Все сделки с недвижимостью оформляются гражданско-правовыми договорами, в которых указывается факт передачи имущественных прав покупателю.
При покупке квартир в ипотеку регистрируется обременение залогом, а последующая продажа ипотечной недвижимости обеспечивается дополнительными соглашениями.
Подлежат ли регистрации договор ипотеки и соглашения? Об этом далее в статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Основной договор купли продажи (ДКП) недвижимости оформляется по регламенту статей 549-558 ГК РФ, а согласно статье 131, п. 1 статьи 551 и п.2 статьи 558 ГК РФ он вступает в силу только после регистрации в Росреестре. Эта процедура требуется для внесения сведений о смене собственника в государственный кадастр. К кредитным договорам такие требования не предъявляются.
Необходимость в регистрации кредитного договора иногда подвергается сомнению со стороны участников сделки. Это недоумение продиктовано различными формами получения кредита. На основании письма Росреестра от 17.01.2014 № 14-исх/00426-ГЕ/14 можно сделать вывод о том, что регистрация кредитного договора обязательна и проводится совместно с регистрацией ДКП, при одновременной их подаче.
Обязательность регистрационной процедуры в этом случае предусматривается при условии:
- внесения в ДКП сведений о покупке в ипотеку;
- внесения положения о расчёте с продавцом за счёт банка.
На основании представления этого документа к регистрации происходит обременение объекта залогом. Если такое обременение не установить – покупатель сможет распоряжаться имуществом до окончания срока погашения кредитных обязательств, что противоречит законодательству.
Кредитный договор не регистрируется, если в залог оставлен другой объект, на который оформлена закладная бумага (как ее оформить и зарегистрировать?). Обычно такие формы залога применяются при ипотеке жилья в новостройке.
Так как долговые обязательства по ипотеке могут длиться до 25-30 лет, иногда возникает необходимость внесения в них тех или иных корректировок или дополнений. Для внесения любых изменений используют дополнительные соглашения, которые прилагаются к кредитному договору и заключаются его сторонами: банком и заёмщиком.
В зависимости от того, какого плана изменения вносятся в положения договора, может возникнуть необходимость его регистрации в Росреестре:
- Регистрируются соглашения, касающиеся изменения положений об обременении залогом, замены залогового имущества или вывода недвижимости из-под залога.
- Положения, не вносящие изменения в предмет договора и не отражающиеся на нахождении имущества в залоге, не подлежат регистрации.
Дополнительное соглашение не имеет самостоятельной юридической силы и правоспособно только как приложение к основному договору, реквизиты которого указываются в соглашении.
Для государственной регистрации договора ипотеки стороны имущественной сделки (покупатель и продавец) подходят со следующим пакетом документации:
Паспорта участников сделки. Или нотариально удостоверенные доверенности представителей.- Договора купли продажи в трёх экземплярах.
- Кредитные договора в трёх экземплярах.
- Правоустанавливающий документ на приобретённую недвижимость.
- Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.
- Кадастровый и технический паспорт квартиры (иного объекта) с поэтажной экспликацией.
- Нотариально удостоверенное разрешение на сделку от супруга – для совместно нажитого имущества.
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
При регистрации дополнительного соглашения сторонами являются: собственник квартиры, выступавший в ДКП покупателем, и представитель банка, они предъявляют документы:
- Паспорта, представители – дополнительно доверенности.
- Кредитный договор в двух экземплярах.
- Составленное и подписанное сторонами дополнительное соглашение в трёх экземплярах.
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Регистрация может проводиться в территориальном отделении Росреестра или в МФЦ. В обоих случаях пакет документации будет одинаковым. Но обязательно следует учесть, что платёжные реквизиты МФЦ и Росреестра будут разными и оплачивать квитанцию нужно там, где планируется провести регистрацию документа.
Жители гор. Москвы могут обращаться только в МФЦ, так как отделения Росреестра работают здесь исключительно с юридическими лицами.
- Предварительно нужно уплатить государственную пошлину. Для кредитных договоров она не предусмотрена, но обязательна для регистрации договора купли продажи.
- Далее покупатель должен написать заявление о регистрации, с указанием того, что приобретённая квартира остаётся в залоге у банка до полного погашения долговых обязательств.
- После этого следует дождаться своей очереди и подойти в окно к регистратору.
- Регистратор примет документы и сделает нужные ксерокопии. Им же данные ксерокопии будут удостоверены. Паспорта будут возвращены по завершении сделки. Остальная документация будет принята в производство под расписку, в которой указывается срок повторного визита.
- В указанный день заинтересованные лица подходят к регистратору и получают положенные документы, в том числе – кредитные договора с отметкой об обременении объекта залогом.
В территориальное отделение Росреестра практически невозможно обратиться в порядке живой очереди. Здесь граждане обслуживаются только по предварительной записи:
Зато в отличие от МФЦ, Росреестр принимает документы, присланные по почте заказным письмом. При пересылке обязательно следует:
с паспорта и кредитного договора – снять копию и нотариально удостоверить;- остальные документы вложить оригиналами;
- сделать опись документов и удостоверить у оператора почтового отделения;
- оформить уведомление на получение.
Перед тем как подойти лично, в заведомо установленное время, нужно уплатить государственную пошлину за регистрацию и снять копию с паспорта и доверенности.
Заявление пишется при помощи дежурного консультанта, который также может предварительно просмотреть пакет документов для регистрационной процедуры. Покупатель вправе составить заявление самостоятельно и к консультанту не обращаться. Текст и основные положения заявления те же, что и при подаче в МФЦ. Во многих региональных отделениях предусмотрены типовые бланки заявлений, в которые только остаётся внести запрашиваемые сведения.
Соглашения регистрируются так же, как и кредитные договора, без изменения процедурных условий. Различия касаются только нижеследующего:
- пакета документации;
- суммы пошлины;
- сроков исполнения.
Если стороны купли продажи, совершённой в ипотеку, обратились для регистрации одновременно, то срок регистрации в территориальном отделении Госкадастра составляет 10 рабочих дней. В других случаях продляется до 21 рабочего дня.- Нотариально удостоверенные договора регистрируются не более трёх рабочих дней.
- Дополнительное соглашение регистрируется в стандартном режиме 5 рабочих дней. Нотариально удостоверенное – от 1 до 3 дней.
- Если дело касается земельных участков – до 15 дней.
При обращении в МФЦ срок может продлиться на 2-3 дня, затраченных на передачу документации.
Сумма госпошлины для регистрации ДКП, совместно с договором ипотеки, составляет:
- для физических лиц – 2 тысячи;
- для юридических – 22 тысячи.
При регистрации каждого дополнительного соглашения уплачивается государственная пошлина:
- для физических лиц – 200 рублей;
- для юридических – 600 рублей.
Нотариально удостоверенные договора ипотеки и соглашения пошлиной не облагаются.
Сумма государственной пошлины в отделении Росреестра и в МФЦ одинакова. Скидка допускается только при обращении к сайту Государственных услуг.
Если недвижимость оформляется в ипотеку, дополнительно составляется кредитный договор с банком, по которому устанавливается обременение залогом. Этот договор регистрируется в Росреестре при непосредственном обращении в отделение, или при передаче документов через МФЦ. Если составляются соглашения, затрагивающие имущественные права собственника или залогодержателя – они также подлежат регистрации.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !
Между ООО и коммерческим банком заключен договор ипотеки. В настоящее время подписано дополнительное соглашение о повышении %. Необходимо ли регистрировать данное дополнительное соглашение в регистрационной палате?
Да, дополнительное соглашение к договору ипотеки подлежит государственной регистрации.
«Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке
2.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1
«Статья 164. Государственная регистрация сделок
1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
3.Постановление АС ВВО от 23.01.2015 № А43-4575/2013
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Закона об ипотеке изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. Указанный Закон не содержит императивного правила о необходимости заключения последующей ипотеки исключительно как самостоятельной сделки путем составления отдельного договора.
Условия любого гражданского договора могут быть в любой момент изменены – для этого стороны должны оформить дополнительное соглашение. Отдельные категории сделок с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре. Если основной договор был зарегистрирован, в аналогичном порядке будет вступать в силу и дополнительное соглашение.
Регистрация проводится практически по всем видам возмездных и безвозмездных сделок с объектами недвижимости:
- договоры купли-продажи и мены, которые относятся к возмездным сделкам с переходом права собственности;
- сделка аренды, при которой у арендатора возникают только временные права на пользование объектом;
- приватизационный договор, сделка дарения – в этом случае право собственности переходит к другим лицам без оплаты стоимости объекта.
При подписании каждого договора стороны определяются комплект обязательных и дополнительных условий. В одностороннем порядке их можно изменить только в случаях, прямо указанных в законе (например, при существенных нарушениях по договору одним из контрагентов). Однако никто не запрещает сторонам изменить положения исходного договора путем оформления дополнительного соглашения.
По нормам ГК РФ, к оформлению соглашения по гражданской сделке применяются те же правила, что и для первоначального договора. Это распространяется и на порядок составления соглашений:
- если договору не требовалась регистрация или нотариальное удостоверение, допсоглашение достаточно оформить в простой письменной форме;
- если исходный договор должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в Росреестре, аналогичным образом сторонам придется оформить и соглашение.
Для сделок с объектами недвижимости регистрация не требуется только по договору аренды, срок которого не превышает одного года. Например, любая сделка купли-продажи здания, квартиры или нежилого помещения должна быть зарегистрирована в Росреестре, в противном случае переход права собственности будет считаться несостоявшимся. Во всех остальных случаях без обращения в Росреестр не обойтись, а сделки с долевой собственностью нужно удостоверить еще и нотариально.
Обращаться в БТИ для регистрации договоров и допсоглашений по сделкам с недвижимостью не нужно. Учреждения БТИ с 2013 года лишены полномочий по оформлению технической документации, а регистрацией прав не занимаются с 1998 года.
Допсоглашение может составляться в отношении любых условий сделки, за исключение ее предмета. В рамках соглашения нельзя изменить объект, права на который переходили другому лицу на временной или постоянной основе. Чтобы изменить предмет сделки, потребуется расторгнуть договор и заключить новый.
Выделим наиболее распространенные случаи, которые можно предусмотреть условиями допсоглашения:
- продление срока действия договора, который был заключен на определенный промежуток времени (например, аренда нежилого помещения);
- расторжение договора с согласия обоих контрагентов;
- досрочное прекращение действия договора (например, договора ипотеки при досрочном погашении долга);
- изменение иных условий сделки – порядка оплаты или стоимости объекта, правил передачи объекта и разрешенные виды пользования, и т.д.;
- изменение юридически значимых сведений, исправление существенных ошибок и т.д.
Оформление допсоглашения в принудительном порядке не допускается, по каждому пункту лица должны достигнуть полного и обоюдного согласия. Участие в оформлении могут принимать только лица, выступающие сторонами по договору. Как и при заключении исходного договора, контрагенты могут действовать лично, либо через представителя, имеющего доверенность.
Чтобы провести регистрацию допсоглашения в Росреестре, нужно обратиться с заявлением и представить следующий пакет документов:
- паспорт заявителей, либо нотариально заверенная доверенность на представителя;
- правоустанавливающие документы юридических лиц – выписка ЕГРЮЛ, свидетельство ИНН/КПП, приказ о назначении руководителя, доверенность, заверенная в нотариальной конторе;
- оригинал и копия исходного договора, а также передаточный акт;
- оригинал и копия допсоглашения со всеми приложениями, согласованными сторонами;
- платежное поручение, подтверждающее перечисление госпошлины.
Указанный пакет документов на регистрацию можно подать и через систему МФЦ, однако срок регистрационных действий увеличится на 2 дня.
Для допсоглашений по сделкам с недвижимостью, только государственная регистрация влечет юридические последствия – срок договора может быть продлен, форма собственности может быть изменена, уменьшается или увеличивается возмездная часть сделки. Если стороны решили обойтись без регистрации, допсоглашение не повлечет юридических последствий. Если предметом допсоглашения является расторжение сделки, это повлечет отмену перехода права собственности.
Алгоритм действий сторон, которым необходимо внести изменения или расторгнуть исходный договор, выглядит следующим образом:
- согласования условий допсоглашения;
- изложение достигнутых договоренностей в письменной форме;
- удостоверение допсоглашения в нотариальной конторе, если такое требование предъявлялось к исходному договору;
- обращение с заявлением в Росреестр либо в МФЦ, которые проведут регистрационные действия в срок 7 и 9 дней, соответственно;
- правовая экспертиза представленных документов, внесение сведений в ЕГРН;
- выдача сторонам выписки ЕГРН, подтверждающей регистрацию изменений, изложенных в допсоглашении.
Если условия документа связаны с прекращением договорных отношений купли-продажи, в Росреестре будет аннулирован переход права собственности. При аренде нежило помещения, арендатор будет обязан вернуть объект собственнику, а в ЕГРН будет аннулирована запись об обременении права.