Статья 10. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке
1. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.
Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
4. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с частью второй пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.
См. Инструкцию о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденную приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290
1. Если предметом залога является недвижимое имущество, а также в других случаях, уста-новленных законом, договор залога подлежит нотариальному удостоверению.
2. Залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
3. Залог движимого имущества может быть зарегистрирован на основании заявления залогодержателя или залогодателя с внесением записи в Государственный реестр обременений движимого имущества.
4. Моментом регистрации залога является дата и время внесения соответствующей записи в Государственный реестр обременений движимого имущества.
(С изменениями, от 18.11.2003)
1. Договор залога в соответствии с ч. 1 ст. 547 ГК должен быть заключен в письменной форме, если законодательством не установлено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора залога. Нарушение требования закона о заключении договоров об установлении обеспечения исполнения обязательств в простой письменной форме влечет их недействительность (ничтожность). Это предусмотрено ч. 2 ст. 547 ГК и (относительно залога) ст. 14 Закона «О залоге» [64]. При заключении договора залога в простой письменной форме должны соблюдать правила ст. 638 ГК. Спор, возникающий при заключении договора залога в простой письменной форме, может быть передан на разрешение суда в соответствии с общими правилами (ст. 649 ГК, ст. 181 ГК [42]).
2. Договор залога недвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению. О понятии недвижимого имущества см.. ч. 1 ст. 181 ГК и комментарий к этой статье.
Нотариальное удостоверение договоров залога недвижимого имущества осуществляется по месту его нахождения (часть четвертая ст. 55 Закона «О нотариате» [75]). Только по ипотечным договорам, заключаемым в соответствии с Законом «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» [199], допускается нотариальное удостоверение как по местонахождению недвижимости, являющейся предметом ипотеки, так и по местонахождению ипотекодержателя или ипотекодателя (часть четвертая ст. 5 названного Закона).
3. Подпунктом 3 п. 7 Раздела IX «Заключительные и переходные положения» Закона «Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений» [207] в. 13 Закона «О залоге» внесены изменения, согласно которым не требуется нотариального удостоверения договоров залога транспортных средств. Но следует учитывать, что в сфере действия Закона «Об ипотеке» [197] на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания распространяется правовой режим недвижимого имущества (абзац второй ст. 1 этого Закона). Итак, договоры залога перечисленных объектов подлежат нотариальному удостоверению согласно части первой ст. 18 Закона «Об ипотеке». А по морских торговых судов действующей является ст. 366 КТМ [34], что также предусматривает нотариальное заверение договора об ипотеке судна.
4. Если договор залога подлежит нотариальному удостоверению, оно осуществляется на основании правоустанавливающих документов на предмет залога. Перечень правоустанавливающих документов, на основании которых производится регистрация прав собственности на объекты недвижимого имущества, приводится в Приложении 1 к Временному положению о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество [352]. Относительно других объектов правоустанавливающими документами следует считать документы, подтверждающие право мерность их приобретения, в частности, — свидетельства о праве собственности на морские суда (ст. 35 КТМ [34]), регистрационные свидетельства на воздушные суда (ст. 25 Воздушного кодекса [ 32]),
судовые свидетельства (ст. 27 Устава внутреннего водного транспорта [403]).
5. Стороны договора залога могут договориться о нотариальном удостоверении договора залога и в том случае, если законодательством оно не предусмотрено. Договор залога в таком случае может быть в соответствии со ст. 41 Закона «О нотариате» удостоверен любым нотариусом независимо от места нахождения имущества. Нотариальное удостоверение договора залога, конечно же, означает, что законность договора проверял юрист, имеющий соответствующую квалификацию. Но президиум Высшего арбитражного суда своего времени разъяснила [396], что сам по себе факт нотариального удостоверения договора залога не исключает возможности признания его недействительным или незаключенным, если для этого есть материально-правовые основания. Это разъяснение отражает сложившуюся и сохраняется. Относительно несостоявшегося договора см.. п. комментария к ст. 215 ГК и комментарий к ст. 638 ГК.
6. Договоры залога, в том числе и ипотечные договоры, государственной регистрации не подлежат. Государственная регистрация залога не является государственной регистрацией договора залога. О государственной регистрации ипотеки см.. п. 26 комментария к ст. 545 ГК.
7. Регистрация залогов движимого имущества осуществляется в Государственном реестре обременений движимого имущества (далее — Государственный реестр) в соответствии со ст. 46 Закона «О обес-печения требований кредиторов и регистрации обременений». Кабинет Министров в соответствии с поручением, которое дано ему названным Законом, утвердил Порядок ведения Государственного реестра обременений движимого имущества [309].
8. Регистрация залогов движимого имущества не является обязательным. Но отсутствие регистрации означает, что залог имеет силу только в отношениях между залогодателем и залогодержателем. Каких-либо прав на преимущественное удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества перед третьими лицами-кредиторами залогодателя (должника) залогодержатель незарегистрированного залога не получает. Такие права он получает только из факта регистрации залога в Государственном реестре (ст. 12 Закона «Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений»), если иное не установлено настоящим Законом.
9. Настоящий Закон устанавливает правила о приоритете обременений, в том числе залогов. Приоритет отдается зарегистрированным обременением (закладным) над незарегистрированными. Приоритет зарегистрированных обременений определяется в очередности их регистрации. По каждому из этих случаев в части первой ст. 14 Закона «Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений» оговорено «если иное не установлено настоящим Законом». Это следует толковать таким образом, что следующая залог путем регистрации легализуется, как бы она противоречила ч. 1 ст. 588 ГК: следующая зарегистрирована залог, который противоречит этому положению Гражданского кодекса, может быть признана судом недействительной только при условии, что была зарегистрирована предыдущая залог. Следующая зарегистрирована залог имеет приоритет над незарегистрированной предварительной залогом, хотя бы следующая залог противоречила ч. 1 ст. 588 ГК. Этот вывод основывается на части второй ст. 12 Закона «Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений». Правила о приоритете незарегистрированных залогов не установлены. Но такой приоритет следует из ч. З ст. 588 ГК, устанавливает преимущественное право предыдущих залогодержателей перед следующими.
10. Регистрация обременений движимого имущества, в том числе и залогов, осуществляется на основании заявления обременителя (залогодержателя), в которой должны быть указаны сведения о обременителя (залогодержателя) и должника (залогодателя), основание возникновения обременения, его содержание, описание движимого имущества, является предметом обременения (залога), о запрещении или ограничении права должника отчуждать предмет обременения. Более
подробно требования к этим сведениям излагаются в части первой ст. 43 Закона «Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений» [207].
11. Держателем Государственного реестра является Министерство юстиции. В его функции входят: 1) организация ведения Государственного реестра, 2) принятие заявлений и внесения записей в Государственный реестр о возникновении, изменении, прекращении обременений движимого имущества, а также об обращении взыскания на предмет обременения; 3) обеспечение свободного доступа всех лиц внесенным в Государственный реестр сведений об обременении круглосуточно в течение семи дней в неделю, 4) предоставление выписок из Государственного реестра о наличии или отсутствии обременений движимого имущества, 5) взимание платы за внесение записей в Государственный реестр и предоставление выписок из него.
12. Держателю Государственного реестра предоставляется право делегировать полномочия ре-регистраторов Государственного реестра только юридическим лицам государственной формы собственности. Это исключает осуществления функций регистраторов частными нотариусами.
13. Записи в Государственный реестр вносятся держателем или регистраторами Государственного реестра в течение рабочего дня, в который подано заявление обременителя (залогодержателя). Моментом регистрации обременения (залога) является день, час и минута внесения соответствующей записи в Государственный реестр, а моментом прекращения регистрации является день, час и минута регистрации в Государственном реестре сведений о прекращении обременения (залога).
14. Записи в Государственном реестре хранятся в течение пяти лет с момента их внесения. Обременитель (залогодержатель) имеет право в любое время подать заявление о прекращении обременения или о продлении срока действия регистрации, но не более чем на пятилетний срок.
На обременителя (залогодержателя) возлагается обязанность самостоятельно или по требованию должника (залогодателя) или лица, права которого нарушены записью об обременении (залог), в течение пяти дней подать держателю или регистратору заявление о прекращении обременения (залога). Нарушение этой обязанности влечет ответственность обременителя (залогодержателя) в виде возмещения убытков.
у меня была аналогичная ситуация. к нам предъявили иск о признании сделки по уступке прав по ДУДС ничтожной, я же утверждал, что уступка прав, будучи не прошедшей государственую регистрацию, является не недействительной, а незаключенной.
Теперь внимательно посмотрите на норму ст. 165 ГК РФ, надо просто ПРАВИЛЬНО прочитать и все встанет на свои места:
«Несоблюдение нотариальной формы, А В СЛУЧАЯХ, УСТАНОВЛЕННЫХ ЗАКОНОМ, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.»
Сколько Вы знаете случаев, описанных федеральным законодательством, которые предусматривали бы для незарегистрированной сделки ее недействительность? Именно недействительность, а не незаключенность?
Отвечу сразу, их два:
— договор ипотеки (абзац 3 пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
— сделки, предусматривающие использование единой технологии за пределами Российской Федерации (п. 2 ст. 1551 ГК РФ).
В остальных случаях сделка, не прошедшая регистрацию, считается незаключенной.
Адель, ну почему же ст. 165 говорит только о нотариальной форме? А как же «а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации?»)
Владимир, я понимаю Вас, но что значит «правильно» прочитать? Формулировка ст. 165 ГК РФ предполагает как минимум двоякое прочтение (1) если законом установлены требования к обязательной регистрации сделки; 2) если законом установлены последствия в виде ничтожности при несоблюдении требования о государственной регистрации сделки).
Я прочитала два приведённых Вами примера. Но ранее я всегда считала, что законодатель просто продублировал нормы ст. 165 ГК РФ: несоблюдено требование о государственной регистрации сделки, следовательно, сделка ничтожна. Иначе какой смысл законодателю устанавливать разные последствия к однотипным нарушениями требования к форме сделки?
Иван, я Вас тоже поняла, но как быть, если есть сделка с пороком формы? И именно этот порок влияет на возможность признания сделки сделкой (или, если угодно, заключенным договором)?
Ничтожная сделка ничтожна независимо от признания её таковой судом и недействительна с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Т.е. этой сделки как бы и не было, а всё, что получено по этой сделке, является неосновательным обогащением, так?
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. То есть несоблюдение формы договора означает, что договор незаключен. Иначе говоря, этого договора как бы и не было, а всё, что было получено по этому договору, является неосновательным обогащением?
В чём тогда разница между ничтожной сделкой и незаключенным договором?
Давайте разберем норму п. 1 ст. 165 ГК РФ:
«1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.»
Предлагаю первое предложение начать читать с конца и задаться вопросом:
в каких случаях сделка считается недействительной?
Ответ:
А) когда не соблюдена нотариальная форма сделки.
То есть если сделка не прошла нотариальное оформление, то во всех случаях такая сделка считается недействительной.
Б)
— когда не соблюдено требование о государственной регистрации сделки и
— к таким сделкам закон придает статус именно недействительности.
То есть не все сделки, которые не прошли государственную регистрацию, являются недействительными, а только те, которые указаны как недействительные именно в законе. Во всех остальных случаях несоблюдение условия о регистрации сделки влечет ее незаключенность.
Никакого двоякого прочтения. Просто вариант (Б) содержит не одно, а два условия признания сделки недействительной.
Порока формы, о котором Вы говорите, также нет. Форма сделки может быть двух видов – письменная или устная. В свою очередь? письменная форма может быть двух видов – простая письменная или нотариальная (ст.158 ГК РФ). Поэтому о форме сделки и, тем более, о ее пороке говорить нет смысла. Мы рассматриваем вопрос о требовании закона зарегистрировать сделку.
Статья 433 п. 3 ГК РФ как раз и говорит о том, что если иное не установлено законом, то до гос.регистрации договора, который подлежит регистрации, такой договор считается незаключенным, что полностью соответствует п. 1 ст. 165 ГК РФ.
Почему законодатель решил разделить последствия несоблюдения требования о регистрации сделки и ее недействительности – вопрос дискуссионный, в рамках форума нет смысла на нем останавливаться.
Вы очень грамотно написали о 2 условиях, пожалуй, я готова с Вами согласиться. Но Вы предлагаете читать первое предложение с конца))) А традиционно предложения читаются сначала ))) Если бы законодатель излагал свои мысли так же ясно, как и Вы, не было бы столько вопросов, причём не только теоретических.
Коллега предложил такую формулировку: «Сделка, подлежащая государственной регистрации, при несоблюдении данного требования является ничтожной лишь в случаях, предусмотренных законом». Вот в этой формулировке всё ясно, с какого конца её не читай))
А по поводу дискуссионности вопроса — почему бы на нём не остановиться? В чём принципиальная разница в последствиях для незарегистрированного договора — если он незаключён и если он ничтожен? ))
Коллизии в нормах о заключенном и недействительном договоре в правилах о форме и государственной регистрации, скорее всего, имеются потому, что приходится признать, что на самом деле разработчики ГК не имели внятного представления о существе и последствиях незаключенности и ее соотношения с недействительностью или имели различные на этот счет мнения, которые и были затем воплощены в разных главах и разделах ГК РФ без взаимосвязи между собой. Не согласованы аналогичным образом и нормы закона о государственной регистрации некоторых сделок (сравним нормы п. 3 ст. 433 ГК и п. 1 ст. 165 ГК).
В проекте изменений в ГК это уже учтено.
Статья 164. Государственная регистрация сделок
(в ред. Проекта Федерального закона от 27.04.2012 N 47538-6)
1. В случаях, когда настоящим Кодексом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия такой сделки наступают после ее регистрации.
2. Сделка об изменении условий зарегистрированной сделки подлежит государственной регистрации.
Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки
(в ред. Проекта Федерального закона от 27.04.2012 N 47538-6)
1. Утратил силу. — Проект Федерального закона от 27.04.2012 N 47538-6.
1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
(в ред. Проекта Федерального закона от 27.04.2012 N 47538-6)
4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.
(п. 4 введен Проектом Федерального закона от 27.04.2012 N 47538-6)