Цена: зависит от стоимости объекта недвижимости, ставок страховой компании, количества выбранных программ. В среднем это около 1% от суммы кредита и выше.
Сегодня практически нереально получить ипотечный кредит без заключения договора страхования. Законом об ипотеке предусмотрена только страховка залогового объекта, если иное не предусмотрено кредитным договором, но банки ставят настолько невыгодные условия при отказе от остальных страховок, что заемщику проще согласиться на навязанную услугу.
В ипотечное страхование обычно входят: страхование приобретаемой в кредит недвижимости от рисков утраты или повреждения, страхование жизни и здоровья заемщика, титульное страхование (вероятность утраты заемщиком права собственности на жилье) и страхование ответственности заемщика от невозврата ипотечного кредита.
Одни банки требуют полный набор, другие согласны на 2-3 программы из перечисленных, в некоторых случаях кредитующий банк требует страхования приобретаемой недвижимости и жизни со здоровьем заемщика в течение всего срока ипотеки, а титульного страхования только в течение первых 2-3 лет.
Можно отказаться от условно-добровольных страховых программ, но обычно это невыгодно – ведь в этом случае банки повышают ставки.
Есть даже такие кредитные организации, которые спокойно отреагируют на отказ страховать залоговый объект. Правда, и ставка в этом случае тут же поднимется на 1,5 и более пункта. Иногда встречаются исключения из правил, но эти случаи очень редки.
Дополнительная проблема, связанная с ипотечным страхованием – навязывание банком услуг определенной компании. Особенно часто этим занимается Сбербанк – не во всех, но во многих регионах России отделения Сбербанка настолько настойчиво рекомендуют обратиться к определенному страховщику, что при несогласии заемщика даже готовы отказать в кредите. При этом стоимость услуг этого страховщика, как правило, раза в 2-3 выше, чем у других компаний на страховом рынке региона.
К сожалению, на данном этапе бороться с этим явлением практически невозможно. Заемщикам приходится выбирать: соглашаться на драконовские условия по страхованию или обращаться за кредитом в другой банк. Не помогают даже обращения к руководству Сбербанка и его отделений. Единственное, что можно посоветовать – оставляйте сообщения о таких ситуациях на горячей линии Центробанка и отзывы на портале banki.ru. Возможно, со временем, благодаря большому количеству обращений, удастся переломить ситуацию в пользу заемщиков.
В некоторых случаях страховые компании начинают предлагать заемщикам дополнительные программы – страхование движимого имущества и отделки. Но даже если вы заинтересуетесь этим предложением, не стоит соглашаться включать эти продукты в ипотечное страхование: в этом случае выгодоприобретателем, то есть лицом, которое получит возмещение от страховой компании, станет банк. Поэтому если уж решили воспользоваться такой услугой, заключите отдельный договор, без отсылок к ипотечному продукту.
Цена: в среднем 2-4 тысячи рублей.
Как правило, банк предоставляет список рекомендуемых оценочных организаций, заключение которых примет без дополнительной аккредитации оценочной компании. Конечно, заемщик может обратиться и в другую организацию, не вошедшую в список, но в этом случае рассмотрение документов, во-первых, затянется не меньше 2 недель, а во-вторых, появится риск, что оценку не примут.
Если выбранная вами компания не будет соответствовать требованиям или сделает отчет, нарушающий установленные стандарты банка, придется переделывать оценку. Снова за свои деньги.
Но даже если вы закажете отчет у проверенного оценщика, все равно есть риск, что потратите деньги впустую. Дело в том, что отчет готовят до одобрения выбранного вами объекта банком. И если кредитор откажется выделять вам деньги на покупку именно этого жилья, придется начинать все сначала. Не выйдет даже предложить отчет продавцу для других покупателей – документ делается под вас, с обязательным указанием ваших паспортных данных.
Опытные риелторы подбирают оценочную компанию так, чтобы ее отчет подходил под требования сразу нескольких банков. Тогда при отказе в одном банке можно будет попытать счастья в другой кредитной организации.
Цена: на вторичном рынке – 2 000 рублей; на первичном – 350 рублей; ускоренная выдача закладной – около 1 500 рублей.
Госпошлина – это расходы, избежать которых не удастся ни при каких раскладах. Чтобы ваше право собственности прошло государственную регистрацию в установленном порядке, придется платить.
Если при подписании кредитного договора вы подписывали закладную, для снятия обременения после полного возврата кредита нужно будет предоставить закладную с отметкой в регистрирующий орган. Как правило, банкам нужно несколько дней, чтобы выдать вам документ в обычном порядке. Но оплатив ускоренную выдачу вы сможете получить закладную в течение суток.
Цена: зависит от действий, которые нужно предпринять.
Идти к нотариусу придется в следующих ситуациях:
Если супруги решат оформить квартиру в общую долевую собственность, банк может потребовать предварительно оформить брачный договор или удостоверить у нотариуса сделку купли-продажи. Некоторые банки для подстраховки требуют предоставить нотариальное согласие супруга покупателя на приобретение квартиры.
Кроме того, банки могут предложить услуги своего юриста по оформлению документов. Да и без такой услуги от кредитной организации, сами покупатели часто не хотят рисковать и ищут юриста, который помог бы им с оформлением. Но чтобы представлять ваши интересы, юристу понадобится нотариально удостоверенная доверенность.
Если жилье приобретается в том числе за счет материнского капитала, придется оформить нотариально удостоверенное согласие на переоформление квартиры в долевую собственность на всех членов семьи после выплаты ипотечного кредита.
Цена: от 600 до 3 000 рублей за аренду ячейки, использование аккредитива или номинального счета; комиссия за перевод – зависит от суммы и условий банка.
Как правило, расчет по ипотечной сделке совершают с помощью аккредитива, реже – с помощью банковской ячейки. Но что бы не использовали вы, все равно придется заплатить за аренду того или другого.
Иногда продавец настаивает, чтобы деньги ему перечислили именно на расчетный счет. Причем счет этот может быть открыт в другом банке, а значит банк заемщика возьмет какую-то сумму за перечисление денег в стороннюю кредитную организацию. Цена за эту услугу будет зависеть от суммы перевода и аппетитов банка.
Цена: около 5% от стоимости объекта.
Сейчас крайне редки случаи, когда покупатель обходится без услуг риэлтора. Проще оплатить услуги профессионала, зато получить проверенные варианты, чтобы выбрать самый подходящий. К тому же риэлтор берет на себя заботы о проверке квартиры, рекомендует надежных застройщиков и дает советы, как лучше поступить или на чем можно сэкономить без ущерба для себя.
К тому же если в риэлторском агентстве есть собственный брокер, то зачастую гонорар за помощь специалистов по сделке будет компенсирован уменьшением дополнительных расходов и переплате банку по кредиту, которых удалось избежать благодаря грамотным консультациям. Да и сам комплекс услуг будет стоить меньше, чем работа специалистов по отдельности.
То же самое касается услуг юриста – лучше не экономить на гонораре, зато быть уверенным, что все документы оформлены правильно, в договоре купли-продажи нет подводных камней, и все условия кредитного договора, даже те, что написаны мелким шрифтом, вам понятны и вас устраивают.
Цена: зависит от услуги и конкретного банка.
Чтобы не упустить возможность заработать на заемщике дополнительные деньги, многие банки предлагают юридические услуги. Это удобно, если у вас нет на примете юриста, которому вы доверяете, и вы не знаете, к кому обратиться. Тем более, что приобретаемая квартира пойдет в залог банку, так что его сотрудники гарантированно проследят за тем, чтобы все было правильно оформлено.
Сбербанк готов сделать юридическую экспертизу объекта недвижимости за 15 000 рублей, а ВТБ подготовит вам договор купли-продажи за 2 000 рублей. При этом Сбербанк не гарантирует результат проверки, а стоимость договора в ВТБ может меняться в зависимости от региона.
Покупая недвижимость самостоятельно, вы сможете изучить кредитный договор только на подписании, а значит, можете что-то упустить – из-за волнения и отсутствия времени на вдумчивое прочтение. У ипотечных брокеров есть больше возможностей – они собирают образцы договоров банков, внимательно изучают их до подписания, в спокойной обстановке и могут предупредить вас о нюансах даже до подачи заявки в банк.
Подскажите, какие расходы несет покупатель при покупке квартиры в ипотеку?
И что такое услуга регистратора ? Стоимость занижена с 5 мл до 4 мл.
Могу ли я отказаться от регистратора ? И могут ли в этом случае не зарегистрировать сделку .
Добрый день.
1. Страховка, в среднем 0.8-1% от суммы кредита.
2. Регистрация сделки, для области от 10-12 тыс. руб.
3. Частенько банки навязывают услугу по оформлению Договора купли-продажи с использованием кредитных средств 2-6 тыс. руб.
4. Госпошлина за регистрацию договра и перехода права по нему 2 тыс. руб.
5. Аренда банковской ячейки от 2 тыс. руб.
6. Отчет об оценке два экземпляра 4-6 тыс. руб.
7. Нотариальные доверенности/заявления/согласия/копии: одна бумажка 1-1,2 тыс. руб.
8. Выписка из ЕГРП: 200 руб. самостоятельно за 5 рабочих дней, 2-3 тыс. руб. через посредников за один день.
9. Возможны комиссии за выдачу кредита/рассмотрение заявки, индивидуально, зависит от банка.
От посредничестве в регистрации отказаться можете, если банк позволит, но в таком случае сдавать документы придется самостоятельно. Кроме того, для доступа Продавца к содержимому ячейки в обязательном порядке потребуется Закладная с печатями государственного регистратора. У Вас ипотека, поэтому от банка потребуются учредительные документы, выписка из ЕГРЮЛ и т.п. (нотариальные копии). Расходы по изготовлению этих документов банк может предложить оплатить Вам (8-10 тыс. руб.).
Первое многое зависит от ипотечной программы и выбранного вами банка. На практике расходы составляют от 50 до 150 рублей в среднем: аренда банковской ячейки, страховка, оценка квартиры, нотариальные действия, составление ДКП, регистрация договора купли продажи в РОСРЕЕСТРЕ, единовременная комиссия, .
От банковского регистратора вы можете отказаться, если банк не против и это не было условием выдачи кредита. Самостоятельная подача часта связана с ужесточением требований к условиям доступа к банковской ячейке. Не все продавцы идут на это.
Что означает «Стоимость занижена с 5 мл до 4 мл»? Вас принудили продать по 4 млн, когда были желающие купить по 5 млн? Думаю, что нет, и то что продаете по 4 млн, означает, что стоимость и есть 4 млн, а желать могли и 5, и 10, и 50млн, но это с услугами оформления никак не связано. Банки обычно сдают пакет документов через своих доверенных оформителей, согласится ли сотрудник банка терять день или два на простаивании в очередях, чтобы сэкономить Вам около 10 т.р. скажут Вам только в Банке.
Реальная стоимость 5 мл., в ДКП указываем 4 мл. В банке сказали, так как стоимость занижена нужен регистратор который стоит 20 тыс. рублей.
Я об этой услуге никогда не слышал, и вообще не пойму какую функцию он выполняет. В банке объяснить не могут.
Смысл, по видимому, в том, что если подготовкой и сдачей документов не будет заниматься обученный этому человек, то поле истечения срока госрегистации, у Вас окажется, что чего-то не хватало, документы вернут и создаться момент риска, что назад вернут не 5 млн, а 4млн, как в ДКП, раз у Вас и риэлтора нет сопровождающего сделку с Вашей стороны.
Однако дорогая регистрация в этом банке! Что за банк, позвольте поинтересоваться?
Последние изменения: Июнь 2019
Переход права собственности по сделке купли-продажи влечет за собой потребность в сборе, составлении документов и последующей регистрации. На каждом этапе сделки возникают расходы со стороны продавца и покупателя. Если средства на покупку ограничены, особенно важно заранее выяснить, какие расходы несет покупатель при покупке квартиры.
Существует несколько статей затрат при переоформлении собственника, а конкретный список – зависит от обстоятельств приобретения недвижимости и требований сторон в привлечении юриста или нотариуса.
При определении окончательной суммы расходов, многое будет зависеть от того, оплачивается ли квартира за счет личных средств, или задействованы заемные деньги по ипотеке. В последнем случае, помимо решения участников процесса учитываются требования кредитора, предоставившего займ после предоставления определенных бумаг.
Таким образом, при подсчете предстоящих расходов покупателя при покупке квартиры необходимо определить:
- Будет ли оформлена ипотека? Для надлежащего оформления банк потребует оформления страховки, проведения оценки, возможно, потребуются услуги нотариуса и юриста.
- Готов ли продавец оплачивать изготовление необходимых справок для регистрации в Росреестре? Бывают ситуации, когда квартира имеет задолженности по коммуналке, а хозяин не в состоянии оплачивать платные справки.
- Каким образом будет производиться окончательный расчет – с применением платных услуг банка (использованием ячейки банка, безналичным способом с аккредитивом), либо самостоятельно, без предоставления банковских гарантий.
В отличие от продавца собственности, новый владелец не уплачивает налоги, если это сделка по приобретению. Более того, трудоустроенные налогоплательщики вправе обратиться за получением налогового вычета.
Как правило, уже в стадии первичной договоренности, участники предстоящей сделки устанавливают порядок перерегистрации собственности и оговаривают детали.
Когда собственник не имеет финансовых возможностей подготовить пакет документов по квартире для регистрации перехода права, покупателю дополнительно приходится оплачивать изготовление технической документации. При наличии сомнений в состоянии квартиры, покупатель самостоятельно оплачивает услуги оценщика. Установить точный перечень всех расходов можно только после детального рассмотрения всех нюансов, связанных с квартирой и ее текущим владельцем.
На стадии подготовки к переоформлению недвижимости в Росреестре, возникает потребность в следующих затратах:
-
Сбор справок по интересующему объекту собственности, включая техническую и кадастровую документацию. Изготовление проекта договора юридической конторой. Работа риэлтора, регулирующего проведение сделки.
В процессе подписания купчей, необходимо исходить из положений Гражданского кодекса (ст.449-458). Есть определенные нормы по обязательным реквизитам письменного соглашения сторон: их личная информация, сведения об отчуждаемом объекте, условиях передачи прав (стоимость, сроки, иное).
Если нужно удостоверение в надлежащем оформлении договора и отсутствии законных оснований для отказа в купле-продаже, потребуются нотариальные услуги, оплачиваемые отдельно.
Регистрационные услуги государственного органа Росреестр платные. При оформлении перехода права к другому лицу уплачивается пошлина. Ее стандартный размер – 2 тысячи рублей. Квитанция потребуется при подаче общего пакета в отделение Росреестра. Оплата производится любым удобным способом – через банкомат или в отделении банка.
Безопасность расчетов – основополагающее требование на завершающей стадии сделки. Стороны могут согласиться на наличный или безналичный расчет, с использованием дополнительных гарантий или без них:
- Ячейка. При ипотечной сделке и при желании исключить риск обмана, стороны используют услугу банка по временному хранению денег в арендованном у банка сейфе. Услуга оплачивается за определенный срок, в течение которого участники договорились переоформить недвижимость. Расценки каждого финансового учреждения устанавливаются индивидуально, в среднем, в пределах 2-5 тысяч рублей. Покупатель помещает наличные средства в достаточном объеме в ячейку, а продавец вправе забрать их только после представления в банк документа, подтверждающего переоформление права на собственность.
- Договор с аккредитивом. Схема действия аккредитива сходна с арендой ячейки, с той лишь разницей, что стороны решили рассчитаться через банковское перечисление. Как правило, тарифы банка, установленные для аккредитива, выше услуг аренды сейфа в депозитарии.
На любом из этапов возможны дополнительные сложности, в связи с выявлением определенных препятствий на пути к завершению процедуры. Например, собственник квартиры оказывается женат, а квартира относится к совместному имуществу, что влечет необходимость в оформлении письменного согласия законной половины на отчуждение собственности.
Следует заранее изучить величину дополнительных пошлин и платежей и включить их в окончательную смету расходов.
Законодательство не устанавливает требований в обязательном участии нотариуса, однако в некоторых обстоятельствах его участие необходимо.
Сумма оплаты зависит от целей обращения:
-
составление юридически значимых документов (договор, письменное согласие); удостоверение в законности документа; оформление доверенностей на поверенных с каждой из сторон сделки.
Оплата услуг риэлтора не относится к обязательному перечню, однако, на практике, продать квартиру, участвующую в цепочке сделок, или при наличии несогласных сторон, претендентах на жилье, принадлежности собственности несовершеннолетним, без профессиональной помощи специалиста по недвижимости не обойтись.
Риэлтор работает по отдельному договору, а оплата зависит от стоимости приобретения. Даже небольшой процент от суммы сделки сулит неплохой доход данному сотруднику.
Привлечение риэлтора часто связано с невозможностью человека самостоятельно заниматься сбором бумаг, согласованием будущего переоформления с различными инстанциями и второй стороной.
Полностью предусмотреть все расходы невозможно. Иногда в процессе переоформления появляются претензии третьей стороны, что влечет судебное разбирательство и расходы на юриста. Игнорирование серьезности последствий иска по оспариванию сделки рискует привести к утрате недвижимости, оплате судебных издержек, или, как минимум, регистрационному запрету на переоформление. Снизить серьезность последствий позволит работа наемного профессионала – юриста со специализацией по вопросам с недвижимостью.
Каждый переход права на собственности индивидуален. От того, к какому фонду относится недвижимость, зависят статьи затрат:
- Покупка новостройки. На рынке покупки квартиры из первичного фонда важно удостовериться в законности полномочий застройщика (устав, проектная декларация, оформленное право на землю). При проверке данных о продавце, необходимо удостовериться в том, что вся документация продавца в порядке и не содержит препятствующих ограничений к регистрации.
- Квартира из вторички. Так как недвижимое имущество уже находилось в собственности других частных лиц, у него есть своя история владения, а также свои риски непредвиденного появления претензий третьей стороны (скрытые наследники). Юрист, нотариус, расширенная выписка из домовой книги – меры, обязательные по сделкам, где есть подозрение в чистоте юридической процедуры. Нотариальное заверение поможет отстоять свои позиции в суде, даже если впоследствии обнаружатся претензии от других претендентов на недвижимость.
Если жилье ипотечное, банк даст полную раскладку по информации о предстоящих расходах. И они будут немаленькие.
К числу статей затрат по ипотеке относят:
-
Страхование объекта залога. Личная страховка. Услуги аренды ячейки или аккредитив. Работы юриста. Оценка ипотечного объекта.
Привлекая на помощь профессионалов в области недвижимости и права, не стоит полностью полагаться на нанятых специалистов – от личной активности и внимания к оформлению сделки зависит успешное завершение сделки, либо своевременный отказ от нее при выявлении непреодолимых препятствий к перерегистрации права. От продуманности действий покупателя зависит его успех, не следует закладывать в бюджет сделки минимальную сумму на переоформление – ее может не хватить, если возникнут непредвиденные сложности.