- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
- если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Вариант № 2 — получить отказ в регистрации права собственности на нежилое помещение и обжаловать этот отказ, мтивируя это тем, что при переводе с согласия залогодержателя ничьи права не нарушаются. Хотя этот вариант, конечно, на самый крайний случай. Во-первых, очень долго, а во-вторых, маловероятно, что при наличии прямого указания в законе суд сочтёт отказ неправомерным.
В вашем случае перевод в нежилой фонд невозможен, так как квартира находится в залоге банка (обременение в виде ипотеки). Чтобы осуществить процедуру перевода, нужно погасить существующий долг. Банк не согласует перевод жилья в коммерческую недвижимость, что связано с опасением за ликвидность залога.
Пример: после открытия в доме 333 по улице Рязанской ИП Петровым кафе восточной кухни “Восточная кухня” жильцы дома неоднократно жаловались на неприятный запах , исходящий из внешней вытяжки, расположенной на втором этаже. Вытяжку пришлось удлинять на всю высоту дома, это существенно повлияло на популярность кафе, так, как решением суда до переоборудования вытяжки “Восточную кухню” пришлось закрыть.
Распоряжаться собственной квартирой по своему усмотрению вполне естественное желание собственника. Использование собственной квартиры (жилого помещения) для ведения бизнес деятельности будь-то офис или магазин с законодательной позиции недопустимо. Дефицит недвижимости для ведения бизнеса предприниматели решают путем перевода квартиры в нежилой фонд. Как перевести помещение из жилого фонда в нежилой?
Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ, Кодекс) влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно статье 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание
Добрый день. в 2015 году мы купили в ипотеку дачу для постоянного проживания. по документам жилое строение без права регистрации и проживания. но предыдущие собственники через суд перевели дачу в жилой фонд. но свидетельство на право собственности не переделывали. они прописывались здесь по решению суда. у нас в договоре с банком и в договоре купли продажи указано :жилое строение без права регистрации и проживания. когда мы обратились с решением суда в паспортный стол чтобы прописаться нам отказали. т.к решение суда выдано другому лицу. т.е предыдущему собственнику. нам посоветовали обратиться в росреестр с решением суда для получения нового свидетельства на жилой дом. в росреестре затребовали разрешения от банка. а банк нам такого разрешения не дал. также мы не можем получить налоговый вычет т.к. делается он только на жилой дом. скажите пожалуйста, что нам делать чтобы документально перевести свой дом в жилой. (по суду он уже признан жилым) и удалось сделать прописку и получить налоговый вычет.
Ответы юристов ( 1 )
Здравствуйте, Дарья. Росреестр неправомерно отказал Вам в изменении статуса дома. По логике Росреестра, решение суда о статусе жилого помещения должно быть подтверждено банком. Вы имеете право подать административный иск о признании отказа Росеестра во внесении изменений в гос. реестр недвижимости — изменение статуса дома. Отказ признают незаконным, Вы получите новую выписку и спокойно пропишетесь, а расходы судебные взыщете. В подготовке иска могу помочь
Спасибо вам за ответ. Можно уточнить, росрестр затребовал разрешение от банка ссылаясь на закон который запрещает перевод в жилое нежилого и наоборот недвижимости которая обременена ипотекой. Это не так?
Возможно, но необходимо согласие банка и изменения к договору.
Спасибо за ответ!
Олег Николаевич, да, возможно, банк должен быть привлоечен в качестве третьего лица. Согласно статье 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Согласно статье 23 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления .Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 статьи 23 ЖК РФ документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Если Вам нужна помощь — обращайтесь на электронную почту.
С Уважением, Генеральный директор правового центра «Зевс», Степанов Вадим Игоревич.