заемщик менял работу, то нужно несколько справок. Это наиболее важная информация, на основе которой специалисты по ипотечному кредитованию оценивают платежеспособность клиента.

Другой важный документ — это копия всей трудовой книжки, заверенная нынешним работодателем. Так кредитные специалисты оценят трудовой стаж потенциального заёмщика, стабильность работы в одной организации и так далее.

Кроме того, разумеется, необходим паспорт и страховой номер индивидуального пенсионного счета (СНИЛС). Некоторые банки могут предъявлять дополнительные требования, о которых можно узнать на сайтах или по телефону. От полноты и верности оформления представленных документов во многом зависит одобрение кредита.

Практика показывает, что на вероятность выдачи одобрительного решения влияет не только текущая платежеспособность заёмщика, но и его возраст и даже пол. Например, наиболее «хорошими» плательщиками считаются мужчины и женщины в возрасте 25-40 лет. Они с большей вероятностью получат ипотеку, в том числе на большой срок (до 30 лет).

В то же время, женщины в возрасте старше 45 лет, вряд ли получат ипотеку больше чем на 8-12 лет, так как банки не любят, чтобы кредитный период попадал на пенсионный возраст. Мужчинам старше 60 лет оформить ипотеку практически невозможно.

Вероятность получения займа существенно увеличивается, когда привлекаются созаёмщики. В этом качестве могут выступить супруги или родители. Значительная доля собственных средств, первоначального взноса и более высокий совокупный доход обеспечивают снижение процентной ставки и, следовательно, делают выгоднее кредит.

После одобрительного решения о выдаче ипотечного займа есть 3-4 месяца на выбор объекта для покупки. Лучше всего вторичное жильё представлено на специальных сервисах в интернете «Домофонд» (дочерняя структура «Авито» с более удобной системой поиска), «Циан», «Яндекс. Недвижимость».

Помимо качественных характеристик и местоположения при выборе квартиры в такой ситуации следует обращать на:

готовность продавца принять расчёт ипотечными средствами;
дату постройки дома — банки не оформляют ипотеку на квартиры на старый фонд (дома старше 60 лет), а также с деревянными перекрытиями;
наличие всех бумаг на объект продажи, запрашиваемые банком, а именно свидетельства собственника (при наличии), кадастрового паспорта, договора, фиксирующего наличие имущественных прав.

Для заключения сделки со стороны продавца понадобится стандартный перечень документов, не отличающийся от покупки без ипотеки:

свидетельство собственности на квартиру (при наличии);
справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
справка о зарегистрированных жильцах;
копии паспортов;
нотариально заверенная доверенность (в случае, когда интересы продавца представляет доверитель).

После достижения договорённости о сделке, придётся пригласить оценщика из банка. Этот специалист осмотрит квартиру, подъезд и прилежащие территории, и даже сфотографирует их. Эта процедура занимает в среднем 3 дня.

Если оценщик и другие специалисты банка вынесут положительное решение, следующим шагом станет оформление сделки. На данном этапе происходит подписание сразу целого комплекта документов — ипотечного договора, контракта о продаже и акта передачи имущества.

Деньги, предназначенные на уплату первоначального взноса, сразу получает продавец. На этом же этапе подписываются договоры страхования жизни и имущества заёмщиков. То есть, помимо обязательных платежей по ипотеке, необходимо будет также своевременно делать взносы по страховке.

После подписания всех контрактов, участники сделки подтверждают её в отделении Росреестра или в многофункциональном центре. В течение 5 дней после этого обе стороны получают экземпляры договоров о купле-продаже, а заемщик вступает в права собственности.

Покупка вторичной квартиры в ипотеку — весьма сложный процесс, требующий значительного числа документов, оплаты страховки и одобрения объекта покупки банков. Купить вторичное жильё в ипотеку значительно сложнее, чем в новостройке. Есть ли способы упростить данную процедуру?

В качестве первого взноса можно использовать сертификат на материнский капитал, который получают матери после появления на свет второго ребёнка. Сертификат существенно упростит процесс оформления ипотеки и позволит получить займ на более выгодных условиях.

Покупка квартиры по военной ипотеке также более выгодна, так как банки, как правило, предлагают военным сниженные проценты по ипотеке (например, в «Сбербанке» в среднем 9,5%), не требуют подтверждения платежеспособности и в целом относятся благожелательно.

Хорошим решением будет оформление ипотечного займа в том же банке, через который вы (а желательно и супруг) получаете зарплату. Участникам зарплатных проектов обычно предлагают специальные условия по ипотеке и они легче проходят проверки на одобрение займа.

Покупка вторичного жилья через ипотеку — довольно сложная, однако вполне реальная процедура. Практика показывает, что в настоящее время, даже имея около 20% от стоимости квартиры на руках, официально трудоустроенный заемщик с хорошей кредитной историей может приобрести собственное жильё. Главное в этом деле — серьёзно подойти к оформлению документов и взаимодействию с банком.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.