Обращения в банки за ипотечными кредитами с каждым годом становятся всё более востребованным инструментом решения жилищного вопроса. Но мало кто знает, как это сделать, чтобы ипотеку одобрили. За консультацией мы обратились к ипотечному специалисту с большим стажем Алине Савило.
— Как получить одобрение ипотеки в Ставропольском крае? Есть какой-то правильный алгоритм?
— Разумеется, есть и он единый на всей территории России. Прежде всего нужно определиться с типом объекта недвижимости. Будет ли это квартира в уже готовой многоэтажке или это жильё на этапе строительства? Или это дом с земельным участком? Выбор нужно сделать уже на первоначальной стадии заявки на кредит.
— Нужно указать по какому адресу хотите приобрести квартиру – Михайловск, улица Прекрасная, дом, номер квартиры… и так далее?
— Если вы не работаете официально, то можем предложить ипотеку по двум документам. Есть банки, которые работают с такими клиентами и дают им одобрение ипотеки. Некоторые банки кредитуют не любое жилье, а только покупку квартир, какие-то — только дома с земельными участками. Мы подыскиваем оптимальный вариант и даём все возможности нашим клиентам получить ипотеку.
Следующий важный этап — сбор и оформление документов. Мы не можем за клиента собрать их, но мы можем помочь избежать ошибок или быстро исправить их. Например, правильно оформить копию трудовой книжки или получить справку для банка нужной формы. Периодически банки меняют форму справок, методику заполнения по 2-НДФЛ и так далее.
Очень часто приносят справки с истёкшим сроком годности. Нужно помнить, что они действуют только в течение 30 дней. Ошибки встречаются весьма часто и с формами справок, мы предоставляем актуальную на день обращения информация.
Сейчас существенно снизился и объём пакета документов. Обычно это паспорт, СНИЛС, копия трудовой книжки и справка, подтверждающая доход. Если один банк отказывает, подаём в другой, или сразу — уже на первоначальном этапе — подаём сразу в несколько. В результате, два клиента из трёх у нас получают одобрение ипотеки.
Существует миф, что если откажет один банк, то в остальные можно уже не обращаться — везде будет отказ. Но наша практика доказывает обратное. И есть ещё один важный нюанс. Вот сейчас, например, наш клиент получил одобрение от двух банков, но один из них готов предоставить ипотеку на гораздо более существенную сумму. И он, уже после предварительного одобрения, смог поменять ипотечный объект недвижимости на более дорогой. Приходит клиент с намерением купить однокомнатную квартиру, а банк одобряет сумму, которой хватает на двухкомнатную или таунхаус. И наши покупатели имеют право изменить объект недвижимости и купить то жильё, которое им более по душе.
Наиболее частые причины отказов — плохая кредитная история. Тут разные были случаи — где-то реально не заплатил вовремя. А где-то недоплатил два рубля, на них идёт пеня и он в базах всех банков числится злостным неплательщиком — просто потому, что из месяца в месяц не погашает эту копеечную сумму. Важно быстро найти причину отказа и, по возможности, попытаться исправить ситуацию.
— Срочно заказывается выписка из кредитной истории, ищется причина. Если дело действительно в двух рублях, то погасить никаких проблем не составляет — просто зачастую клиент даже не в курсе этих числящихся за ним копеек.
— Что еще может влиять на одобрение ипотеки?
-Бывает, что отказывают на основании заключения экспертной комиссии. Что это значит? В этом случае причиной отказа может быть, например, неоплаченный штраф ГИБДД. Или его работодатель не перечислил какие-то налоги.
— Эти вопросы решаемы? Или отказали — и всё?
— При любых обстоятельствах действует мораторий на повторный запрос ипотеки на два месяца. За это время можно оплатить штрафы и так далее. И у нас есть немало случаев, когда через два месяца клиент на повторную заявку получает одобрение. И ещё одна распространённая причина отказа — недостаточная платёжеспособность. Например, у клиента большая кредитная нагрузка.
— То есть, если даже он исправно платит по имеющимся кредитам, возникнут проблемы при одобрении ипотеки?
— Да, такой вариант возможен. Как только совокупный платеж по всем кредитам превышает определённый процент от заявленной и подтверждённой суммы доходов — дальнейшее кредитование банк считает небезопасным. И нужно будет находить созаёмщика — например, супругу или другого родственника. Или погасить досрочно какой-то из имеющихся кредитов. Или добавить информацию о каком-либо неучтённом ранее при расчётах дополнительном доходе.
— Ошибки в документах могут послужить причиной отказа?
— Это, скорее, причина увеличения срока рассмотрения заявки. Ошибки исправляются и документы направляются снова. В жизни всякое случается. У одного клиента ошибка была прямо в паспорте — неверно указан код подразделения, пришлось помогать с экстренной заменой паспорта — но всё в итоге благополучно разрешилось.
— В итоге сколько времени занимает процесс получения ипотеки?
— Тут в основном всё зависит от того, насколько быстро клиент сможет быстро и правильно собрать документы — это основной фактор. С момента поступления полного пакета документов до решения банка, как правило, проходит не более трёх рабочих дней.
— А как ипотека влияет на кредитную историю?
— Это всегда огромный плюс. Собственно, любой кредит, погашаемый по всем правилам и без нареканий, всегда приветствуется банками. На самом деле, если у клиента хватает платежеспособности, ему могут оформить до трёх ипотечных кредитов. Взял первый, выдерживаешь график платежей — банк может выдать ипотеку ещё на один объект недвижимости. Некоторые банки в своих кредитных программах при своевременной выплате ипотеки готовы предоставлять последующие займы под сниженный процент.
Человек, решивший купить жилье с помощью ипотеки, должен отдавать себе отчет в том, что это серьезный груз, который, скорее всего, придется нести десятилетиями. Чтобы не омрачать себе радость жизни и не выплачивать банку стоимость пяти квартир, ютясь 30 лет в маленькой студии, важно правильно выбрать банк, ипотечную программу, а также избежать типичных ошибок заемщиков.
Принимая решение о покупке квартиры в ипотеку, придерживайтесь нескольких правил, позволяющих выбрать оптимальное предложение.
ШАГ 1. Найти квартиру и специалиста Для начала нужно найти дом, в котором вы хотите купить квартиру. Если это новостройка, узнайте, в каких банках она аккредитована и какие условия предлагаются в каждом из них. Когда речь идет о вторичном жилье, нужно посмотреть, какие кредитные организации имеют соответствующие ипотечные продукты.
Риэлторы советуют обязательно проконсультироваться с несколькими специалистами по ипотеке. Они, как правило, всегда присутствуют в офисах продаж девелоперских компаний и агентств недвижимости. Консультанты могут знать об актуальных акциях, которые проводит банк или застройщики и других нюансах. Ирина Доброхотова, в частности, приводит пример предложения от банка ВТБ, который предлагает ипотеку по сниженной ставке (на 0,7 п. п.) на квартиры большой площади (от 65 кв. м). Впрочем, эксперт уточняет: ипотечные акции на определенные лоты проводятся довольно редко.
Льготные условия для некоторых категорий граждан никто не отменял. Если у вас молодая семья, много детей и пр., узнайте, есть ли в выбранных банках специальные программы с пониженной процентной ставкой.
Ищите больше информации по программам льготной ипотеке в журнале под хештэгом #льготная ипотека.
В любом случае нужно обязательно самостоятельно проанализировать и сравнить условия нескольких банков. И ни в коем случае нельзя ориентироваться исключительно на размер процентной ставки. Да, это важный параметр, от которого зависит конечная сумма переплаты за квартиру. Но не единственный.
Стоит очень внимательно изучить условия программ – бывает такое, что процентные ставки даются на определенных условиях – например, при покупке жилья у конкретного застройщика, при покупке дополнительных продуктов банка или на определенный срок, после которого процентная ставка будет увеличена.
Внимательно отнеситесь к обещаниям банка устроить ипотечные каникулы или выдать кредит без первого взноса, поскольку эти акции обычно в конечном итоге значительно утяжеляют кредитное бремя.
Обязательно нужно сравнивать:
— размер возможных штрафов и пеней при просрочке погашения кредита.
Тонкий момент – оформление ипотеки с плавающей процентной ставкой.
Зачастую чем сложнее условия, которые со своей стороны выдвигает банк для одобрения ипотечного кредита, тем ниже будет сумма переплаты. И, наоборот, если кредитная организация выдает ипотеку очень легко, предъявляя минимальные требования, то это должно настораживать.
Если человек приобрел квартиру в ипотеку на этапе строительства, то, как правило, до сдачи дома будет действовать повышенная ставка, так как у банка в залоге будут находиться только права на квартиру, а не сама квартира.
Ипотечные заемщики также иногда жалуются на то, что банки или застройщики навязывают им услуги по сопровождению сделки купли-продажи квартиры с использованием ипотеки. Как правило, платежи за такие услуги взимаются через аффилированные с банком или застройщиком компании, а их размер может достигать 1,5% от суммы кредита.
Самым внимательным образом изучите каждый пункт, который касается условий кредитования.
ШАГ 2. Выбор объекта покупки и расчет условий кредита
На этом этапе нужно сначала подобрать квартиру, а потом получать одобрение под нее. При этом следует учесть, что в отношении отдельных лотов в жилом комплексе продавцы вместе с банками могут предоставлять определенные преференции.
При выборе недвижимости нужно четко сопоставить ее цену и итоговую стоимость кредита со своей платежеспособностью. Ежемесячный платеж не должен превышать 60% от дохода семьи.
Важно выбрать комфортный срок для выплат, чтобы ежемесячный платеж не был слишком обременительным. Надо понимать, что чем дольше срок – тем больше переплата за проценты. Кредит лучше гасить досрочно, это снизит переплату.
При расчете условий по кредиту принимаются во внимание параметры:
— сумма первого взноса;
— размер и вид дохода;
— возраст потенциального заемщика.
Общаясь со специалистом, важно говорить открыто о своих доходах, рассказать ему об обязательствах и нюансах, которые могут повлиять на итоговое решение банка. Если менеджер владеет полной информацией о потенциальном заемщике, он сможет более точно подобрать ипотечный продукт.
ШАГ 3. Подача документов на кредит
Подавайте заявки в несколько банков. Это поможет сэкономить время в случае, если будет получен отказ, а также выбрать оптимальный вариант, предложенный банками.
Поводом для отказа в принятии заявки или в неодобрении кредита могут стать:
— отсутствие официально подтвержденного дохода;
— негативная кредитная история;
— наличие непогашенных кредитов или кредитных карт;
«Убедитесь, что у вас нет текущих кредитов, даже мелких, нет задолженностей по ранее оформленным займам, а также нет кредитных карт, выпущенных на ваше имя. Кредитные карты хорошо бы закрыть заранее, до подачи заявки на ипотечный кредит, счет по кредитной карте закрывается несколько дней.
Далее следует подать заявку. Если вы уже забронировали понравившуюся квартиру и знаете ее стоимость, то в документе нужно указать сумму за вычетом первоначального взноса, который вы оплатите из собственных средств.
К заявке на кредит нужно приложить копии документов – их список предоставит кредитный менеджер. Комплекты могут быть разными, в зависимости от банка.
- копия паспорта
- копия трудовой книжки
- справка с работы с указанием дохода за последний год – подписывается генеральным директором и главным бухгалтером (форму справки предоставит банк)или справка по форме 2-НДФЛ.
ШАГ 4. Получение кредита Остается ждать уведомления от банка об одобрении вашей заявки. При этом может случиться и так, что даже одобренная заявка не станет поводом для радости.
Если банк согласен дать кредит в полном объеме, при оформлении ипотеки будет открыт специальный расчетный счет, на который после подписания кредитного договора (с этого момента начинают начисляться проценты) будет перечислена сумма кредита. На этот же счет нужно будет внести первоначальный взнос.
Далее документы (2 экземпляра: покупателя и продавца) отправляются на регистрацию в соответствующие органы – происходит переход права собственности – покупатель и продавец могут лично сдать и получить документы, поручить своим представителям или воспользоваться онлайн регистрацией – услугу предоставляют не все баки. Как правило, регистрация длится неделю.
После регистрации права собственности на покупателя необходимо обратиться в банк для завершения сделки – деньги (заемные средства и первоначальный взнос) будут переведены застройщику/продавцу квартиры или произойдет выемка из ячейки. На процедуру получения денег продавец может прийти без покупателя, имея на руках свой экземпляр зарегистрированного договора купли-продажи.
Не важно, что обещает банк, важно, что написано в договоре. Все условия должны быть прописаны четко и не иметь двояких формулировок. В любой спорной ситуации требуйте уточнения и фиксируйте это в договоре.