Могут ли измениться условия ипотечного кредитования

Необходимость иметь собственное жилье толкает обывателей на заключение с банками ипотечного договора. Система кредитования, позволяющая покупать жилую недвижимость, остается одной из самых популярных и сложных в России.

Не всегда размеры или расписание платежей бывают удобными для заемщика, поэтому важно уметь изменять условия выплат. В статье поговорим о том, что лучше, сокращать сумму ипотеки или её срок?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Большинство банков РФ предоставляют ипотечные кредиты, а также готовы изменять размеры и периодичность платежей. Сумма ежемесячного платежа ипотеки складывается из нескольких показателей:

Средства, выданные на покупку жилья.
Начисляемые проценты.
Комиссии за выдачу, оформление, обслуживание займа.
Оплата выпуска и обслуживания карты банка (если используется для погашения ипотеки).
Оплата услуг сторонних организаций (страховых, оценочных компаний, и т.д.).

Снижение ипотечного платежа возможно, если уменьшить выплаты по одному или нескольким пунктам.

Чтобы изменить платеж по ипотечному займу необходим ряд уважительных причин. При этом проводится реструктуризация долга: график выплат и суммы снижаются. Основаниями к снижению ипотечных платежей могут стать:

Заболевание заемщика, препятствующее привычному способу заработка и, как следствие, снижение дохода.
Потеря работы, трудоспособности, иные причины, повлекшие утрату дохода.
Сложные жизненные ситуации.
Иные случаи, когда заемщик становится временно неплатежеспособным.

Заемщикам, не терявшим доход и здоровье, также доступны манипуляции с графиком и суммами платежей. Чтобы изменить срок погашения и размера выплат, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в банк.

Если заемщик планирует проводить реструктуризацию долга с уменьшением размера выплат по уважительной причине, банк может отказать. Реструктуризация является правом, а не обязанностью финансовой организации. Рассмотрение заявлений проводится по схожей схеме во всех банках:

Каждое обращение тщательно проверяется и оценивается (в том числе, документация, подтверждающая ухудшение материального положения заемщика).
При рассмотрении заявления тщательно оценивается кредитная репутация, общая добросовестность плательщика.
Если кредитор сочтет основания заемщика неубедительными, в реструктуризации будет отказано.

Даже после одобрения реструктуризации, заемщики должны понимать, что сумма займа к погашению не изменится. Клиент банка обязан выплатить весь долг в любом случае.

Задаваясь целью снизить платежи ипотеки, заемщик может поступить несколькими способами. Для этого следует обратиться:

В банк, выдавший кредит.
В другой банк для рефинансирования кредита.

Потеря клиента, как правило, воспринимается негативно, поэтому новый кредитор погашает действующий заем единым платежом от имени заявителя.

Существует 2 способа уменьшения срока ипотеки:

Заключение договора с банком. Заемщик вправе подать заявление на пересчет размера платежей с тем, чтобы срок погашения кредита уменьшился. В результате, размер платежей увеличится, но общая сумма ипотеки станет меньше.
Ежемесячные платежи больше стандартной суммы. Выплачивая суммы, превышающие указанный в договоре платеж, заемщик естественным образом сокращает срок погашения долга перед банком.

Большинство банков не накладывает ограничений на досрочное погашение рублевых ипотек. В подобных случаях, обладая нужной суммой, заемщик может погасить задолженность единовременным платежом.

Для уменьшения суммы ежемесячных платежей заемщик может прибегнуть к следующим способам:

Обратиться в свой банк с заявлением и документами, подтверждающими снижение платежеспособности. К таким документам относятся записи в трудовой книжке об увольнении, медицинские справки, свидетельства о рождении младенца в семье должника, и т.д.
Если у заемщика появилась возможность внести крупную сумму в счет погашения долга, следует воспользоваться такой возможностью. Разом погасив, хотя бы треть долга, клиент может обратиться в банк для пересчета графика и размера будущих платежей. Один из вариантов внесения крупного платежа – использование материнского капитала в счет уже взятого займа.
Если заемщик обнаруживает, что в другом банке процентная ставка, график или размер платежей выгоднее, то он может обратиться к этому учреждению за рефинансированием. С новым банком заключается соответствующий договор. В результате размеры платежа для заемщика уменьшаются, как и конечная сумма кредита.
Некоторые банки соглашаются на дополнительный залог по ипотеке и пересмотр условий ее погашения. В качестве нового залога подойдет автомобиль или другая недвижимость. Наличие дополнительных гарантий в виде имущества заемщика понижает риск для банка, и, часто – размер ежемесячных платежей.

Смотрите видео о способах уменьшения кредитной задолженности по ипотеке:

Основные трудности при снижении размера платежей или срока погашения ипотеки заключаются в следующем:

Банк накладывает отказ в реструктуризации долга. Аргументы заемщика не принимаются во внимание, не считаются достаточно вескими. В большинстве случаев снижение размера платежа проходит без сложностей.
Труднее проходит уменьшение срока выплаты. В интересах банкиров выдача длительных займов. Чем дольше заемщик погашает кредит – тем больше процентов будет начислено, тем выше будет доход банка. На изменение сроков при увеличении платежей банки идут неохотно. Чтобы добиться результата, заемщику следует самостоятельно вносить крупные платежи, а затем обращаться за пересчетом графика выплат.

Уменьшение срока погашения ипотеки влечет за собой общее снижение суммы займа, но ежемесячные платежи, в большинстве случаев, возрастают. Уменьшение ежемесячных платежей продлевают выплату ипотеки и увеличивают конечную сумму долга.

Выгода изменения условий договора с банком, графика, размера платежей появляется не всегда. Каждый ипотечный договор требует внимательного отношения и расчетов заемщика.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Условия ипотечного кредита часто считают определенными однажды и до полного погашения. Однако существуют способы изменение ставки, срока или суммы кредита уже после его получения

Первый способ – реструктуризация имеющегося кредита. Применяется она в случае, если заемщик по каким-либо причинам не может выплачивать ежемесячные взносы по кредиту в полном объеме: его понизили в должности, уволили, у него (и это банки тоже называют в числе распространенных причин резкого снижения дохода заемщика) родился ребенок. Возможно, курс валюты, в которой был взят кредит, серьезно вырос по отношению к рублю. Много таких заемщиков было в начале кризиса, особенно из числа тех, кто брал привлекательные долларовые кредиты или лишился хорошей работы в конце 2008-го. Трудности не избавляют заемщика от обязательства вносить ежемесячные платежи, а просрочки чреваты штрафными санкциями, которые только увеличивают задолженность. Специалисты по ипотеке советуют не скрывать проблемы от банка: он больше заинтересован в восстановлении платежеспособности заемщика и графика платежей, чем в разрыве отношений и изъятии квартиры.

Другое дело – замена валюты кредита. Если кредит взят в долларах, а его курс серьезно вырос, но зарплату заемщик получает в рублях, банк может перевести кредит в рубли. Кроме того, можно изменить ставку с плавающей на фиксированную, если индекс, к которому она привязана, существенно вырос, и с фиксированной на плавающую (в случае стабилизации ситуации на рынке). Наконец, банк просто может снизить процентную ставку по кредиту, что уменьшит соответственно и ежемесячные платежи. Но, признаться, это редкий способ реструктуризации кредита.

Рефинансирование кредита – процедура более сложная, поскольку здесь речь идет о предоставлении второго кредита для выплаты первого. И вторым кредитором часто выступает совсем другой банк. Обычно этим вариантом пользуются заемщики, желающие всерьез сэкономить на выплатах и процентах, а также те, кто хочет заменить одно заложенное жилье другим. Если, скажем, квартиру, взятую в ипотеку, нужно по каким-то причинам продать (залогом по второму кредиту может стать другая недвижимость) или если кредит был взят в период кризиса под 16% годовых (тогда это была очень выгодная ставка), а сейчас банки предлагают ипотеку под 11-13% годовых.

На деле процедура выглядит так. Заемщик получает второй кредит, гасит задолженность по уже имеющемуся, снимает обременение с объекта недвижимости, который служил залогом по погашенному кредиту, после чего передает данный объект в залог второму банку.

Этот процесс прост на словах, но очень сложен на деле. По сути, заемщику приходится проходить через процедуру получения ипотечного кредита с нуля: собирать документы, оценивать жилье, страховаться от рисков утраты и повреждения жилья как залога. Все это требует не только времени, но и денег. И тут нужно серьезно высчитать возможную выгоду.

Правда, во всех этих трудностях есть и положительный момент. Эксперты признаются, что нередки случаи, когда банки идут навстречу своим заемщикам, узнав, что те собрались перекредитоваться в другом банке: сейчас, на растущем рынке, заемщиков терять никому не хочется.

Если, скажем, квартиру, взятую в ипотеку, нужно по каким-то причинам продать (залогом по второму кредиту может стать другая недвижимость) или если кредит был взят в период кризиса под 16% годовых (тогда это была очень выгодная ставка), а сейчас банки предлагают ипотеку под 11-13% годовых. На деле процедура выглядит так. Заемщик получает второй кредит, гасит задолженность по уже имеющемуся, снимает обременение с объекта недвижимости, который служил залогом по погашенному кредиту, после чего передает данный объект в залог второму банку. Этот процесс прост на словах, но очень сложен на деле. По сути, заемщику приходится проходить через процедуру получения ипотечного кредита с нуля: собирать документы, оценивать жилье, страховаться от рисков утраты и повреждения жилья как залога. Все это требует не только времени, но и денег. И тут нужно серьезно высчитать возможную выгоду.

В ожидании подходящего момента проходят годы, и чаще всего это годы в съемном жилье или родительской квартире, а ведь могли бы быть годами, прожитыми в собственной квартире.

Изменение процентных ставок вследствие инфляции или отсутствие дохода от ипотеки для кредитора означают потери. А вот изменение валютного курса напрямую влияет на заемщика. Это происходит от того, что все обязательства по ипотеки рассчитываются исходя из курса доллара или евро, а выплаты производится в рублях.

Так же к риску относится непредвиденная потеря работы. Вследствие потери работы заемщик не имеет доходов, а значит, не может своевременно или вовсе погасить кредит. Есть риск и в утрате или повреждения имущества. Чтобы этого избежать следует застраховать хотя бы главные виды рисков.

Финансовые учреждения стремятся получить максимальную выгоду от своих сделок, поэтому такая практика распространена во всем мире. Если случаи, когда вам могут не выдать разрешение на продление. Перенос сроков невозможен, если за это время изменился доход кредитополучателя в меньшую сторону.

кредитополучатель потерял постоянное место работы;
произошли изменения в условиях работы банка;
за это время кредитная история была испорчена.

Еще одна ситуация, когда могут возникнуть проблемы: вы уже выплачиваете долг по одной ипотеке. В этой ситуации документация будет проверяться более тщательно.

Например, срок кредита может быть увеличен, а ежемесячный платеж за счет этого – уменьшен. Как видно, все предложенные выходы помогают лишь временно, а итоговая сумма кредита в любом случае увеличивается. Другое дело – замена валюты кредита. Если кредит взят в долларах, а его курс серьезно вырос, но зарплату заемщик получает в рублях, банк может перевести кредит в рубли.

Если в случаи, когда за время кредита закладная по ипотеке перепродана, вам придется решать вопрос с новым её владельцем. После решения все этих вопросов можно начать поиск покупателя. Перед продажей все обременения на квартиру должны быть сняты.

Иначе вы просто не сможете заключить договор о купле-продаже. Ипотека молодой семье Чем смогут помочь наши власти? По существующей подпрограмме власти выплатят субсидию, на погашение кредита. Общая помощь получится около 35% от всей стоимости недвижимости.

Если есть дети, это еще плюс 5%, от стоимости квартиры. Эти проценты приводятся при расчете средней стоимости недвижимости. Они могут отличаться в зависимости от вашего города.

Кто может принять участие? Возраст каждого из супругов не должен превышать 35 лет.